Khi nguồn vốn tín dụng bị siết lại, câu hỏi đặt ra là các doanh nghiệp bất động sản sẽ xoay xở vốn như thế nào?

Tín dụng vẫn là kênh chính với bất động sản

Theo số liệu công bố, cuối năm 2025 dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 18,6 triệu tỉ đồng, tăng 19,1% so với năm trước. Riêng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt xấp xỉ 4,5 triệu tỉ đồng, tăng ròng khoảng 1,15 triệu tỉ đồng, tương đương mức tăng 34,4% và chiếm 24,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Nếu bóc tách riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, quy mô đạt gần 2 triệu tỉ đồng, tăng 36,1% so với cùng kỳ.

Những con số này cho thấy bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất và mức tăng trưởng của ngành vẫn phụ thuộc đáng kể vào dòng tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên bước sang năm 2026, định hướng điều hành thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Tăng trưởng tín dụng toàn ngành được định hướng quanh mức 15%, đồng thời tín dụng bất động sản không được tăng vượt mức chung này.

Với quy mô dư nợ hiện tại, tổng lượng tín dụng tăng thêm tối đa của hệ thống ước khoảng 2,8 triệu tỉ đồng. Phần cho bất động sản theo đó vào khoảng 700.000 tỉ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức tăng thêm gần 1,2 triệu tỉ đồng năm ngoái.

Hạn mức thu hẹp trong bối cảnh nhu cầu vốn vẫn lớn khiến lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng lên. Về phía cơ quan quản lý, sự điều chỉnh này phản ánh mục tiêu kiểm soát rủi ro và ưu tiên vốn cho khu vực sản xuất - kinh doanh. 

Nhưng với doanh nghiệp địa ốc, điều đó đồng nghĩa nguồn vốn chủ lực không còn dồi dào như trước, buộc họ phải tìm kiếm thêm các kênh thay thế.

Huy động qua trái phiếu, chứng khoán thì sao?

Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, thị trường trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng chia sẻ gánh nặng vốn trung và dài hạn. 

Năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu đạt gần 590.000 tỉ đồng, tăng khoảng 33% so với năm trước. Riêng trái phiếu bất động sản đạt hơn 135.500 tỉ đồng, tăng 52,9%. Dù tăng mạnh, quy mô này vẫn khá khiêm tốn nếu đặt cạnh tín dụng ngân hàng.

Lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong năm chỉ tương đương khoảng 4,5% tổng tín dụng tăng thêm của toàn hệ thống và chiếm khoảng 11,8% phần tín dụng tăng thêm dành cho bất động sản.

So với riêng tín dụng tăng thêm cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tỉ lệ cũng chỉ quanh mức 26%. Điều đó cho thấy trái phiếu mới đóng vai trò bổ trợ, chưa thể thay thế ngân hàng.

Hơn nữa, sau các biến động của thị trường trái phiếu năm 2022, quy định phát hành ngày càng chặt chẽ, từ điều kiện phát hành đến tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Chi phí vốn cao hơn, quy trình phát hành kéo dài hơn khiến kênh này chưa thực sự thông suốt.

Thị trường cổ phiếu là một lựa chọn khác. Năm 2025, thị trường chứng khoán tăng hơn 40%, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều doanh nghiệp huy động vốn. Tổng giá trị phát hành và niêm yết bổ sung đạt khoảng 56.900 tỉ đồng. 

Một số doanh nghiệp địa ốc đã tranh thủ phát hành thành công như Novaland (3.320 tỉ đồng), DIG (1.800 tỉ đồng), Nam Long (2.500 tỉ đồng), Đất Xanh (3.500 tỉ đồng), Taseco Land (1.493 tỉ đồng)…

Tuy nhiên tổng quy mô huy động của bất động sản vẫn còn khá nhỏ so với nhu cầu vốn toàn ngành. Đáng lưu ý, thanh khoản thị trường chứng khoán cũng chịu tác động mạnh từ dòng tiền tín dụng và mặt bằng lãi suất.

Khi tín dụng không còn dồi dào, dòng tiền vào thị trường suy giảm, việc phát hành thêm cổ phiếu sẽ khó khăn hơn. Giá cổ phiếu thấp buộc phải phát hành với mức chiết khấu sâu, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích cổ đông hiện hữu. Vì vậy, đây không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu.

Một nguồn vốn dài hạn khác là các quỹ đầu tư chuyên nghiệp. Hiện có 43 công ty quản lý quỹ, quản lý tổng tài sản hơn 806.000 tỉ đồng, bao gồm 126 quỹ (91 quỹ đại chúng) và danh mục ủy thác (chủ yếu là tiền bảo hiểm).

Tuy nhiên khung pháp lý hiện hành giới hạn khá chặt khi các quỹ đại chúng không được đầu tư trực tiếp vào bất động sản, trừ quỹ bất động sản chuyên biệt. Và trên thực tế, thị trường gần như chỉ có một quỹ bất động sản đang hoạt động và chưa thực sự hiệu quả.

Nguyên nhân không chỉ ở cơ chế mà còn ở hiệu quả đầu tư khi mô hình quỹ bất động sản thường hướng tới tài sản có dòng tiền cho thuê ổn định, trong khi tại Việt Nam giá cao dẫn đến lợi suất cho thuê thấp, không hấp dẫn cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí quản lý cao và chính sách thuế chưa đủ khuyến khích nên loại hình này rất khó phát triển.

Mã định danh siết thị trường, doanh nghiệp bất động sản nỗ lực để 'hút vốn'

Từ 1-3, thị trường bất động sản sẽ được quản lý bằng mã định danh điện tử nhằm tăng minh bạch và giám sát dữ liệu. Trong bối cảnh tín dụng còn thận trọng, doanh nghiệp địa ốc phải nâng chuẩn tài chính để tiếp cận vốn, đặc biệt qua kênh trái phiếu.