Đại biểu Quốc hội: Sửa Luật Đất đai cần gỡ nút thắt định giá đất thanh toán dự án BT

Sáng nay (22-10), các đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Mục tiêu của việc sửa đổi luật lần này là nhằm khắc phục những vướng mắc của các quy định pháp luật hiện hành, khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, bảo đảm quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. 

Một trong những điểm còn vướng mắc, theo các đại biểu, là việc tháo gỡ bất cập về cơ chế xác định giá đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án xây dựng - chuyển giao (BT). 

Định giá đất và công trình cùng thời điểm ký hợp đồng

Theo Phó chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Trần Văn Lâm, dự thảo Luật Đất đai hiện quy định thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất và đã bàn giao đất trên thực địa.

Việc xử lý trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT, thời điểm xác định giá đất tạm tính đối với quỹ đất dự kiến thanh toán hợp đồng BT được thực hiện theo quy định của Chính phủ về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. 

Tuy nhiên, ông Lâm đề nghị xem xét xác định giá đất thanh toán hợp đồng BT tại thời điểm ký hợp đồng BT và khi quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo ông, việc xác lập mốc thời gian rõ ràng sẽ góp phần hạn chế tình trạng dự án bị kéo dài vì những vướng mắc trong xác định giá đất, đối trừ và quyết toán. Đây cũng là cơ sở để các bên chủ động hơn khi xây dựng phương án đầu tư, thay vì phải đối mặt với những biến động khó lường sau khi công trình đã được triển khai.

Cũng cho rằng cần xử lý bất cập về thời điểm định giá, đại biểu Trần Anh Tuấn (TP.HCM) phân tích cơ chế thanh toán bằng quỹ đất đang tạo ra rủi ro tài chính đáng kể cho nhà đầu tư. BT là phương thức có thể huy động nguồn lực tư nhân phát triển hạ tầng, giảm áp lực lên vốn đầu tư công. Tuy nhiên, để cơ chế này phát huy hiệu quả, các quy định phải bảo đảm tính đồng bộ, minh bạch và ổn định.

Bất cập lớn, theo ông Tuấn, là giá trị công trình BT được giới hạn theo dự toán ghi trong hợp đồng, trong khi chi phí thực tế có thể tăng do lạm phát, biến động giá nguyên vật liệu và nhân công. Nếu chi phí vượt dự toán, nhà đầu tư phải tự gánh phần phát sinh, khiến hiệu quả tài chính của dự án bị ảnh hưởng.

Ở chiều ngược lại, giá trị quỹ đất thanh toán ban đầu mới chỉ được xác định tạm tính. Giá trị chính thức chỉ được xác định sau khi hoàn tất nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, quy hoạch, bồi thường, tái định cư và giao đất.

Trong khoảng thời gian đó, nếu giá đất tăng, diện tích đất dùng để thanh toán có thể bị thu hẹp hoặc nhà đầu tư phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Điều này có thể làm đảo lộn phương án tài chính, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh và khả năng thu hồi vốn.

Sự chênh lệch giữa thời điểm xác định giá trị công trình và thời điểm xác định giá trị đất khiến nhà đầu tư khó dự liệu chính xác giá trị được thanh toán. Theo đại biểu Trần Anh Tuấn, đây là một trong những nguyên nhân làm giảm sức hấp dẫn của phương thức BT, dù cơ chế này có ý nghĩa trong huy động nguồn lực xã hội cho phát triển hạ tầng.

Từ đó, ông đề nghị Luật Đất đai sửa đổi quy định giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại cùng một thời điểm là khi ký kết hợp đồng BT. Cách làm này nhằm bảo đảm nguyên tắc ngang giá, công bằng giữa các bên, đồng thời tạo cơ sở ổn định để nhà đầu tư tính toán chi phí, nguồn thu và hiệu quả dự án.

Cho phép bù trừ biến động giá đất, chi phí xây dựng

Tiếp cận từ phương án tài chính và tiến độ thực hiện hợp đồng, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai) cho rằng cần hoàn thiện cơ chế thanh toán dự án BT bằng quỹ đất trên cơ sở xác lập rõ nguyên tắc ngay từ khi ký hợp đồng.

Bà phân tích một dự án BT đòi hỏi nhà đầu tư huy động nguồn vốn lớn để chi trả chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và các khoản liên quan, đồng thời phải đối mặt với nhiều rủi ro. 

Trong khi đó, thời điểm bàn giao quỹ đất thanh toán có thể cách xa thời điểm nhà đầu tư bỏ vốn triển khai công trình do vướng giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục pháp lý.

Việc chậm bàn giao đất khiến nhà đầu tư phải gánh chi phí vốn kéo dài. Nếu giá đất biến động trong thời gian chờ đợi, giá trị quỹ đất được xác định chính thức tại thời điểm giao đất cũng có thể khác đáng kể so với phương án ban đầu.

Để xử lý vấn đề này, bà Dương đề xuất xác lập rõ phương án tài chính và nguyên tắc thanh toán ngay khi ký hợp đồng BT. Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cần được xác định trên cơ sở quy hoạch, mục đích sử dụng đất và phương pháp định giá phù hợp, có thẩm định độc lập. Đây sẽ là căn cứ để các bên xác định nghĩa vụ, huy động nguồn lực và dự liệu rủi ro.

Theo đề xuất, giá đất chính thức được xác định tại thời điểm bàn giao đất theo tiến độ thanh toán của hợp đồng BT. Trường hợp giá đất tăng hoặc giảm so với phương án tài chính đã được phê duyệt, phần chênh lệch sẽ được bù trừ ở đợt quyết toán cuối cùng.

Đại biểu cũng lưu ý cần xem xét loại trừ yếu tố giá đất tăng do chính công trình BT tạo ra, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích và tạo sức hút đối với nhà đầu tư, tránh để nhà đầu tư chịu bất lợi từ sự gia tăng giá trị đất gắn với công trình do mình đầu tư xây dựng.

Không chỉ giá đất, chi phí xây dựng cũng cần được xử lý theo nguyên tắc công bằng. Bà Dương đề nghị trường hợp chi phí đầu tư tăng do các yếu tố khách quan, không thuộc lỗi của chủ đầu tư, như giá nhân công, vật tư hoặc lãi suất tăng, cần cho phép ghi nhận và điều chỉnh tăng giá trị hợp đồng so với dự toán và phương án tài chính ban đầu. 

Ngược lại, nếu chi phí đầu tư xây dựng giảm so với dự toán, giá trị thanh toán cũng cần được điều chỉnh giảm tương ứng. Cơ chế điều chỉnh theo cả hai chiều sẽ giúp phân bổ rủi ro hợp lý, tránh chỉ yêu cầu nhà đầu tư chịu phần tăng chi phí nhưng không phản ánh đầy đủ những thay đổi thực tế trong quá trình triển khai dự án.

Một vấn đề khác được đại biểu Lê Nữ Thùy Dương nhấn mạnh là trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong bàn giao quỹ đất thanh toán đúng thời hạn theo hợp đồng BT.

Bà đề xuất trường hợp chậm bàn giao đất sạch, cần có cơ chế hỗ trợ hợp lý để bù đắp chi phí vốn cho nhà đầu tư để thực hiện hợp đồng BT đúng tiến độ.

Cách tiếp cận này nhằm hạn chế tình trạng nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc triển khai công trình nhưng phải chờ đợi kéo dài để được thanh toán, qua đó giảm chi phí vốn và rủi ro phát sinh từ sự chậm trễ trong thủ tục đất đai.

Theo đại biểu, một cơ chế BT hiệu quả phải giúp Nhà nước có được công trình hạ tầng chất lượng, bảo đảm tiến độ, đồng thời tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư. Khi quyền lợi và nghĩa vụ của các bên được xác lập minh bạch, công bằng, nguồn lực tư nhân mới có thể được huy động hiệu quả cho phát triển hạ tầng đất nước.

Quản lý, sử dụng đất sau sắp xếp, cổ phần hóa cần được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai

Phó thủ tướng Nguyễn Văn Thắng lưu ý việc quản lý, sử dụng đất sau sắp xếp, cổ phần hóa cần được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực pháp lý và bảo đảm thuận lợi trong tổ chức thực hiện.