Các chuyên gia bất động sản cho rằng đây là định hướng phù hợp trong sửa đổi Luật Đất đai hiện nay, nhưng ngoài việc giảm chi phí đất đai các dự án nhà ở, muốn giảm nhiệt được giá nhà phải gỡ vướng cho hàng ngàn dự án vướng mắc để tăng cung nhà ở.

Kìm giá đất đầu vào của các dự án

Chi phí đất đai đang chiếm khoảng 15 - 30% tổng chi phí đầu tư các dự án nhà ở, tại khu vực trung tâm chi phí đất đai chiếm tới 50% chi phí đầu tư xây dựng nhà ở. Từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024 đến nay, chi phí đất đai của các dự án nhà ở có xu hướng tăng lên khi các địa phương thực hiện chủ trương áp dụng bảng giá đất sát với thị trường.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết nếu áp dụng bảng giá đất như hiện nay thì giá đất đuổi giá nhà. Giờ chúng ta sửa luật theo hướng xây dựng bảng giá đất áp dụng 5 năm kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất sẽ kiềm chế được giá đất đầu vào của các dự án nhà ở.

Điều này đáp ứng được mong mỏi của cả thị trường, của tất cả những người sử dụng đất. Từ phía Nhà nước cũng kiểm soát được yếu tố đầu vào của sản xuất kinh doanh.

"Việc sửa luật theo hướng thay bảng giá đất hằng năm bằng bảng giá đất 5 năm rất hợp lý, nếu không thay đổi thì các tỉnh không có cách gì để xây dựng bảng giá đất hằng năm sát thị trường. Mỗi năm thay đổi bảng giá đất một lần sẽ không làm được", ông Hiệp nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cơ chế ban hành bảng giá đất hằng năm đã làm cho cả bộ máy nhà nước phải giải quyết khối lượng công việc rất lớn, rất vất vả. Việc ban hành bảng giá đất thời hạn 5 năm sẽ phù hợp với năng lực hành chính của hệ thống chính quyền địa phương hai cấp hiện nay.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có thể sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để điều tiết được thị trường bất động sản. Thực tiễn hơn một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 cũng cho thấy những khuyết tật, bất cập và nhược điểm cần sửa đổi. Và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, hệ số điều chỉnh giá đất không phải chỉ có một hệ số.

"Sẽ có nhiều hệ số điều chỉnh giá đất, trong trường hợp cần thiết cơ quan quản lý nhà nước sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án. Trước đây, khi áp dụng Luật đất đai 2013, hằng năm TP.HCM ban hành trung bình khoảng 30 quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất", ông Châu nói.

Tăng cung sẽ hạ nhiệt giá nhà

Một số chuyên gia cho rằng chi phí đất đai có giảm hay không vẫn phải chờ địa phương ban hành hệ số sử dụng đất. Trước mắt, Chính phủ cần ban hành nghị định quy định cụ thể để hướng dẫn việc ban hành hệ số sử dụng đất và tỉ lệ thu từ sử dụng đất như thế nào, điều này quan trọng vô cùng.

Ngoài việc kiểm soát chi phí đất đai đầu vào của các dự án nhà ở, theo ông Châu, phải tăng nguồn cung nhà ở mới hạ nhiệt được giá nhà, bởi giá nhà cao phần lớn do cung - cầu. Cung ít, thiếu thì giá nhà cao. Và muốn tăng cung nhà ở, phải nhanh chóng tháo gỡ cho khoảng 3.000 dự án tồn đọng do vướng mắc pháp lý. Khi nguồn cung tăng thì sẽ không còn tình trạng làm giá, thổi giá.

"Giá nhà quá cao một phần do chúng ta đang gây khó cho chính mình vì thiếu nguồn cung nhà ở do hàng ngàn dự án vướng pháp lý nên giá nhà tăng cao. Bây giờ nếu tháo gỡ được vướng mắc pháp lý các dự án thì sẽ tăng được nguồn cung nhà ở, lúc đó thị trường sẽ tự cân đối, giá nhà sẽ hạ nhiệt", ông Châu cho biết thêm.

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, lại cho rằng nếu vẫn giữ quan điểm định giá đất sát với giá thị trường sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Ông Ánh kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Với giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

"Quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau, từ Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản, dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển", ông Ánh kiến nghị.

Kiến nghị tích hợp 3 bảng giá đất hiện hành thành giá đất mới ở TP.HCM từ ngày 1-1-2026

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiến nghị tích hợp 3 bảng giá đất hiện hành thành bảng giá đất mới ở TP.HCM, áp dụng từ 1-1-2026.