Như Tuổi Trẻ Online đã thông tin, tháng 9-2024, vợ chồng bà Trần Thị Kim Loan có nhận chuyển nhượng mảnh đất 60m² tại Hải Phòng, đã có sổ đỏ. Trước khi nhận giấy chứng nhận, vợ chồng bà Loan phát hiện gia đình ông Đỗ Văn Hữu đổ móng, xây nhà trên mảnh đất này. 

Bà Loan yêu cầu vợ chồng ông Hữu dừng thi công nhưng không được.

Bà Loan gửi đơn lên UBND xã, sau đó xã mời hai bên lên làm việc. Lúc này, ông Hữu xác nhận việc xây dựng nhà nói trên là do nhầm vị trí. Hai bên thương lượng không thành nên bà Loan kiện ra tòa. 

Tháng 8-2025, tòa xét xử sơ thẩm và tuyên buộc gia đình ông Hữu phải di dời đồ đạc, nhà cửa, trả lại đất cho bà Loan. Nhưng hiện ông Hữu đang kháng cáo bản án sơ thẩm. 

Tại TP.HCM cũng xảy ra một vụ tương tự. Bà Võ Thu Thảo có lô đất rộng 71,4m² ở phường Chánh Hiệp nhưng khi kiểm tra thì phát hiện trên đất của mình đã xây nhà kiên cố.

Phát hiện vụ việc, bà Thảo đã trao đổi với người xây nhầm để có phương án giải quyết nhưng bất thành. 

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM, đã gửi đến Tuổi Trẻ Online bài viết chia sẻ thêm góc nhìn xung quanh hai vụ việc trên.

Thế nào là lấn đất, chiếm đất?  

Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất, không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác (điều 31).

Đồng thời pháp luật cũng nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất (điều 11).

Trong đó, "chiếm đất" là việc sử dụng đất do nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép (khoản 9, điều 3).

Còn "lấn đất" là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép (khoản 31, điều 3).

Do đó hành vi tự ý xây dựng nhà trên đất người khác là vi phạm các quy định của Luật Đất đai 2024, và xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác.

Trong thực tiễn, nguyên nhân dẫn đến việc xây nhà trên đất người khác có thể xuất phát từ cả yếu tố vô ý và cố ý.

Trường hợp cố ý là người xây nhà dù biết rõ thửa đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng vẫn làm. 

Nghiêm trọng hơn, có trường hợp trên dù đã được chủ đất hay cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công nhưng vẫn tiếp tục xây hoàn thiện. Hành vi cố ý còn thể hiện ở việc hoàn thiện căn nhà xong, dọn vào ở hoặc tìm cách "ép" chủ đất sang nhượng hay đổi đất với mình.

Có thể thương lượng nếu người vi phạm vô ý xây nhà nhầm và có thiện chí khắc phục

Khi có căn cứ cho rằng thửa đất của mình bị người khác lấn, chiếm thì chủ đất cần lập tức thông báo và yêu cầu họ dừng thi công, thỏa thuận hướng giải quyết. Chủ đất cần xem xét nguyên nhân dẫn đến việc người khác xây dựng trên đất của mình để có hướng xử lý phù hợp, hạn chế thấp nhất thiệt hại cho cả hai bên.

Nhưng với trường hợp cố ý xây nhà trên đất của mình thì không nên thỏa thuận (trừ khi mình thực sự muốn chuyển nhượng) vì điều này dễ tạo ra tiền lệ xấu: cứ ngang nhiên chiếm đất, rồi sau đó "xin mua lại" hoặc "đổi đất" để hợp thức hóa.

Cần khẳng định rằng việc một người "đã lỡ xây nhà" không phải là căn cứ pháp lý để họ được giữ đất hay buộc chủ đất phải chuyển nhượng.

Nếu chấp nhận thỏa thuận trong tình huống này, chủ đất sẽ bị mất quyền lợi chính đáng và vô tình hợp pháp hóa cho hành vi chiếm dụng đất trái phép.

Trường hợp người vi phạm không hợp tác, chủ đất có quyền trình báo chính quyền cơ sở để xử lý, đồng thời khởi kiện tại tòa án yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, trả lại đất (điều 166 Bộ luật Dân sự 2015); buộc tháo dỡ công trình, khôi phục hiện trạng và bồi thường thiệt hại (điều 584 Bộ luật Dân sự 2015).

Trường hợp vô ý thường xảy ra khi các bên xác định sai vị trí thửa đất do mốc giới không rõ ràng, nhầm lẫn giữa các lô đất trong cùng phân khu...

Nếu người vi phạm thừa nhận nhầm lẫn, dừng thi công ngay và thể hiện thiện chí khắc phục thì có thể ưu tiên thương lượng, nhất là khi họ chỉ xây lấn một phần nhỏ diện tích thửa đất. 

Lúc này, các bên có thể thỏa thuận thanh toán phần đất bị lấn thay vì phải phá dỡ cả công trình.

Trường hợp xây nhầm cả lô đất do vô ý, đây vẫn là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất, song tính chất khác với cố ý chiếm đoạt. 

Trong tình huống này, chủ đất vẫn có quyền yêu cầu tháo dỡ. Nhưng có thể cân nhắc chuyển nhượng lại đất theo giá thị trường để người vi phạm giữ lại nhà. Việc thỏa thuận sẽ giúp hạn chế thiệt hại, tránh kéo dài tranh chấp, song quyền quyết định cuối cùng vẫn thuộc về chủ đất vì quyền sử dụng đất của họ được pháp luật bảo vệ.

Cuối cùng, để tránh việc xây nhà nhầm trên đất của người khác, trước khi xây dựng người dân cần kiểm tra kỹ thông tin về thửa đất trên giấy chứng nhận, như số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, sơ đồ thửa đất...; xin phép xây dựng đầy đủ và đúng quy định; chủ động gặp gỡ và thông báo kế hoạch xây dựng cho các hộ liền kề nhằm tránh tranh chấp sau này…

Vụ xây dựng nhà ở không phép tại trung tâm thành phố: Sẽ cưỡng chế tháo dỡ trong tháng 6

Các cơ quan chức năng tỉnh Sóc Trăng đang hoàn thành thủ tục để cưỡng chế tháo dỡ hơn 30 phòng trọ xây dựng không phép trên phần đất khoảng 1.200m2 ở trung tâm thành phố.