Chính phủ vừa có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định về quyền sở hữu nhà chung cư đang gây nhiều ý kiến trái chiều.

Hiện nay tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội có nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí cấp độ nguy hiểm mức cấp D nhưng người dân không chịu di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Có thể hiểu, cơ quan soạn thảo dự án Luật nhà ở (sửa đổi) muốn đưa ra giải pháp quy định "khống chế" quyền sở hữu gắn với thời hạn sử dụng nhà chung cư để "phá băng" những khó khăn khi chung cư xuống cấp nghiêm trọng.

Tuy nhiên, giải pháp này gây khó cho người dân, vì vậy sẽ rất dễ gặp phản ứng khi nhà nước can thiệp hành chính vào quyền sở hữu hợp pháp của người dân.

Giải pháp nào hiệu quả hơn sẽ được trả lời khi phân tích rõ nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc trong chương trình di dời, cải tạo, xây mới chung cư cũ.

Thực tế, những vướng mắc hiện nay trong cải tạo, xây dựng mới chung cư xuất phát chính từ việc không tách bạch việc di dời người dân và việc lựa chọn nhà đầu tư cải tạo, xây mới chung cư.

Các quy định trong Luật nhà ở, và nghị định 69 năm 2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (trước đó là nghị định 101 năm 2015), gắn việc di dời người dân ra khỏi chung cư nguy hiểm phải gắn chặt với việc lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới sau khi đã di dời người dân.

Có nghĩa là, dù chung cư được đánh giá xuống cấp nghiêm trọng nhưng phải chọn được chủ đầu tư (bằng các cách như người dân chọn, nhà nước đứng ra tìm hoặc đứng ra làm) mới có phương án bồi thường, di dời người dân ra. Đồng nghĩa, nếu không tìm được nhà đầu tư sẽ không di dời được người dân ra khỏi chung cư.

Để giải quyết vướng mắc này, cơ quan quản lý chỉ cần tách bạch việc di dời người dân và lựa chọn chủ đầu tư. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu gợi ý, cơ quan nhà nước cần quy định cụ thể chức năng, thời gian cơ quan chức năng tiến hành thẩm định chất lượng công trình chung cư.

Cùng với đó, quy định thời gian bắt buộc người dân phải di dời ra khỏi chung cư khi được đánh giá xuống cấp nghiêm trọng, không còn khả năng sử dụng (nếu không di dời sẽ bị cưỡng chế).

Ví dụ, khi một chung cư được đánh giá xuống cấp nghiêm trọng, cơ quan nhà nước phát thông báo cho người dân trong tòa nhà phải di dời ra khỏi chung cư trong vòng 6 tháng, 12 tháng, 18 tháng…

Trong thời gian đó, cư dân có quyền lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư để có phương án di dời, bồi thường hoặc thương lượng cùng góp vốn làm. Nếu đến hạn di dời, cư dân chưa chọn được chủ đầu tư, họ phải di dời ra khỏi chung cư.

Cư dân tự bố trí nơi ở mới nhưng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với chung cư vẫn giữ nguyên và họ có quyền tiếp tục bàn việc tìm chủ đầu tư mới cho khu đất. Nhà nước cũng không cần quá lo lắng về việc tự sắp xếp chỗ ở cho người dân, bởi áp lực từ việc tìm nhà cũng giúp tiến trình đàm phán của doanh nghiệp "dễ thở" hơn với những người dân cố tình đòi hỏi cao.

Nhà nước nếu có tham gia chỉ tham gia ở việc giới thiệu nhà đầu tư, hoặc để công ty nhà nước xây dựng một phương án di dời, xây dựng mới để người dân lựa chọn (đặt ngang với phương án của các doanh nghiệp tư nhân).

Quy định như vậy sẽ xác định rõ vai trò chính của nhà nước là đảm bảo an toàn tính mạng, của cải cho người dân khi chung cư có nguy cơ đổ sập. Nhà nước có công cụ mạnh để cưỡng chế ra khỏi chung cư nếu họ không chấp hành. Còn việc khó tìm chủ đầu tư, đừng đổ cái khó đó bằng cách tước quyền sở hữu của người dân.

'Quyền sở hữu chung cư, không thể xóa bằng một quyết định hành chính'

Bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư vào dự thảo Luật nhà ở sửa đổi chỉ vì lý do cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, TP.HCM hiện nay gặp khó khăn là không xác đáng.