Tại một số địa phương đang có tình trạng phải đóng tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Có ý kiến đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 65-70% giá đất ở để thu hẹp số tiền chênh lệch người dân phải nộp. 

ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) gửi đến Tuổi Trẻ Online bài viết góp thêm góc nhìn về vấn đề này.

Định giá đất, làm sao hài hòa lợi ích?

Trước đây, bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành xác định dựa trên khung giá đất của Chính phủ, vì vậy giá đất nhà nước khó có thể bằng với giá thị trường, luôn luôn có sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường. 

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý giá đất theo hành chính, đề cao nguyên tắc “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” cũng như “tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất” khi định giá đất nhà nước. 

Luật mới cũng bổ sung một nguyên tắc rất quan trọng là “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, nhằm cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp giữa các bên có liên quan trong quản lý, sử dụng và khai thác tài nguyên đất đai. 

Nếu giá đất quá thấp, người dân bị thiệt khi bị thu hồi đất; nếu quá cao, nhà đầu tư gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai, làm giảm sức cạnh tranh; trong khi Nhà nước cần đảm bảo nguồn thu ngân sách... 

Do đó nguyên tắc này thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước trong định giá đất nhằm tạo môi trường minh bạch, ổn định và bền vững cho phát triển kinh tế - xã hội. 

Tuy nhiên việc đảm bảo nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” là một bài toán không dễ giải quyết. 

Thực tiễn cho thấy việc dung hòa lợi ích giữa ba chủ thể: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư luôn là vấn đề nan giải. 

Do đó để đảm bảo hài hòa lợi ích cần một hệ thống pháp luật đồng bộ, cơ chế định giá đất minh bạch và chính sách hỗ trợ người dân.

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương đã ban hành giá đất điều chỉnh, chủ yếu chỉ tăng giá đất ở theo giá thị trường nhưng giữ nguyên hoặc giá đất nông nghiệp chưa được điều chỉnh tương ứng. 

Khi đó sẽ có khoảng cách chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, dẫn đến việc người dân phải nộp khoản tiền sử dụng đất cao khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi nếu bị thu hồi thì được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, gây thiệt thòi cho người sử dụng đất. 

Ngược lại, nhà đầu tư cũng chịu áp lực chi phí lớn nếu tiếp cận đất ở qua giao đất có thu tiền sử dụng đất gần với giá thị trường.

Để giảm áp lực việc nộp tiền sử dụng đất

Từ ngày 1-1-2026, bảng giá đất của các địa phương dự kiến có sự biến động tại nhiều khu vực, do nhu cầu điều chỉnh và ban hành bảng giá đất mới cho phù hợp với tình hình thực tế và theo các quy định của Luật Đất đai 2024. 

Đã có ý kiến đề xuất cần tăng giá đất nông nghiệp bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất nhằm rút ngắn khoảng cách với giá đất ở, giúp giảm tiền chênh lệch phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. 

Phải khẳng định việc tăng giá đất nông nghiệp là cần thiết để đảm bảo được quyền lợi của người nông dân, cũng như giảm áp lực tài chính khi người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 

Tuy nhiên việc điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp như thế nào cần xem xét kỹ lưỡng và căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau. 

Việc điều chỉnh giá đất cần được thực hiện đồng bộ, có tính đến tương quan giữa các loại đất, chứ không thể chỉ tăng giá vài loại đất.

Trước hết, cần xác định rõ mục tiêu của việc định giá đất do Nhà nước quy định, bởi đây là cơ sở để xây dựng chính sách tài chính đất đai hợp lý, minh bạch và hiệu quả. 

Dựa vào Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai 2024, có thể thấy giá đất do Nhà nước ban hành chủ yếu được sử dụng làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất... 

Nếu giá đất Nhà nước được xác định quá cao so với năng lực thực tế của người dân và doanh nghiệp sẽ gây áp lực tài chính, làm suy giảm khả năng tiếp cận đất đai, kìm hãm đầu tư và đôi khi tạo ra những bất bình đẳng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Vì vậy định giá đất Nhà nước cần gắn chặt với mục đích áp dụng, tính đến đặc thù của từng loại đất, từng nhóm chủ thể và mục tiêu điều tiết của Nhà nước trong từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai, về phương pháp xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 quy định có 2 phương pháp: xây dựng theo khu vực, vị trí và xây dựng theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn (khoản 2 Điều 159). 

Do đó cần từng bước chuyển đổi từ phương pháp định giá hàng loạt theo khu vực, vị trí sang phương pháp xác định theo vùng giá trị và thửa đất chuẩn để bảng giá đất phản ánh mức giá gần đúng với giá trị thực tế của từng khu vực, từng loại đất, thậm chí từng thửa đất.

Để thực hiện, địa phương phải xây dựng bản đồ địa chính số và dữ liệu giá đất thị trường làm nền tảng, nâng cao năng lực cán bộ định giá.

Thứ ba, đối với người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất (như từ đất nông nghiệp sang đất ở), cần xem xét ưu tiên giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất ở thực sự, đặc biệt tại các khu vực thuộc quy hoạch phát triển đô thị. 

Đồng thời cần điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo hướng hợp lý hơn, bằng cách áp dụng mức thu theo tỉ lệ phần trăm, thay vì tính toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở như hiện nay.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Thu tiền sử dụng đất sao cho hợp lý?

Tại một số địa phương, người dân phải đóng tiền sử dụng đất cao khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.