Rất nhiều trường hợp phát sinh rắc rối từ vụ sổ đỏ "hộ gia đình" này. Từ thắc mắc của nhiều bạn đọc, thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM, phân tích thêm xung quanh vấn đề này.

Người có tên trong sổ hộ khẩu có mặc nhiên là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất?

Chủ thể "hộ gia đình" lần đầu được đề cập trong Luật Đất đai năm 1993 với tư cách là "người sử dụng đất", nhưng phải đến Luật Đất đai năm 2013 mới được định nghĩa chính thức: là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Để được xác định là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, cá nhân phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp, đang cùng sinh sống tại thời điểm Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, và có công sức đóng góp vào việc hình thành khối tài sản chung. 

Như vậy, không phải mọi người có tên trong sổ hộ khẩu đều mặc nhiên là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nếu họ không tham gia tạo lập quyền sử dụng đất đó. 

Cách hiểu này thống nhất với điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015: tài sản chung của các thành viên gia đình chỉ được xác lập khi họ cùng đóng góp hoặc cùng tạo lập tài sản.

Quyền sử dụng đất của "hộ gia đình" được xem là tài sản chung của các thành viên trong hộ. Việc định đoạt tài sản là bất động sản của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. 

Những rắc rối phát sinh từ sổ đỏ "hộ gia đình" 

Trước đây sổ đỏ và sổ hồng chỉ ghi tên "hộ ông" hoặc "hộ bà", mà không liệt kê cụ thể các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Thực tế khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, công chứng viên buộc phải xem xét tư cách của từng thành viên trong hộ để đánh giá hiệu lực giao dịch. 

Tuy nhiên việc xác định ai là thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận lại gặp nhiều khó khăn do pháp luật chưa có hướng dẫn thống nhất. Mỗi địa phương áp dụng khác nhau: có nơi căn cứ hộ khẩu tại thời điểm cấp, nơi lại dựa vào quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc mức độ đóng góp kinh tế... dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Đặc biệt việc truy vết các thành viên của hộ tại thời điểm cấp sổ rất phức tạp khi có người đã tách khẩu, đi làm ăn xa, hoặc định cư ở nước ngoài. 

Hậu quả là khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... đất của hộ gia đình, tổ chức hành nghề công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai thường yêu cầu tất cả thành viên trong sổ hộ khẩu cùng ký kết, tốn kém thời gian và chi phí. Chỉ cần một người vắng mặt, hoặc không đồng ý, giao dịch không thể thực hiện được. 

Ngược lại nhiều hợp đồng bị tuyên vô hiệu do chỉ có "chủ hộ" ký kết, thiếu chữ ký của các đồng chủ sử dụng đất.

Cách ghi nhận chủ thể "hộ gia đình" một cách mơ hồ trên giấy chứng nhận này không chỉ gây khó khăn cho người dân, mà còn khiến cơ quan công chứng, tòa án, ngân hàng... lúng túng khi xác định chủ thể giao dịch hợp pháp. 

Vì vậy nhiều giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước năm 2025 đã bộc lộ nhiều rủi ro và bất cập, do quyền của từng thành viên trong hộ không được xác định rõ ràng trên giấy chứng nhận.

Từ 1-8-2024: Không còn "hộ gia đình sử dụng đất"

Từ những vấn đề bất cập phát sinh liên quan đến người sử dụng đất là "hộ gia đình", điều 4 Luật Đất đai năm 2024 đã có bước thay đổi quan trọng khi chính thức không quy định "hộ gia đình sử dụng đất" là một trong những người sử dụng đất. 

Từ ngày 1-8-2024, Nhà nước không còn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. 

Các trường hợp đã sử dụng đất với tư cách "hộ gia đình" trước thời điểm này vẫn được công nhận, nhưng sau đó quyền sử dụng đất của các hộ gia đình sẽ được chuyển đổi sang hình thức "nhóm người sử dụng đất" theo điều 259 Luật Đất đai 2024. 

Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia, từng cá nhân trong nhóm có thể đăng ký tách thửa, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất riêng và thực hiện quyền, nghĩa vụ như người sử dụng đất độc lập. 

Ngược lại nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia, các thành viên sẽ cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho một người đại diện đứng ra thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan. 

Mặt khác điều 135 Luật Đất đai 2024 đã quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải ghi đầy đủ tên tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất, kèm mã QR thể hiện thông tin chi tiết. 

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. 

Trường hợp các bên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện, giấy chứng nhận phải nêu rõ người này là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất (khoản 5). 

Quy định mới giúp minh bạch hóa quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng "đất chung nhưng tên riêng", đồng thời phù hợp với thực tế khi sổ hộ khẩu giấy đã bị bãi bỏ. Chỉ những người có tên trong giấy chứng nhận mới được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Nhờ vậy việc xác định quyền và nghĩa vụ của từng người trong giao dịch hoặc tranh chấp đất đai trở nên rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý và thời gian giải quyết. 

Yêu cầu xác nhận 'hoàn thành đóng thuế đất phi nông nghiệp' khi thừa kế có đúng quy định?

Bạn đọc cho biết thủ tục xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi giao dịch nhà đất có nơi yêu cầu, có nơi không. Thủ tục này có nơi còn phiền hà, mất thời gian cho người dân. Việc này có phù hợp quy định?