Đại biểu: Vì sao giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương?

Cho rằng các dự thảo lần này đã giải quyết khá nhiều việc về phân cấp, cắt giảm thủ tục, giảm điều kiện kinh doanh, đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên) nêu câu hỏi lớn mà người dân đang quan tâm: vì sao giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn, ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương; và lần sửa luật này có thể tác động được đến đâu? 

Giải quyết vấn đề lãng phí đất đai tác động đến giá nhà

Giá một căn nhà đến tay người dân có nhiều yếu tố: giá đất, chi phí vốn, chi phí làm thủ tục và cả phần giá tăng lên do đầu cơ, do kỳ vọng thị trường. Tuy nhiên, có thực tế là giữ đất mà không sử dụng, chỉ chờ tăng giá, không chỉ gây lãng phí mà cuối cùng còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí lên.

Vì vậy, cần làm rõ hơn cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do chính người sử dụng đất tạo ra. Với đất đã giao để làm dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng, cần có biện pháp xử lý đủ mạnh để người ta không thấy rằng cứ giữ đất chờ tăng giá vẫn có lợi.

Ngoài ra, dự thảo có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng thời hạn để đi đến thu hồi vẫn khá dài là 5 năm đối với thị trường bất động sản, gây lãng phí đất và làm giảm nguồn cung. 

Trên cơ sở đó, nữ đại biểu đề nghị rà soát để rút ngắn hợp lý thời gian xử lý đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi chủ quan của người sử dụng đất. Đồng thời, khoản phải nộp đối với đất chậm sử dụng cũng phải đủ sức tác động và tăng dần theo thời gian để việc giữ đất chờ tăng giá không còn có lợi hơn việc đưa đất vào sử dụng.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Vũ Trung (TP.HCM) cho rằng cần bổ sung nguyên tắc chi phí nhà ở phải phù hợp với thu nhập hộ gia đình. 

Chính sách phát triển nhà ở phải gắn với việc làm, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội; hiệu quả không chỉ đo bằng số căn được xây dựng mà còn bằng giá thuê, giá mua, thời gian đi làm và số căn thực sự đến đúng đối tượng.

Theo đó, đại biểu đề xuất luật hóa mô hình chính sách nhà ở ba tầng. Tầng thứ nhất là nhà ở thị trường, phát triển theo nhu cầu thực, với nguồn cung đa dạng. Hai là nhà ở giá phù hợp, gồm nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn được hỗ trợ về đất đai, hạ tầng, tín dụng, thuế. Đổi lại, chủ đầu tư phải cam kết về thời gian cho thuê, mức giá, chất lượng và không chuyển đổi mục đích trái quy định.

Tầng thứ ba là hỗ trợ trực tiếp, thông qua trợ cấp tiền thuê hoặc hỗ trợ thuê mua nhà có thời hạn cho những hộ không đủ điều kiện vay mua nhà. Mức hỗ trợ cần căn cứ vào thu nhập, quy mô gia đình, giá thuê tại địa phương và hoàn cảnh như khuyết tật, di dời.

Giải quyết bài toán xác định giá đất, bồi thường 

Nêu vấn đề giá đất, đại biểu Trần Anh Tuấn (TP.HCM) đề nghị hoàn thiện cơ chế xác định, điều chỉnh giá đất và giải quyết chênh lệch lớn giữa giá đất nông nghiệp với đất ở khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bởi nếu chỉ áp giá theo loại đất hiện trạng, người dân có đất nằm xen kẽ trong khu đô thị sẽ khó đồng thuận.

Đồng thời không cứng nhắc với chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất 3 năm. Thị trường bất động sản và quy hoạch có thể biến động nhanh. Vì vậy, cần làm rõ cơ chế để kịp thời điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh khi cần thiết, tránh ảnh hưởng đến việc giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp.

Ông Tuấn cũng nêu ra bài toán bồi thường đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu đô thị. Có thực tế là trong phạm vi khoảng 1km, đất ở có giá gần 200 triệu đồng/m², trong khi đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng chỉ khoảng 10 triệu đồng/m².

"Đất nông nghiệp lại xen kẽ đất ở. Chúng ta chưa giải quyết được bài toán này thì người dân không bao giờ chấp nhận khi đất của họ được đền bù với giá đất nông nghiệp rất thấp so với giá đất ở kế bên", đại biểu nêu vấn đề.

Theo ông, nguyên tắc định giá theo thị trường cần được thực hiện, nhưng giá thị trường của mỗi loại đất lại khác nhau. Vì vậy, cần nghiên cứu tính đến chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất đô thị khi xác định mức bồi thường. Việc này nhằm hạn chế khiếu nại và tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Cũng về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cho rằng quy định về bồi thường hiện do UBND cấp tỉnh quy định. Thực tiễn cho giá bồi thường khi giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn thấp hơn rất nhiều giá thị trường. Ngay với bảng giá đất và hệ số hiện hành, có nhiều nơi báo chí phản ánh, đơn giá bồi thường đất ở chưa đạt 50% giá thị trường. 

Theo đại biểu, nếu thêm một tỉ lệ do từng tỉnh tự đặt, không có mức sàn, có thể kéo mức bồi thường xuống thấp hơn nữa và trở thành nguồn khiếu kiện mới. Vì vậy, đại biểu Vũ đề nghị cần bổ sung nguyên tắc xác định tỉ lệ bồi thường (đủ để tạo lập chỗ ở, tư liệu sản xuất tương đương tại địa bàn), mức tối thiểu 100% và giao HĐND cấp tỉnh, thay cho UBND cấp tỉnh quyết định. 

Thủ tướng: Không thể tăng giá vô lý với nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội

Ngày 19-10, tại phiên thảo luận tổ, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nêu ý kiến về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) khi một số nội dung trong dự án luật còn ý kiến khác nhau.