"Tôi mua miếng đất hơn 150m² bằng giấy tay, thuộc miếng đất có sổ đỏ chung, hơn 4.000m² được phân lô thành mấy chục nền, xây nhà từ năm 2005, vô điện nước chính, đóng thuế đất mỗi năm. Vậy mà đi làm sổ đỏ cán bộ địa chính phường đều đòi sổ đỏ gốc mới cho làm.

Chủ đất cũ nói bà bán miếng đất đó cho 'cò' đã lâu, giao sổ đỏ luôn nên không còn liên quan  và không đồng ý ký nữa vì miếng đất không thể bán hai lần.

Cán bộ địa chính phường trả lời như vậy đúng không? Vậy tôi phải làm sao?".

Khi nào mua giấy tay được cấp sổ đỏ?

- Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM trả lời: 

Theo Luật Đất đai 2003, 2013 và hiện nay là Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSDĐ) đất phải được công chứng/chứng thực mới hợp pháp, đủ điều kiện sang tên sổ đỏ. 

Tức là hợp đồng giấy tay là không hợp lệ nếu không được công chứng/chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt hoặc phải được tòa án công nhận.

Nhưng một số trường hợp pháp luật vẫn ghi nhận QSDĐ mua bằng giấy tay. 

Cụ thể, trường hợp đã chuyển QSDĐ mà chưa làm thủ tục chuyển quyền theo quy định tại nghị định 151 thì việc cấp sổ cho bên nhận chuyển quyền chia thành 2 trường hợp:

- Đất chưa được cấp sổ, người sử dụng có giấy tờ chuyển quyền và có chữ ký của các bên liên quan (giấy tay), thì được làm thủ tục cấp sổ lần đầu mà không buộc phải làm lại thủ tục chuyển nhượng. 

Cơ quan nhận hồ sơ không được yêu cầu người mua nộp hợp đồng, văn bản đã công chứng/chứng thực, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế. Điều này thừa nhận thực tế giao dịch giấy tay phổ biến trong quá khứ, tháo gỡ vướng mắc cho người sử dụng đất. 

Về thời điểm các bên thực hiện giao dịch: nếu thửa đất không có giấy tờ QSDĐ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì phải mua đất bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014; đất đã có giấy tờ về QSDĐ thì việc mua đất phải trước ngày 1-8-2024.

Nếu sau 1-8-2024 thì phải mua của người nhận thừa kế quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai (chưa có sổ nhưng đủ điều kiện cấp sổ).

- Đất đã được cấp sổ, phải mua trước ngày 1-8-2024, kèm theo giấy tờ chuyển quyền, hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản chuyển quyền có công chứng/chứng thực (bên bán không trao sổ), thì thủ tục làm theo cơ chế đăng ký biến động đất đai. 

Người dân nộp đơn đăng ký kèm theo hợp đồng hoặc văn bản công chứng/chứng thực (không giữ sổ); nếu không có hợp đồng hoặc công chứng/chứng thực, thì hồ sơ phải có đơn đăng ký biến động, sổ gốc, giấy tờ chuyển quyền có đầy đủ chữ ký của cả bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy tay).

Trường hợp không xác định được địa chỉ bên bán, văn phòng đăng ký đất đai phải thông báo 3 lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương, chi phí do bên mua trả. 

Hết 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu, nếu không có đơn tranh chấp, văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ cho bên mua. 

Nếu bên bán không nộp lại sổ gốc, cơ quan có thẩm quyền hủy sổ theo quy định. Nếu phát sinh tranh chấp, văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Cán bộ địa chính yêu cầu phải có sổ đỏ gốc là đúng hay sai?

Trường hợp mua đất đã có sổ đỏ bằng giấy tay (có chữ ký của 2 bên), người mua chỉ được cấp sổ khi mua toàn bộ thửa đất và cầm sổ đỏ gốc của bên bán. 

Nếu không có hợp đồng công chứng/chứng thực, không giữ bản gốc sổ đỏ và bên bán trực tiếp không phải là người đứng tên (mua qua trung gian), chỉ mua một phần thửa đất (tự ý phân lô bán nền) thì không áp dụng quy định trên để cấp sổ đỏ.

Người dân bán một phần thửa đất thì họ phải làm thủ tục tách thửa, theo Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Hồ sơ xin tách thửa phải có sổ đỏ gốc hoặc bản sao sổ đỏ. Sau đó các bên ký hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng/chứng thực và đăng ký biến động đất đai sang tên cho bên mua.

Như vậy việc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu sổ đỏ gốc là phù hợp.

Cách nào để được cấp sổ?

Với trường hợp mua giấy tay như trên, để có thể ra sổ, có thể giải quyết theo hướng sau:

Người mua thương lượng, nhờ sự hợp tác của chủ đất cũ - người đang đứng tên trên sổ đỏ gốc, đề nghị bên bán đứng ra làm thủ tục tách thửa, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, sau đó mới  chuyển nhượng sang tên cho người mua. 

Nếu sổ gốc không do người mua nắm giữ và bên bán không hợp tác thì không thể tự mình thực hiện thủ tục hành chính.

Nhưng ngay cả khi có sự hỗ trợ của chủ đất cũ, việc tách thửa cũng không đương nhiên được chấp nhận. Thửa đất mà người mua sử dụng phải đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất, phải phù hợp với loại đất ở. 

Nếu diện tích không đạt mức tối thiểu hoặc không đáp ứng các điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai, thì không thể cấp sổ đỏ riêng cho phần đất đã mua. 

Ngoài ra sổ đỏ gốc là đất nông nghiệp, bên bán phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp phần đất mua bằng giấy tay không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa, người mua nhờ các hộ đã mua đất khác trong cùng thửa đất gốc để cùng làm thủ tục chung, cùng đứng tên sổ đỏ.

Khi đó mọi giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,... đều phải có sự thống nhất và chữ ký của những người đồng sử dụng đất. Chỉ một người không đồng ý, việc giao dịch không thể thực hiện. Nếu có khả năng, người mua có thể thỏa thuận mua lại phần đất của những người mua khác để tách thửa và cấp sổ đỏ riêng.

Trường hợp chủ đất cũ không hợp tác, khẳng định rằng họ đã bán toàn bộ thửa đất cho người khác, đã giao sổ gốc và kiên quyết không ký thêm bất kỳ giấy tờ nào thì không thể làm sổ đỏ được.

Cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ để tách thửa, cấp sổ mới hay cho đứng tên chung, bởi người đứng tên sổ gốc không thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, cũng không ủy quyền cho ai khác.

Người mua phải khởi kiện ra tòa án yêu cầu công nhận giao dịch thực tế, dựa trên việc đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài cùng các chứng cứ liên quan (giấy tay, hóa đơn nộp thuế, điện nước…). 

Nhưng khởi kiện không đồng nghĩa với việc chắc chắn ra sổ. Người sử dụng đất có thể yêu cầu tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đã xác lập trên thực tế, hoặc xác định trách nhiệm của người đã bán đất cho mình.

Nếu tòa án xác định rõ ràng quá trình chuyển nhượng, vị trí, diện tích, ranh giới đất và phần đất đó đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành, thì bản án có thể trở thành căn cứ để tiếp tục các thủ tục đăng ký đất đai. 

Tóm lại, khi mua một phần thửa đất đã có sổ, để an toàn và đúng luật thì chỉ nên giao dịch khi phần đất định mua đủ điều kiện tách thửa và việc chuyển nhượng được thực hiện sau khi tách thửa xong. 

Vụ 'Bà giáo khánh kiệt vì 17 năm chờ sổ đỏ': Luật thông nửa năm, chuyện buồn vẫn đeo đuổi

Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực, có điều khoản cho phép cấp sổ đỏ khi mua bán bằng giấy tay, nhưng hồ sơ của bà Nguyễn Thị Phương Lan (76 tuổi, ngụ quận 8, TP.HCM), một cô giáo nghỉ hưu từ năm 2006, vẫn chưa được giải quyết.