Đại biểu Quốc hội kiến nghị chính sách phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân

Chiều 28-10, thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm đến cơ chế phát triển nguồn nhà ở giá hợp lý, cơ chế giá bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm và giá nhà cho thuê sao cho người lao động tiếp cận được.

Nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn rất lớn

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) cho rằng cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Theo ông Sơn, vấn đề hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở mà còn là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Nhiều khu vực có nguồn cung nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, trong khi nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn vẫn rất lớn. 

Đại biểu đề nghị bổ sung yêu cầu đánh giá thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hạ tầng khi xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án thương mại, ông Sơn đề nghị ưu tiên hình thành quỹ đất và quỹ nhà thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao. Việc nộp tiền tương đương cần đáp ứng điều kiện cụ thể, không trở thành phương thức thay thế phổ biến.

Về nhà ở xã hội, đại biểu đề nghị điều kiện thu nhập phải gắn với giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng địa phương, tránh loại khỏi diện hỗ trợ những người thực sự có nhu cầu.

Ông cũng lưu ý cơ chế để chủ đầu tư tự xác định giá bán, giá thuê mua cần đi kèm trách nhiệm giải trình, công khai các cấu phần hình thành giá và hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro. Khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ, cần có cơ chế xử lý và hoàn trả cho người mua.

“Nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không được trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt”, ông Sơn nhấn mạnh.

Ở góc độ khác, đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (TP.HCM) đề nghị chính sách nhà ở xã hội phải gắn với nhu cầu thực tế, khả năng chi trả và điều kiện sống của người dân, tránh tình trạng có nhà giá thấp nhưng người lao động phải sống xa nơi làm việc.

Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các dự án thương mại, bà Trúc cho rằng việc cho phép chủ đầu tư bố trí quỹ đất trong dự án, tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương tạo sự linh hoạt. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, nộp tiền có thể trở thành phương án thuận lợi nhất, khiến quỹ đất có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ không dành được cho nhà ở xã hội.

Hệ quả là người lao động phải tìm đến những khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và hạ tầng xã hội. “Nhà ở giá thấp nhưng xa nơi mưu sinh chưa chắc đã là nhà ở phù hợp với người lao động”, đại biểu nhấn mạnh.

Bà đề nghị bổ sung dự luật quy định chỉ cho phép nộp tiền thay thế khi dự án không thể bố trí quỹ đất phù hợp, trên cơ sở các tiêu chí thẩm định chặt chẽ của Nhà nước. Đồng thời, việc sử dụng nguồn tiền này thông qua Quỹ nhà ở phải được quy định minh bạch.

Ưu đãi phải đủ rõ, doanh nghiệp mới dám đầu tư dài hạn

Ở góc độ khác, đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) cho rằng phát triển nhà ở cho thuê cần có cơ chế riêng, bởi đặc thù đầu tư khác căn bản với nhà ở để bán. Với nhà ở thương mại để bán, doanh nghiệp có thể thu tiền theo tiến độ được pháp luật cho phép. Trong khi đó, với nhà cho thuê, chủ đầu tư phải bỏ vốn trước, còn doanh thu được thu dần trong quá trình khai thác.

Doanh nghiệp vẫn phải trả nợ, chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở trong suốt thời gian cho thuê. Vì vậy, theo ông Thanh, quy định chung rằng dự án được hưởng ưu đãi theo pháp luật có liên quan chưa đủ để nhà đầu tư xác định phương án tài chính.

Dự thảo đã đề cập ưu đãi về thuế và tín dụng, nhưng đại biểu đề nghị làm rõ loại dự án được hưởng, điều kiện áp dụng, thời hạn và thời điểm áp dụng. Đồng thời, cần phân biệt dự án nhà ở cho thuê theo chính sách mới với nhà ở xã hội cho thuê, bởi đối tượng phục vụ, giá thuê và nghĩa vụ của chủ đầu tư có thể khác nhau.

Đáng chú ý, ông Thanh đề nghị rà soát đồng bộ với Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 để xác định ưu đãi nào đã có, ưu đãi nào cần sửa đổi, bổ sung. Không phải mọi dự án nhà ở cho thuê đều đương nhiên được hưởng chính sách ưu đãi dành cho đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Không biến chương trình phát triển nhà ở thành một dạng quy hoạch khác

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM đề nghị đánh giá thêm sự cần thiết của chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, tránh chồng chéo với hệ thống quy hoạch và làm phát sinh thủ tục, chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư.

Theo bà Hạnh, nhiều nội dung của chương trình phát triển nhà ở đã được thể hiện trong quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục đề cập chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh tại nhiều điều khoản liên quan đến thủ tục đầu tư dự án nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân, nhà ở xã hội và cải tạo, xây dựng lại chung cư.

“Tôi đề nghị đánh giá thêm sự cần thiết của Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; trường hợp vẫn quy định trong dự thảo thì nên theo hướng là cơ sở để tham khảo, không phải căn cứ để phát triển dự án nhà ở với quy định đơn giản và dễ cập nhật”, bà Hạnh nêu.

Siết chặt việc bán nhà ở xã hội sau 5 năm, không để bán tự do

Chủ tịch Quốc hội đề nghị siết chặt quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm theo hướng chỉ cho phép bán lại cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, không mở cửa cho thị trường tự do.