Ghi nợ tiền sử dụng đất là việc nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất chưa đóng tiền sử dụng đất một phần hay toàn bộ và có ghi chú về việc chưa hoàn thành này trên giấy chứng nhận. 

Việc ghi nợ này có thể ghi rõ số tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận (giấy chứng nhận được cấp trong giai đoạn trước đây có trường hợp chỉ ghi nhận việc ghi nợ, không ghi số tiền cụ thể). 

Nếu người sử dụng đất muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì phải "trả nợ" cho nhà nước, xóa thông tin ghi nợ trên giấy chứng nhận. 

Ai được ghi nợ tiền sử dụng đất?

Theo điều 22 Nghị định 103 năm 2024 (sửa đổi bởi Nghị định 291 năm 2025), đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất bao gồm:

Người dân được bố trí đất tái định cư mà số tiền bồi thường đất thấp hơn số tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu người dân cam kết giao mặt bằng đúng tiến độ và có nhu cầu ghi nợ thì sẽ được ghi nợ phần tiền sử dụng đất còn thiếu. 

Người sử dụng đất làm đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất nộp cùng hồ sơ xin  cấp giấy chứng nhận. 

Cá nhân đang sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc người thừa kế có thể được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất. 

Trường hợp này, người sử dụng đất đăng ký nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Theo điều 26 Nghị định 88 năm 2024 và  điều 3 Nghị định 226 năm 2025 thì người dân có thể ghi nợ tiền sử dụng đất cho đến khi muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến khu đất đang ghi nợ (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, chuyển đổi, tặng, cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất). 

Người dân phải nộp đủ tiền sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền này.

Như vậy pháp luật không ấn định thời hạn cụ thể đối với việc ghi nợ tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất không chịu áp lực về thời hạn thanh toán nên có thể chủ động lựa chọn thời điểm thanh toán phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình.

Trả nợ tiền sử dụng đất theo giá nào?

Với những thửa đất còn ghi nợ tiền sử dụng đất, trên giấy chứng nhận sẽ có ghi chú tại trang 2: “Nợ tiền sử dụng đất…”, kèm theo số tiền còn nợ (bằng số và chữ) và căn cứ pháp lý xác định khoản nợ. 

Nội dung ghi chú thể hiện thời hạn phải thanh toán (ghi rõ ngày, tháng, năm) hoặc không ghi thời hạn.

Khi người sử dụng đất đóng đủ tiền sử dụng đất thì nộp hồ sơ đề nghị xóa ghi nợ tiền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền. 

Các cơ quan này làm thủ tục xóa ghi nợ tiền sử dụng đất trong một ngày làm việc. 

Thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất qua thời gian dài, chính sách pháp luật đã thay đổi. Nay người dân mới có tiền trả nợ thì số nợ trên được tính như thế nào?

Điều 50 Nghị định 103 năm 2024 quy định như sau: hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10-12-2019 thì trả nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên giấy chứng nhận).

Đối với hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 10-12-2019 đến trước ngày 1-8-2024 (ngày Nghị định 103 có hiệu lực) thì "trả nợ" theo số tiền ghi trên giấy chứng nhận trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ. 

Nếu trả nợ quá 5 năm kể từ ngày ghi nợ, người dân có thể trả tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế và số tiền sử dụng đất bị tính lại theo giá mới tại thời điểm trả nợ.

Bạn đọc đồng tình: Đừng để dân mắc nợ tiền sử dụng đất trên chính đất do cha ông để lại

Giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất ở không chỉ giúp giảm gánh nặng cho người dân mà còn góp phần ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và hướng tới sự công bằng trong quản lý đất đai.