Năm 2019, ông T. nhận chuyển nhượng 3.000m² đất trồng cây hằng năm đã có giấy chứng nhận, trên đất có căn nhà ở cũ nhưng trong giấy chứng nhận không ghi. Ông T. sửa sang lại căn nhà để ở. Nay ông muốn chuyển 500m² thành đất ở thì UBND xã yêu cầu ông phải tháo dỡ nhà mới cho chuyển mục đích.

Nhưng trên thực tế, thửa đất đã được chuyển nhượng qua nhiều người, nay không xác định được thời điểm xây nhà và người xây. Trường hợp của ông T. có thuộc điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai không?

Người mua đất phải tháo dỡ nhà trái phép

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM, cho biết:

Thực tế, không ít trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng trên đất đã có nhà ở hoặc công trình xây dựng trái phép từ trước. Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền phải xử lý công trình xây dựng trái phép trên đất trước. Tức xử phạt việc xây dựng trái phép và khắc phục hậu quả - tức tháo dỡ công trình vi phạm.

Điều này dẫn đến nhiều vướng mắc và tranh cãi về trách nhiệm pháp lý của người nhận chuyển nhượng.

Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích (khoản 1 Điều 5 và khoản 1 Điều 31). 

Thửa đất có mục đích trồng cây hằng năm thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. 

Việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp không có giấy phép xây dựng là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

Trường hợp thửa đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng và công trình vi phạm được xây dựng từ trước, thì pháp luật hiện hành đã phân định trách nhiệm theo thời điểm và chủ thể thực hiện hành vi vi phạm.

Theo khoản 5 Điều 5 Nghị định số 123 năm 2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nếu vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển nhượng thì cơ quan chức năng xử phạt chủ cũ (bên bán), và cũng chính người này phải tháo dỡ công trình vi phạm.

Tuy nhiên nếu người vi phạm không còn hoặc không xác định được địa chỉ thì buộc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả tức phải tháo dỡ công trình vi phạm. 

Nếu bên mua đất không xây dựng mà chỉ sửa chữa không giấy phép thì sẽ bị xử phạt về việc sửa chữa công trình không phép hoặc những vi phạm khác do mình thực hiện.

Đối với các trường hợp chuyển nhượng mà không đăng ký biến động đất đai thì người mua sẽ bị xử phạt (khoản 5 Điều 5 Nghị định 123 năm 2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai).

Ông T. (bên mua đất) cho rằng căn nhà được xây dựng từ rất lâu (trước năm 2014 hoặc sớm hơn) nhưng không xác định được người xây dựng, không có giấy tờ chứng minh thời điểm xây dựng và cũng không có đăng ký với chính quyền địa phương thì không đủ cơ sở để áp dụng khoản 5 Điều 5 Nghị định 123 trên.

Vì việc áp dụng khoản này đòi hỏi phải xác định được thời điểm xảy ra hành vi vi phạm (trước hay sau khi chuyển quyền sử dụng đất) và chủ thể thực hiện hành vi vi phạm để phân định trách nhiệm xử phạt và khắc phục hậu quả.

Điều kiện để được tồn tại công trình trái phép

Trong thực tiễn, người đang sử dụng đất thường bị xem là người chịu trách nhiệm đối với công trình trái phép đang tồn tại nếu không có tài liệu chứng minh công trình trái phép đã có trước thời điểm chuyển nhượng. 

Và sau khi mua đất, ông T. có sửa chữa cải tạo nhà, nếu không thực hiện đúng thủ tục thì việc sửa chữa này xem là vi phạm độc lập và vẫn có thể bị xử phạt.

Về hình thức xử phạt, theo Nghị định số 123 trên thì người xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp không chỉ bị phạt tiền mà còn bị buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

Biện pháp này nhằm bảo đảm đất được sử dụng đúng mục đích.

Luật Đất đai có quy định trường hợp đặc thù, tức chủ đất xây không phép nhưng không phải tháo dỡ công trình xây dựng, ở khoản 3 Điều 139.

Theo đó, để được tồn tại công trình xây dựng trái phép thì công trình đó phải thỏa các điều kiện:

- Hành vi sử dụng đất sai mục đích đã diễn ra ổn định

- Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch

- Phát sinh trước ngày 1-7-2014

Nếu công trình trái phép đủ điều kiện để tồn tại như trên thì các thủ tục tiếp theo sẽ thực hiện theo Nghị định 101 năm 2024 (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49 năm 2026). Nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận, chủ đất không bị buộc tháo dỡ công trình trái phép mà làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ bao gồm: quyết định xử phạt vi phạm hành chính, chứng từ nộp phạt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đơn đăng ký biến động đất đai. Người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất và các loại phí phát sinh đối với phần diện tích đã tự ý chuyển mục đích tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký.

Như vậy người mua đất khi tìm hiểu thửa đất cần đối chiếu thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng thực tế. Nếu thửa đất hoàn toàn là đất nông nghiệp mà thực tế có nhà ở thì chắc chắn căn nhà trên xây dựng trái phép. 

Bên cạnh đó, việc tra cứu quy hoạch rất cần thiết nhằm xác định thửa đất có định hướng chuyển sang đất ở hay không.

Tại thời điểm nhận bàn giao, bên nhận chuyển nhượng nên ghi nhận đầy đủ hiện trạng bằng hình ảnh, video để làm căn cứ chứng minh tình trạng đất, công trình trên đất nhằm bảo vệ quyền lợi của mình khi phát sinh tranh chấp hoặc bị kiểm tra, xử lý. 

Cuối cùng, cần hạn chế việc tự ý sửa chữa, cải tạo công trình khi chưa thực hiện làm thủ tục xin phép hoặc thông báo đến cơ quan chức năng.

Thu hồi đất làm khu tái định cư nhưng không được tái định cư: Cần giải quyết thấu tình đạt lý

Nhiều bạn đọc cho rằng việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của dân để làm khu tái định cư mà không bồi thường đất ở cho họ là chưa áp dụng pháp luật có lợi cho dân, chưa 'thấu tình đạt lý'.