Các thương vụ mua bất động sản Nhật Bản của nhà đầu tư nước ngoài đã tăng lên mức kỷ lục trong nửa đầu năm 2025, cùng với những thương vụ mua bán lớn khác đang được tiến hành do các nhà phân tích dự đoán giá thuê sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh lạm phát tiếp tục gia tăng.

Một thị trường đầy hứa hẹn

Tổng giá trị mua bất động sản từ tháng 1 đến tháng 6 của người nước ngoài đạt 1.140 tỉ yen (7,76 tỉ USD) - mức cao nhất trong nửa đầu năm theo dữ liệu của CBRE Nhật Bản kể từ năm 2005. Trong đó, tòa nhà văn phòng chiếm hơn 40%.

Sự tăng trưởng một phần do kỳ vọng về giá thuê cao hơn và lợi nhuận lớn hơn so với ở châu Âu và Mỹ. Dòng tiền từ nước ngoài này đang góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.

Blackstone có trụ sở tại Mỹ đã mua lại bất động sản đa năng Tokyo Garden Terrace Kioicho với giá 2,6 tỉ USD vào tháng 2-2025, một trong những thương vụ mua bất động sản lớn nhất từ trước đến nay tại Nhật Bản của một công ty đầu tư nước ngoài.

"Nhật Bản là một trong những thị trường đầy hứa hẹn nhất thế giới", giám đốc bất động sản Nhật Bản của Blackstone Daisuke Kitta đánh giá.

Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, Gaw Capital Partners của Hong Kong (Trung Quốc) đã mua lại trung tâm mua sắm Tokyu Plaza Ginza với giá hơn 1 tỉ USD.

Một đại diện cho biết công ty đầu tư này sẽ tiếp tục tập trung vào các bất động sản tuyệt vời ở những vị trí đắc địa, nơi họ nhìn thấy tiềm năng tạo ra giá trị lâu dài.

Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, Warburg Pincus có trụ sở tại Mỹ đã mua lại một mạng lưới các bất động sản nhà ở chung lớn tập trung tại Tokyo.

Quan điểm cho rằng lạm phát sẽ tiếp tục xảy ra là chất xúc tác cho những thương vụ này.

Giá bất động sản sẽ tiếp tục ở mức cao?

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Nhật Bản, không bao gồm thực phẩm tươi sống, đã tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 7. Con số này đã dao động trong khoảng 3% trong tám tháng liên tiếp. Nhiều nhà quan sát thị trường nhận thấy khả năng giá thuê văn phòng sẽ tăng.

Sự trở lại của người làm việc tại văn phòng sau đại dịch COVID-19 là một yếu tố khiến tình hình cung cầu văn phòng tại các đô thị trở nên khó khăn hơn.

"Giá thuê sẽ tiếp tục tăng đối với các tòa nhà lớn mới xây ở những vị trí đắc địa", nhà phân tích chính tại Sanko Estate Toyokazu Imazeki đánh giá.

Lý do lớn thứ hai cho làn sóng đầu tư nước ngoài là mức sinh lời của bất động sản Nhật Bản theo tiêu chuẩn quốc tế.

Khoảng cách lợi suất giữa lợi suất đầu tư bất động sản và lãi suất dài hạn đạt 1,9% tại khu vực trung tâm Tokyo trong quý 1 đến quý 3-2025, vượt xa mức 1,7% của thành phố New York và 1,2% của London, theo ước tính của Viện Nghiên cứu Sumitomo Mitsui Trust.

"Các tòa nhà văn phòng tại Nhật Bản vẫn hấp dẫn đầu tư hơn so với các tòa nhà tương tự ở những nơi khác trên thế giới", trưởng bộ phận nghiên cứu đầu tư tại Viện Nghiên cứu đầu tư Shota Otani phân tích.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng được thúc đẩy bởi việc thoái vốn bất động sản khỏi những công ty niêm yết đang cố gắng cải thiện hiệu quả tài sản.

"Các nhà đầu tư chủ động đang kêu gọi bán tháo bất động sản nhiều hơn" - ông Kunihiko Okumura, đồng giám đốc Khu vực châu Á - Thái Bình Dương của LaSalle Investment Management có trụ sở tại Mỹ, cho biết.

Xu hướng này dường như sẽ tiếp tục. Công ty đầu tư KKR của Mỹ đã đưa ra mức giá thầu cao nhất cho trụ sở tại Yokohama mà Nissan Motor đang gặp khó khăn đang đề xuất bán. Mức giá dự kiến gần 100 tỉ yen.

Tập đoàn đồ uống Sapporo Holdings đã quyết định bán mảng kinh doanh bất động sản của mình. Yebisu Garden Place, một khu phức hợp đa chức năng tại vị trí đắc địa ở Tokyo, một trong những bất động sản đáng chú ý nhất.

Tập đoàn dự định sử dụng số tiền thu được từ việc bán lại để đầu tư vào mảng kinh doanh bia.

"Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đặt kỳ vọng vào lạm phát và giá thuê nhà tăng, vì vậy mức đầu tư này có thể sẽ tiếp tục trong thời gian tới" - ông Tomoya Nose, phó giám đốc CBRE Nhật Bản, nhận định.

Chừng nào các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục rót tiền vào bất động sản Nhật Bản, giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục ở mức cao.

Dữ liệu từ Tokyo Kantei cho thấy giá chào bán trung bình của các căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại 23 quận của Tokyo đã đạt mức kỷ lục mới trong tháng 7 - tăng 1,4% so với tháng trước, đạt 104,77 triệu yen/70m².

Các nhà bán lẻ Nhật Bản tận dụng suy thoái bất động sản tại Hong Kong để mở rộng

3Coins, 33 Cubread và không ít nhà bán lẻ khác đang tìm thấy giá trị trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện suy thoái tại Hong Kong.