Theo Luật Đất đai hiện hành, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này sẽ xác nhận nội dung thế chấp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận).

Giấy chứng nhận mới không còn chỗ ghi thế chấp

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mẫu giấy chứng nhận mới có nhiều điểm khác biệt gây ra những bất tiện khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận nội dung thế chấp.

Các mẫu giấy chứng nhận trước Luật Đất đai 2024 gồm 4 trang, trong đó mục "Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" chiếm khoảng 1,5 trang. Mục này để ghi nhận những phát sinh sau khi cấp giấy như mua bán, tặng cho, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất…

Khi trang 3, trang 4 của giấy chứng nhận không còn đủ chỗ thì cơ quan chức năng thêm trang bổ sung để chỉ ghi nhận việc đăng ký và xóa đăng ký thế chấp. 

Một số mẫu giấy chỉ ghi nhận đăng ký và xóa đăng ký thế chấp trên trang bổ sung, không ghi nhận trên trang 3, trang 4 của giấy chính.

Việc ghi nhận này bảo đảm tình trạng pháp lý của thửa đất được thể hiện đầy đủ, liên tục, hạn chế phải cấp đổi giấy chứng nhận nhiều lần và tạo thuận lợi cho công tác quản lý, theo dõi biến động đất đai.

Trong khi đó mẫu giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 chỉ còn 1 tờ gồm 2 trang nên phần ghi nhận thay đổi sau khi cấp giấy chỉ còn diện tích bằng 1/4 so với các mẫu trước kia. 

Các quy định mới cũng không cho sử dụng trang bổ sung cho giấy chứng nhận, khi hết chỗ ghi phải cấp đổi giấy mới.

Với những thay đổi trên, người dân lo lắng giấy chứng nhận sẽ nhanh hết chỗ ghi nhận những thay đổi sau cấp giấy, nhất là các giao dịch thế chấp vốn diễn ra liên tục. Như vậy, người sử dụng đất phải xin cấp lại giấy mới thường xuyên, gây phiền hà, tốn thời gian, tiền bạc. 

Việc này còn gây khó khăn cho hoạt động công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và quản lý hồ sơ của cơ quan nhà nước.

Tra thông tin thế chấp trên mạng đăng ký giao dịch bảo đảm

Ngày 11-12-2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 254 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. 

Theo đó, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên giấy chứng nhận.

Ngày 5-1-2026, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và bồi thường nhà nước (Bộ Tư pháp) cũng đã ban hành công văn hướng dẫn các Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện Nghị quyết 254. 

Trường hợp đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên giấy chứng nhận.

Với những trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trước đây có ghi chú trên giấy chứng nhận thì khi xóa đăng ký thế chấp, cơ quan đăng ký cập nhật vào cơ sở dữ liệu và xác nhận nội dung xóa hoặc thay đổi này lên bản giấy.

Việc không ghi chú đăng ký thế chấp trên giấy chứng nhận như trên khắc phục tình trạng hết dòng ghi biến động phải cấp đổi giấy nhiều lần. Đây là bước tiến trong quản trị đất đai hiện đại, bảo đảm thông tin được cập nhật kịp thời, chính xác, dễ tra cứu và thống nhất giữa các cơ quan.

Như vậy, từ ngày 1-1-2026, người dân không thể chỉ dựa vào bản giấy giấy chứng nhận để xác định tình trạng thế chấp của nhà, đất như trước đây mà cần chủ động kiểm tra qua các kênh thông tin chính thức.

Cụ thể, người dân có thể tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai. Khi đó người dân chỉ cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, kiểm tra trên hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến (https://dktructuyen.moj.gov.vn/).

Người dân có thể yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận tình trạng pháp lý của nhà đất như kết quả tra cứu dữ liệu đất đai gần nhất hoặc thông tin xác nhận từ ngân hàng, nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn pháp lý cho giao dịch.

Đặc biệt, khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì yêu cầu công chứng viên xác minh tình trạng thế chấp, ngăn chặn thông qua hệ thống dữ liệu liên thông.

Không nhận được thông báo đóng thuế đất phi nông nghiệp nhưng bị phạt trễ hẹn, có đúng không?

Bạn đọc có căn nhà, 10 năm qua không nhận được thông báo đóng thuế đất phi nông nghiệp. Gần đây anh lên phường hỏi thì được biết số tiền đóng rất cao, trong đó có tiền phạt chậm nộp thuế. Vậy có đúng quy định không?