Theo công văn hướng dẫn mới nhất của Bộ Tài chính về áp dụng tính tiền sử dụng đất bằng 30% khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất có nguồn gốc là đất có vườn, ao, đất nông nghiệp gắn với đất ở thì người dân sẽ được lợi 70% tiền sử dụng đất so với quy định trước đây.

Trước đó, nghị quyết số 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1-1-2026).

Nghị quyết quy định 3 trường hợp người dân được hưởng mức đóng tiền sử dụng đất 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch). Những trường hợp này được đóng 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.

Đó là các trường hợp: đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa ra để chuyển quyền sử dụng đất và các thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng bị tách ra thành thửa riêng khi đơn vị đo đạc đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2014.

Trước khi có nghị quyết 254, người sử dụng đất trong trường hợp trên phải đóng tiền theo nghị định 103 năm 2024 (có hiệu lực ngày 1-8-2024). Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi được chuyển mục đích trừ (-) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị định này không quy định trường hợp ngoại lệ đối với các thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở, tức phải đóng 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị quyết 254 cũng có điều khoản chuyển tiếp đối với các trường hợp đáng ra được hưởng mức giảm 70% trên nhưng chưa được giảm bởi đã chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày nghị quyết 254 có hiệu lực (1-1-2026), và sau ngày nghị định 103 có hiệu lực (1-1-2024).

Theo đó, nếu người chuyển mục đích sử dụng đất đã nhận thông báo thuế của cơ quan thuế theo mức đóng 100% tiền sử dụng đất mà chưa đóng thì yêu cầu cơ quan thuế tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định mới và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu có phát sinh khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (trên số tiền tính lại sau khi đã giảm) thì người sử dụng đất phải đóng tiền chậm nộp.

Nếu hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới (của nghị quyết 254).

Nếu tiền sử dụng đất tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Nếu như người sử dụng đất không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì cơ quan chức năng hoàn trả bằng tiền theo quy định.

Ba trường hợp được giảm 70% tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính vừa có công văn hướng dẫn các tỉnh thành áp dụng tính tiền sử dụng đất bằng 30% khi chuyển mục đích sử dụng đất trong 3 trường hợp cụ thể.