Một bạn đọc thắc mắc: "Tôi nộp hồ sơ xin chuyển đất nông nghiệp thành đất ở mà UBND xã trả lời đã hết chỉ tiêu. Vậy có đúng không? Trường hợp nào chuyển đất nông nghiệp thành đất ở không phải đăng ký từ năm trước?".

Hai trường hợp chuyển đất nông nghiệp thành đất ở không phải đăng ký trước

Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở, thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất, có quyền, nghĩa vụ và chế độ sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích.

Tuy nhiên việc chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ, điều kiện cụ thể. Luật Đất đai 2024 quy định hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau với những căn cứ pháp lý và điều kiện khác nhau. Cụ thể:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở thì phải căn cứ vào một trong các quy hoạch sau đây: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.

Nếu phần đất người dân xin chuyển thành đất ở trong hai trường hợp trên phù hợp quy hoạch sẽ được cơ quan chức năng xem xét cho chuyển mục đích sử dụng mà không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Theo Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có kỳ hạn 10 năm. Nếu phần đất nông nghiệp của dân nằm trong khu vực quy hoạch đất ở thì người dân có thể chuyển thành đất ở bất kỳ lúc nào trong 10 năm trên, và không cần đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, và không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương.

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt, được hình thành do điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Còn đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở, tức trong cùng một giấy chứng nhận, có một phần đất nông nghiệp và một phần đất ở, được chuyển sang đất ở mà không cần đăng ký trước.

Ví dụ giấy chứng nhận ghi nhận thửa đất rộng 8.000m², trong đó 300m² đất được công nhận là đất ở, 7.700m² còn lại là đất vườn hoặc ao nuôi cá.

Như vậy 7.700m² đất này được xem là phần đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc đất vườn trong cùng thửa đất có đất ở, được chuyển sang đất ở mà không cần phải đăng ký trước.

Khi nào phải đăng ký và đợi chỉ tiêu?

Khoản 3 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển đất nông nghiệp thành đất ở trong những trường hợp khác. 

Ví dụ, chuyển nguyên một thửa đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm) nằm độc lập, không xen cài trong khu dân cư hoặc không cùng thửa với đất ở thành đất ở.

Căn cứ để xem xét chuyển mục đích cho các trường hợp này là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tức là phải căn cứ vào chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ.

Sau khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện), bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã duyệt trước đó vẫn được dùng làm căn cứ xem xét chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này bảo đảm không bị gián đoạn quản lý đất đai sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Cơ quan chức năng phải sử dụng các chỉ tiêu cũ đã phân bổ cho địa bàn đó giải quyết hồ sơ cho dân.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 quy định không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026 - 2030) của các thành phố trực thuộc Trung ương, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất cấp xã, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Thay vào đó, các địa phương khi tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 phải xác định chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch sử dụng đất quốc gia phân bổ và chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của địa phương đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Nghĩa là việc lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm không còn, các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ được xác định và phân bổ trong quy hoạch tỉnh đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Do đó việc xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này phụ thuộc vào việc địa phương đã được phân bổ chỉ tiêu hay chưa.

Chính quyền từ chối sai, dân có thể khiếu nại

Vì vậy khi muốn chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, người dân phải xác định rõ đất của mình thuộc trường hợp nào.

Nếu là đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư mà UBND cấp xã không giải quyết chuyển mục đích với lý do "hết chỉ tiêu" là không phù hợp. Người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra tòa án yêu cầu UBND cấp xã phải giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngược lại, nếu thửa đất là đất nông nghiệp thuần túy, không nằm trong khu dân cư, không xen cài với đất ở và không thuộc cùng thửa đất có đất ở, thì việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải căn cứ vào chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ.

Khi đó, nếu UBND cấp xã thông báo "hết chỉ tiêu", người dân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin về chỉ tiêu sử dụng đất.

Trường hợp các chỉ tiêu sử dụng đất liên quan (chỉ tiêu chuyển đất lúa sang đất ở) đã được sử dụng hết theo quy hoạch hoặc kế hoạch được áp dụng, thì cơ quan nhà nước có thể chưa có đủ căn cứ pháp lý để chấp thuận việc chuyển mục đích.

Cơ quan có thẩm quyền phải có văn bản trả lời cho người nộp hồ sơ, nêu rõ lý do từ chối giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất.

Nóng ruột với những cây cầu làm kiểu 'rùa bò' ở Đà Nẵng

Một số cây cầu ở phía nam thành phố Đà Nẵng thi công chậm tiến độ, thiếu đường dẫn lên cầu, trong khi người dân mong ngóng từng ngày.