* GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường):

"Phải thống nhất đầu mối quản lý đất đai, nhà ở mới dễ làm"

Mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập đang được Bộ Xây dựng đề xuất theo đúng tinh thần của Luật sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan đến xây dựng cơ bản vào năm 2008.

Ý tưởng này đã manh nha từ nhiều năm trước và giao cho Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh thực hiện. Nhưng thời gian qua Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh chưa hoàn thành nhiệm vụ quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, trong đó có nhà ở.

Giờ chúng ta đề xuất lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thì cần hợp nhất luôn với mô hình Văn phòng Đăng lý đất đai cấp tỉnh để thống nhất một đầu mối quản lý, chứ không nên để chồng lấn, không nhất quán trong quản lý.

Bối cảnh hiện nay cần tính tới việc hợp nhất quản lý đất đai và nhà ở về một cơ quan, một đầu mối. Đã đến lúc không nên coi đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp là chính; nguồn lực đất đai phải phục vụ sự phát triển chung của nền kinh tế, phục vụ phát triển kinh tế phi nông nghiệp là chính. Vì vậy phải cấu trúc lại thể chế quản lý đất đai, nhà ở, bất động sản.

* Chị Phạm Thị Nhàn (TP.HCM):

Có sàn của Nhà nước, người dân yên tâm về pháp lý

Tôi cho rằng khi Nhà nước xây dựng hệ thống sàn và trung tâm giao dịch chính quy thì sẽ giúp người dân mua nhà đất bảo đảm đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, tránh tình trạng khai giá thấp để trốn thuế hoặc thực hiện giao dịch ngầm không qua cơ quan quản lý. Đặc biệt, đối với người mua chưa am hiểu thủ tục pháp lý hoặc người dân ở các tỉnh thành khác đến giao dịch tại địa phương, sàn này sẽ giúp họ yên tâm hơn về tính pháp lý, tính xác thực của bất động sản và được hỗ trợ sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Nhà đất nào sẽ giao dịch qua sàn?

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng thì UBND các tỉnh thành đứng ra thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thí điểm tại địa phương. Thời gian thí điểm trong hai năm từ 2026 đến 2027.

Các loại bất động sản giao dịch thực hiện tại trung tâm do Nhà nước thành lập gồm: nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án, quyền sử dụng đất ở được mã hóa, định danh. Các loại giao dịch thực hiện tại trung tâm gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tùy thuộc điều kiện thực tế từng địa phương, trung tâm có thể tổ chức bố trí văn phòng giao dịch tập trung tại một địa điểm hoặc nhiều địa điểm.

Chức năng, nhiệm vụ của trung tâm là đơn vị đầu mối liên thông để người dân, doanh nghiệp thực hiện các thủ tục trong giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất. Đồng thời là đầu mối tập trung tiếp nhận, hướng dẫn, phối hợp giải quyết, quản lý các giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân, thu thuế, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mô hình Trung Quốc: chuẩn pháp lý đầu vào, cấp "sổ hồng" trong 3 ngày

Qua khảo sát, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, Bộ Xây dựng thấy rằng hệ thống giao dịch bất động sản (BĐS) của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với mô hình của Trung Quốc.

Theo Bộ Xây dựng, để tăng cường tính minh bạch, tại Trung Quốc bắt buộc toàn bộ việc đăng ký được thực hiện bởi các trung tâm đăng ký bất động sản địa phương, tuy nhiên tất cả dữ liệu đều được đồng bộ vào hệ thống trung ương.

Sàn giao dịch tích hợp nhiều chức năng

Với thị trường sơ cấp, giao dịch nhà mới tại Trung Quốc phải tuân theo cơ chế quản lý của nhà nước, dự án phải được phê duyệt trước khi mở bán. Bên mua ký thỏa thuận đặt mua và đặt cọc trước khi xây dựng. Hợp đồng mua bán chính thức (theo mẫu thống nhất) được ký sau khi hoàn tất xây dựng hoặc có bảo lãnh tài chính. Nhà phát triển có trách nhiệm đăng ký quyền mua cho bên mua tại trung tâm đăng ký bất động sản địa phương. Sau khi thanh toán xong, bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.

Với thị trường thứ cấp, mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải giao dịch thông qua sàn nhưng trên thực tế hơn 90% các giao dịch đều được thực hiện qua các sàn giao dịch chuyên nghiệp.

Sàn giao dịch bất động sản tại Trung Quốc không chỉ thực hiện chức năng môi giới, mà còn cung cấp hệ sinh thái dịch vụ toàn diện bao gồm giới thiệu bất động sản, hỗ trợ người mua khảo sát thực tế, cung cấp thông tin pháp lý và quy hoạch, tư vấn đàm phán giá và hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ.

Trường hợp bên mua có nhu cầu vay vốn để thanh toán, cán bộ ngân hàng được bố trí trực tiếp tại sàn sẽ hỗ trợ tư vấn, thẩm định và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ tín dụng một cách kịp thời. Nếu hai bên có nhu cầu sẽ được hỗ trợ pháp lý chuyên sâu liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính, hoặc điều khoản hợp đồng.

Từ nộp hồ sơ đến nhận giấy chứng nhận: chỉ mất 1 giờ

Sau khi thỏa thuận về giá cả, hai bên ký kết hợp đồng trực tuyến theo mẫu tiêu chuẩn. Hợp đồng này sẽ được đẩy lên hệ thống có sự quản lý và giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Hồ sơ sau đó được nộp tại trung tâm đăng ký nhà đất hoặc Cục Địa chính - nơi thực hiện việc kiểm tra chứng nhận quyền sở hữu, giấy tờ tùy thân và các giấy tờ liên quan khác.

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế và phí chuyển nhượng cũng tại trung tâm, bên mua tiến hành thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu. Giấy chứng nhận cũ sẽ bị hủy và giấy chứng nhận mới được cấp cho bên mua. Thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục của người dân, từ khi nộp hồ sơ đến khi nhận giấy chứng nhận, trung bình chỉ mất khoảng 1 giờ.

Thành phần tham gia trong một giao dịch bất động sản bao gồm bên mua, bên bán, đơn vị môi giới (sàn giao dịch), Cục Địa chính, trung tâm giao dịch nhà đất và ngân hàng. Như vậy sàn giao dịch đóng vai trò kết nối, hỗ trợ kỹ thuật và đảm bảo pháp lý xuyên suốt quy trình, góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả quản lý và vận hành thị trường bất động sản.

Cũng theo Bộ Xây dựng, năm 2018 thủ đô Bắc Kinh của Trung Quốc đã triển khai hệ thống "nền tảng dịch vụ một cửa trực tuyến về đăng ký bất động sản, giao dịch và thuế", tích hợp dữ liệu từ Cục Tài nguyên thiên nhiên, Cục Phát triển đô thị - nông thôn và Cục Thuế. Qua hệ thống này, người dân có thể thực hiện đăng ký chuyển nhượng song song với ký hợp đồng và khai thuế. Toàn bộ quy trình (điền đơn, tải hồ sơ, nộp thuế, cấp giấy chứng nhận) có thể hoàn tất trực tuyến trong vòng 1-3 ngày.

Tại Thượng Hải, trên nền tảng chính quyền điện tử thống nhất, người dân có thể tự tra cứu hồ sơ nhà đất, điền đơn chuyển nhượng, ký điện tử và đặt lịch xác minh nếu cần. Quy trình đăng ký chuyển nhượng thông thường được hoàn thành trong vòng 3 ngày.

Còn tại TP Thâm Quyến, ứng dụng "iShenzhen" được tích hợp nền tảng giao dịch bất động sản một cửa từ cuối năm 2022. Người dân có thể thực hiện toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản (kể cả nhà cũ) trên điện thoại hoặc máy tính - bao gồm hợp đồng, khai thuế, đăng ký quyền sở hữu - chỉ bằng một bộ hồ sơ duy nhất. Sau 3 ngày làm việc, hệ thống sẽ cấp chứng nhận quyền sở hữu mới.