Tôi có căn nhà và đã ở đây từ hơn 10 năm qua. Từ khi về ở đến nay không nhận được thông báo đóng thuế đất phi nông nghiệp từ cơ quan thuế cũng như UBND phường. Gần đây tôi có lên phường hỏi thì được biết số tiền đóng rất cao (gồm cả tiền thuế hằng năm và lãi phạt khoản thuế chậm nộp). 

Tôi hỏi cán bộ phường sao không nhận được thông báo mà lại phạt thì cán bộ trả lời khi chuyển nhượng nhà người dân phải chủ động đi khai và nộp thuế hằng năm. Cán bộ giải thích như vậy có đúng không?

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM, trả lời:

Đất phi nông nghiệp nào không phải nộp thuế?

Thuế sử dụng đất là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ người dân phải nộp khi thực hiện quyền sử dụng đất. Thuế sử dụng đất gồm 2 loại: Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN).

Thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định trong Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp ban hành từ năm 1993. Đối tượng áp dụng là người sử dụng đất nông nghiệp. 

Tuy nhiên, do đời sống nông dân vẫn gặp nhiều khó khăn nên thuế sử dụng đất nông nghiệp hầu như đã miễn toàn bộ theo các nghị quyết của Quốc hội. Gần đây nhất, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 216 kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, có hiệu lực từ ngày 1-1-2026 đến hết ngày 31-12-2030.

Thuế SDĐPNN là khoản thu bắt buộc mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi sử dụng các loại đất không nhằm mục đích nông nghiệp (đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), trừ các trường hợp pháp luật quy định không chịu thuế hoặc được miễn, giảm. 

Các quy định về thuế SDĐPNN được quy định trong Luật Thuế SDĐPNN năm 2010, có hiệu lực từ ngày 1-1-2012. Trước đó, người sử dụng đất cũng nộp thuế nhưng theo quy định của thuế nhà đất.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp SDĐPNN đều phải nộp thuế. Theo Điều 3 Luật Thuế SDĐPNN, các loại đất được sử dụng vì lợi ích chung, không nhằm mục đích kinh doanh: Đất  công cộng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất do cơ sở tôn giáo sử dụng... thuộc diện không chịu thuế SDĐPNN.

Cách tính thuế sử dụng đất ra sao?

Theo Luật Thuế SDĐPNN năm 2010 (sửa đổi bởi Điều 249 Luật Đất đai 2024), số thuế phải nộp được xác định theo công thức:

Tiền thuế phải nộp = Giá tính thuế × Thuế suất. Trong đó:

(1) Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế × Giá của 1m² đất.

+ Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp có nhiều thửa đất thì tính theo tổng diện tích; riêng đất trong khu công nghiệp không tính phần diện tích hạ tầng dùng chung. 

Với nhà chung cư, diện tích tính thuế được xác định theo hệ số phân bổ giữa diện tích đất xây dựng và tổng diện tích các căn hộ.

+ Giá của 1m² đất: là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

(2) Thuế suất thuế SDĐPNN đối với đất ở (kể cả trường hợp vừa ở, vừa kinh doanh) áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần theo hạn mức sử dụng, với các mức 0,03%, 0,07% và 0,15%.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến hết 31-12-2025, nhưng thực tế nhiều địa phương đã điều chỉnh tăng giá đất sát với thị trường. 

Do đó, số thuế SDĐPNN mà người dân phải nộp có thể tăng.

Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 8 Luật Thuế SDĐPNN, người dân phải đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Cụ thể, theo Điều 10 Nghị định 126 về hướng dẫn Luật Quản lý thuế, thuế SDĐPNN là loại thuế phải khai theo năm. 

Người có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế có nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế nơi có đất, nghĩa vụ này không phụ thuộc vào việc có nhận được thông báo thuế hay không.

Người nộp thuế phải thực hiện kê khai lần đầu chậm nhất trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (sau khi được cấp giấy chứng nhận hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất). 

Từ các năm tiếp theo, nếu không có thay đổi về các yếu tố tính thuế (diện tích, mục đích sử dụng...), hộ gia đình và cá nhân không phải khai lại nhưng vẫn phải nộp thuế đúng thời hạn, thông thường là một lần trong năm, hạn cuối vào ngày 31-10. 

Trường hợp nộp chậm, người nộp thuế sẽ bị tính tiền chậm nộp hoặc xử lý vi phạm hành chính, đồng thời cơ quan thuế có quyền truy thu đối với các năm trước nếu phát hiện còn nợ nghĩa vụ thuế.

Người sử dụng đất phải chủ động kê khai, không phụ thuộc vào thông báo của cơ quan thuế.

Trường hợp bạn đọc có nhà đã ở hơn 10 năm nhưng chưa từng nhận thông báo nộp thuế SDĐPNN là tình huống khá phổ biến. 

Dù nhiều địa phương đã triển khai thu thuế qua ứng dụng eTax Mobile và các nền tảng điện tử, song vẫn còn bất cập như dữ liệu chưa đồng bộ, thông tin người nộp thuế cập nhật chậm sau khi sang tên hoặc người dân chưa nắm rõ quy trình “tự khai - tự nộp”. Hậu quả là nhiều trường hợp phát sinh nghĩa vụ thuế nhưng không biết, dẫn đến nợ lũy kế và bị tính tiền chậm nộp.

Giải thích của cán bộ phường rằng người dân phải chủ động kê khai và nộp thuế hằng năm là phù hợp với quy định pháp luật.

Cơ quan thuế chỉ tính và gửi thông báo dựa trên hồ sơ kê khai, không có nghĩa vụ chủ động thông báo cho người chưa kê khai. Vì vậy, việc truy thu và tính tiền chậm nộp sau nhiều năm là đúng quy định, tuy nhiên trên thực tế cơ quan thuế cũng cần tăng cường hướng dẫn và nhắc nhở người dân khi thực hiện các thủ tục sang tên để tránh phát sinh vi phạm không cố ý.

Về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp tại cơ quan một cửa liên thông nơi có đất; nếu địa phương chưa áp dụng cơ chế một cửa thì nộp trực tiếp tại cơ quan thuế nơi có đất. Cơ quan thuế sẽ căn cứ hồ sơ kê khai để tính và gửi thông báo nộp thuế cho người dân.

Yêu cầu xác nhận 'hoàn thành đóng thuế đất phi nông nghiệp' khi thừa kế có đúng quy định?

Bạn đọc cho biết thủ tục xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi giao dịch nhà đất có nơi yêu cầu, có nơi không. Thủ tục này có nơi còn phiền hà, mất thời gian cho người dân. Việc này có phù hợp quy định?