Chính sách và tín dụng là "van điều tiết" chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Năm 2026 được xem là năm bản lề khi nhiều yếu tố chính sách, tín dụng và tâm lý thị trường cùng hội tụ. Theo các chuyên gia, cơ hội vẫn hiện hữu nhưng chỉ dành cho những chủ thể đủ lực tài chính và chiến lược dài hạn.

Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, thị trường nhà ở năm 2026 có thể diễn biến theo ba kịch bản, tùy thuộc vào diễn biến kinh tế vĩ mô và mặt bằng lãi suất. Kịch bản trung tính được đánh giá có xác suất cao nhất cho thấy nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10% và tỉ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Điều này phản ánh xu hướng phục hồi có kiểm soát, thay vì bùng nổ.

Trong trường hợp tích cực hơn, khi lãi suất duy trì ở vùng 9 - 11% và niềm tin người mua cải thiện, nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá tăng 10 - 15% và tỉ lệ hấp thụ đạt 50 - 60%. Ngược lại, nếu chi phí vốn neo ở mức 12 - 14%, thị trường có thể chỉ tăng nhẹ 2 - 5%, với tỉ lệ hấp thụ khoảng 25 - 35%.

Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh theo khu vực và phân khúc, thay vì tăng trưởng đồng loạt.

Ở góc độ vĩ mô, tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - cho rằng năm 2026 là thời điểm nhiều quy định mới về đất đai và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy tác động thực tế.

Việc ổn định bảng giá đất theo chu kỳ dài hơn giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư chủ động hơn trong hoạch định chi phí, đồng thời góp phần minh bạch hóa thị trường. Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản sẽ được kiểm soát sát với mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, thay vì mở rộng mạnh như trước.

Điều này đồng nghĩa dòng vốn vào thị trường sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng triển khai thực chất.

Cuộc sàng lọc không dành cho nhà đầu tư yếu vốn

Đại diện Dat Xanh Services nhận định thị trường năm 2026 sẽ ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng và có khả năng khai thác lâu dài. Những dự án thiếu kết nối giao thông hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ khó thu hút người mua trong bối cảnh tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế.

Các chuyên gia cũng cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đầu vào cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, song biên độ tăng sẽ không còn đột biến. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể đối mặt rủi ro nếu thanh khoản thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được xem là phép thử về năng lực tài chính và chiến lược dài hạn. Những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế. Nhà đầu tư cá nhân có vốn tự có cao, hạn chế vay mượn cũng sẽ dễ thích nghi hơn với chu kỳ mới.

Loạt 'ông lớn' bất động sản báo lãi, có doanh nghiệp thu 103.000 tỉ chỉ trong một quý

Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn trong năm 2025 công bố kết quả kinh doanh tăng trưởng so với năm trước, tiếp tục đà phục hồi mạnh mẽ từ thị trường nhà ở và bàn giao dự án.