Tăng tiền đặt trước đấu giá đất ở để ngăn bỏ cọc, thao túng thị trường

Chiều 3-11, Quốc hội thảo luận dự Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Đáng chú ý dự luật đề xuất nâng mức tiền đặt trước tối thiểu khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân từ 10% lên 20% giá khởi điểm, giữ nguyên mức tối đa 50%.

Đại biểu băn khoăn mức đặt cọc lớn có thể tạo rào cản

Đồng tình với biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, song đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Tây Ninh) nhìn nhận mức tiền đặt trước như trên tạo ra một rào cản tài chính rất lớn.

Bà dẫn chứng với dự án đất có giá trị hàng trăm tỉ đồng, mức đặt trước cao buộc nhà đầu tư phải huy động ngay từ đầu một khoản tiền rất lớn khi chưa biết kết quả đấu giá có được hay không.

Đại biểu phân tích yêu cầu có sẵn một khoản tiền rất lớn ngay từ đầu có thể loại bỏ khỏi cuộc đấu giá những nhà đầu tư có năng lực và phương án khả thi, trong khi khả năng đáp ứng tiền đặt trước không đồng nghĩa với năng lực triển khai của dự án.

Với cá nhân cũng tương tự, đại biểu cho biết thửa đất có giá khởi điểm 6 tỉ đồng thì bắt buộc cá nhân phải có sẵn 3 tỉ đồng để nộp trước trong khi chưa biết mình có trúng giá hay không, do đó sẽ tạo ngay sự quan ngại, do dự việc tham gia.

"Đáng lưu ý, mức tiền đặt trước tăng gấp đôi so với quy định hiện hành, trong khi dự thảo đồng thời mở rộng các trường hợp bắt buộc phải thực hiện đấu giá trực tuyến. Sự kết hợp của hai yêu cầu này có thể làm gia tăng tâm lý e ngại của người tham gia đấu giá", đại biểu nêu.

Bà cho rằng số tiền đặt trước càng lớn, tâm lý lo ngại khi chỉ cần một sai sót hoặc một sự cố không mong muốn cũng có thể dẫn đến nguy cơ mất trắng khoản tiền này càng trở nên rõ rệt.

Điều này có thể khiến cho nhiều người có nhu cầu, có năng lực thật sự nhưng cân nhắc, thậm chí bỏ việc tham gia đấu giá, qua đó làm giảm số lượng người tham gia và hạn chế tính cạnh tranh...

Biên độ từ 20-50% khá rộng, nếu thiếu tiêu chí cụ thể sẽ dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất, do đó bà cho rằng nên quy định mức đặt trước như hiện hành và chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ về tính chất, giá trị tài sản, nguy cơ bỏ cọc.

Với hành vi cố ý trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc, theo đại biểu nên tập trung xử lý bằng chế tài sau khi trúng đấu giá tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm, thay vì tạo ra rào cản bằng việc nâng cao số tiền đặt trước quá lớn.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) dẫn kinh nghiệm một số nước và đề nghị dự thảo quy định theo hướng: Người trúng đấu giá được coi là đã giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng có hiệu lực đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự.

Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn quy định, người có tài sản đấu giá có quyền áp dụng các biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Luật Dân sự hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trường hợp người trúng đấu giá bỏ cọc dẫn đến đấu giá lại, nếu giá trúng lần sau thấp hơn giá trúng lần trước, người vi phạm có nghĩa vụ bồi thường toàn bộ tiền chênh lệch còn thiếu cộng với chi phí tổ chức bán đấu giá lại.

Siết chặt điều kiện tham gia đấu giá

Phát biểu giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự luật đã siết chặt điều kiện tham gia đấu giá theo hướng không cho phép những người có mối quan hệ thân thích (cha mẹ, vợ chồng, con, anh chị em ruột...) cùng tham gia đấu giá một tài sản, các công ty mẹ, công ty con trong cùng một tập đoàn không được cùng tham gia.

Dự thảo bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm với người trúng đấu giá mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc có hành vi gian lận, phá hoại cuộc đấu giá.

Về băn khoăn của đại biểu mức đặt cọc 20% - 50% với đấu giá quyền sử dụng đất ở có quá cao không, Bộ trưởng cho biết qua 9 tháng triển khai thực hiện việc này cho thấy hiệu quả rất tích cực.

Tỉ lệ đất đấu giá thành bị hủy do không nộp đủ tiền trên cả nước giảm mạnh, từ 8,6% năm 2025 xuống chỉ còn 3,1% trong 9 tháng đầu 2026.

"Chúng tôi xin Quốc hội cho phép tiếp tục luật hóa quy định này để đảm bảo tính nghiêm khắc của pháp luật, xử lý nghiêm khắc đối với trường hợp bỏ cọc, thông đồng, thao túng trong tham gia đấu giá", Bộ trưởng nói.

Về mức tiền đặt trước từ 20-50% với đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ trưởng nêu rõ người có nhu cầu ở thực sự, họ sẽ chuẩn bị tài chính tương ứng. Nếu không trúng đấu giá, tiền đặt trước được hoàn trả nhanh chóng.

Cùng với đó dự thảo quy định trao quyền linh hoạt cho người có tài sản đấu giá quyết định căn cứ theo tình hình thực tế của từng địa phương, từng thời điểm, chứ không phải lúc nào cũng áp dụng mức tối đa 50%.

Đề xuất giao chủ tịch UBND cấp xã được trưng mua tài sản

Các đại biểu Quốc hội cũng đề xuất trong trường hợp khẩn cấp cần phân cấp, phân quyền cho một số chức danh quân đội được trưng mua, trưng dụng tài sản.