Các ý kiến cho rằng việc neo tiền thuê đất vào giá đất dẫn tới biến động lớn khi thị trường bất động sản vào cơn sốt. Điều này không phản ánh đúng tình hình tăng trưởng kinh tế và tạo gánh nặng cho người thuê đất.

Giá dịch vụ không theo kịp tiền thuê đất

Chủ đầu tư một khu nghỉ dưỡng ven biển quận Ngũ Hành Sơn (TP Đà Nẵng) cho biết giai đoạn 2017 - 2021 tiền thuê đất chiếm gần 7% chi phí đầu vào, nhưng từ giai đoạn 2022 - 2026 tiền thuê đất tăng sốc hơn 360%, chiếm hơn 47% chi phí đầu vào. Tiền thuê đất tăng vọt bởi TP bắt đầu áp bảng giá đất ban hành thời kỳ 2020.

Theo doanh nghiệp, hiện nay tiền thuê đất chiếm gần hết doanh thu, doanh nghiệp phải vay ngân hàng để duy trì hoạt động, kinh doanh dưới giá vốn.

Tương tự, chủ đầu tư một dự án khu vui chơi giải trí tại quận Ngũ Hành Sơn cho hay không có phương án kinh doanh nào đáp ứng được mức tăng tiền thuê đất tới hơn 760% như doanh nghiệp này đang gánh hiện nay.

"Thời buổi này việc tăng giá một phòng khách sạn, một chai bia, ly nước ép khoảng 30 - 50% đã là việc rất khó vì du khách sẽ bỏ đi hết. Làm sao chúng tôi có thể tăng giá sản phẩm dịch vụ lên mấy trăm phần trăm để bù vào tiền thuê đất được. Chính quyền phải nhìn thấy sự bất hợp lý ở chỗ này để tính lại, nếu không sẽ rất khó khăn cho doanh nghiệp!" - chủ đầu tư này nói.

Theo ông Nguyễn Đức Quỳnh, chủ tịch Hội Khách sạn TP Đà Nẵng, tiền thuê đất là một phần chi phí đầu vào của nhiều khách sạn, resort. Nếu tiền thuê đất quá cao, các doanh nghiệp buộc lòng phải ép giá vốn, dẫn tới chất lượng phục vụ kém. Hoặc nếu tăng giá dịch vụ tương ứng với mức tăng tiền thuê đất thì ngành du lịch giảm sức cạnh tranh, du khách sẽ đi sang các điểm đến khác và các nước khác.

Điều này sẽ gây ra nhiều hệ lụy lớn như doanh nghiệp chán nản, không tiếp tục đầu tư mở rộng, địa phương khó thu hút thêm nhà đầu tư mới. Cần lưu ý rằng các doanh nghiệp kinh doanh khách sạn, nghỉ dưỡng sử dụng rất nhiều lao động.

Nên điều chỉnh tiền thuê đất theo GDP, lạm phát

Đại diện các doanh nghiệp cho rằng tiền thuê đất tăng cao gấp 300 - 400% đối với các khu du lịch ven biển hiện nay là bất hợp lý và mong đợi địa phương điều chỉnh cách tính phù hợp với thực tế.

Theo đó, có thể giảm tỉ lệ phần trăm tính tiền thuê đất, áp giá khác nhau với đất xây dựng công trình và đất cảnh quan cây xanh, tính toán tiêu chí mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Từ đó giúp doanh nghiệp và ngành du lịch tồn tại, tránh mất cạnh tranh, giảm làn sóng người dân đi du lịch nước ngoài do chi phí du lịch trong nước cao như gần đây.

Về lâu dài, Nhà nước cần thay đổi phương pháp tính tiền thuê đất dựa trên giá đất thị trường sang điều chỉnh tiền thuê đất dựa trên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ lạm phát. Bởi việc neo tiền thuê đất vào giá đất trên thị trường mà không tính đến các thời điểm sốt đất như hiện nay sẽ tạo ra chênh lệch giá khủng khiếp cho người thuê đất khi xảy ra sốt đất.

Cần hiểu rằng doanh nghiệp thuê đất là để kinh doanh sản phẩm dịch vụ trên đất, không sử dụng đất thuê vào mục đích mua bán, kinh doanh bất động sản. Ví dụ sốt đất nhưng doanh nghiệp thuê đất chỉ kinh doanh du lịch, không được hưởng lợi gì từ việc tăng giá đất.

Giá sản phẩm, dịch vụ không thể nào tăng hàng trăm phần trăm để bù cho tốc độ tăng tiền thuê đất như hiện nay. Để hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp, Nhà nước có thể đặt ra mức trần tăng tiền thuê đất dựa vào tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng không vượt quá 10 - 15%/kỳ điều chỉnh để người thuê đất có thể thích nghi, tồn tại.

Phương pháp xác định giá đất cao, Quảng Nam cũng kêu

Lãnh đạo HĐND TP Đà Nẵng cho biết để hỗ trợ doanh nghiệp, tại kỳ họp thứ 12 tháng 7-2023 cơ quan này đã thống nhất chưa thông qua việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng năm 2023 theo đề nghị của UBND TP. Được biết, theo đề nghị của UBND, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 bình quân toàn TP tăng 23% so với năm 2022.

HĐND TP yêu cầu giải trình tác động của chính sách đối với môi trường đầu tư, giải trình về cơ sở xác định giá đất phổ biến trên thị trường... trước khi trình HĐND TP xem xét, quyết định.

Nói về tình trạng tiền thuê đất tăng cao tại các doanh nghiệp ven biển, đại diện Sở Tài chính cho rằng sau giai đoạn 2020 người thuê đất phải theo hệ số giá mới. Doanh nghiệp lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm phải chấp nhận cuộc chơi này vì hiện nay không có cách thay đổi, điều chỉnh tiền thuê đất.

Trao đổi với PV, một lãnh đạo tỉnh Quảng Nam cho hay các doanh nghiệp du lịch tỉnh này cũng đang than phiền vì tiền thuê đất tăng quá cao. Nguyên nhân là phương pháp xác định giá đất hiện nay cao và tỉnh này đang rà soát lại các doanh nghiệp gặp tình trạng này. Dù vậy, theo vị này, hiện nay chưa có cơ sở để sửa cách tính tiền thuê đất.

* Ông Nguyễn Chí Thanh (tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây):

"Địa phương sợ trách nhiệm?"

Luật Đất đai và nghị quyết 18 của trung ương đều chủ trương đưa ra khung giá đất phải bám sát thị trường, trong khi thị trường có lên và có xuống nhưng không chỉ ở Đà Nẵng, dường như các cơ quan ở địa phương khi ban hành bảng giá đất thường chỉ có lên mà không có xuống. Bởi họ sợ trách nhiệm?

Nhiều cán bộ địa phương sợ điều chỉnh bảng giá đất xuống thì có nguy cơ bị quy trách nhiệm là gây thất thoát tài sản nhưng thực trạng doanh nghiệp "chết" vì không chịu được chi phí đầu vào quá cao.

Chưa nói tới các doanh nghiệp làm du lịch mà bối cảnh 3 năm dịch bệnh vừa qua thì cả trăm doanh nghiệp bất động sản chỉ có vài doanh nghiệp bám trụ được với thị trường. Nhìn chung các địa phương vẫn tận thu trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Kinh nghiệm tại Dubai cho thấy khi họ kêu gọi đầu tư thì tiền thuê đất rất thấp hoặc gần như không có, tuy nhiên họ sẽ thu được nguồn thuế tốt từ các dự án.

Ở Việt Nam cũng thế, thay vì thu ngay tiền thuê đất, hãy để doanh nghiệp kinh doanh rồi thu từ thuế VAT tới thu nhập doanh nghiệp...

Việc xác định giá đất cần được làm rõ trong quá trình sửa Luật Đất đai để cán bộ thực thi tại địa phương yên tâm thực hiện, giúp những cán bộ thực sự hiểu nỗi khó của doanh nghiệp không bị quy kết trách nhiệm hình sự.

Tiền thuê đất tăng sốc, có nơi tăng gần gấp 10 lần, doanh nghiệp điêu đứng

Hàng loạt doanh nghiệp du lịch tại Đà Nẵng đang lâm vào cảnh điêu đứng khi tiền thuê đất tăng cao chóng mặt. Nhiều doanh nghiệp phải chạy vạy khắp nơi vay tiền để nộp tiền thuê đất, nếu không muốn bị cưỡng chế, dừng hoạt động.