Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang mở ra khả năng người dân lựa chọn khởi kiện tại tòa án mà không phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Tuy nhiên quy định dự thảo vẫn cần được làm rõ để xác định dứt khoát: Hòa giải tại cấp xã còn là điều kiện tiền tố tụng hay đã thực sự được loại bỏ?

Từ thủ tục bắt buộc…

Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Quy định này cần được hiểu cùng pháp luật tố tụng dân sự và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.

Theo đó đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, nếu chưa hòa giải tại UBND cấp xã thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Tuy nhiên không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải qua thủ tục này.

Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất không phải là trường hợp bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Sự phân biệt này rất quan trọng, bởi "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" là khác nhau.

… đến quyền lựa chọn tòa án

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể hiện một cách tiếp cận khác.

Khoản 2 Điều 92 dự thảo quy định: UBND cấp xã thực hiện hòa giải trước khi giải quyết tranh chấp đất đai, trừ trường hợp các bên lựa chọn giải quyết tại tòa án nhân dân thì thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khoản 2 Điều 93 tiếp tục cho phép các bên lựa chọn yêu cầu UBND cấp xã giải quyết hoặc khởi kiện tại tòa án. Nếu hiểu đúng theo câu chữ, dự thảo đang chuyển từ cơ chế "phải hòa giải trước rồi mới khởi kiện" sang cơ chế "các bên được lựa chọn con đường giải quyết".

Đây là thay đổi đáng chú ý, bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền tiếp cận công lý của người dân.

Nhưng vẫn còn khoảng trống cần làm rõ điểm đáng lưu ý là báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai lại đặt mục tiêu đưa hòa giải tranh chấp đất đai vào trình tự giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong khi đó Điều 92 dự thảo lại tạo ngoại lệ đối với trường hợp các bên lựa chọn tòa án. Từ đây có thể xuất hiện hai cách hiểu.

Một là, người dân lựa chọn tòa án thì không phải hòa giải tại UBND cấp xã. Hai là, hòa giải vẫn phải thực hiện nhưng được bố trí trong một trình tự khác?

Một quy định liên quan trực tiếp đến quyền khởi kiện mà có thể được hiểu theo hai cách là điều cần được khắc phục ngay trong quá trình hoàn thiện dự luật.

Một thủ tục bắt buộc phải tạo ra giá trị

Ý kiến đóng góp cho dự thảo hiện còn khác nhau.

Quan điểm đề nghị giữ hòa giải bắt buộc cho rằng cấp xã là nơi gần dân, thường nắm được nguồn gốc, quá trình sử dụng, ranh giới và những biến động của đất đai. Đối với tranh chấp ranh giới, lối đi hoặc quá trình sử dụng đất qua nhiều thế hệ, những thông tin này có thể không đầy đủ trong hồ sơ địa chính.

Nếu được tổ chức thực chất, hòa giải tại xã có thể giải quyết tranh chấp ngay từ cơ sở, giảm chi phí cho người dân và giảm áp lực cho tòa án.

Ngay cả khi hòa giải không thành, hồ sơ xác minh cũng có thể cung cấp thông tin hữu ích cho quá trình xét xử. Lập luận này có cơ sở, nhưng vấn đề là hòa giải có thực sự được tiến hành thực chất hay chỉ trở thành một thủ tục để cấp "biên bản không thành" cho người dân đến tòa án?

Nếu tiếp tục duy trì hòa giải bắt buộc, luật cần quy định rõ thời hạn, trách nhiệm xác minh, thành phần tham gia, nội dung biên bản và việc chuyển giao, số hóa hồ sơ cho tòa án. Một thủ tục bắt buộc chỉ có ý nghĩa khi nó tạo ra giá trị thực tế.

Nếu UBND cấp xã chỉ tổ chức một cuộc họp, các bên không thống nhất và sau đó lập biên bản hòa giải không thành, thì việc buộc người dân phải chờ thêm một bước trước khi khởi kiện có thể trở thành rào cản tố tụng hơn là cơ chế giải quyết tranh chấp.

Ngược lại, nếu hòa giải có xác minh đầy đủ, làm rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất thì đây có thể là một cơ chế tiền tố tụng hữu ích. Vấn đề không nên đặt đơn giản là "bỏ hay giữ hòa giải".

Nếu dự thảo chủ trương cho phép khởi kiện trực tiếp tại tòa án, cần quy định dứt khoát: Trường hợp các bên lựa chọn khởi kiện tại tòa án thì không bắt buộc thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Còn nếu vẫn giữ hòa giải bắt buộc thì phải xác định rõ tranh chấp nào thuộc diện bắt buộc, thời hạn bao lâu và hậu quả pháp lý của việc hòa giải không thành.

Đồng thời cần phân định rạch ròi giữa tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc tố tụng dân sự và khiếu kiện đối với quyết định hành chính về đất đai thuộc tố tụng hành chính. 

Điều người dân cần biết không phải họ phải đi qua bao nhiêu "cửa", mà là tranh chấp của họ được giải quyết ở đâu, trong bao lâu và bằng cơ chế nào.

Vì vậy dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần minh định một vấn đề cốt lõi: Hòa giải tại UBND cấp xã là cơ chế khuyến khích giải quyết tranh chấp, hay vẫn là điều kiện để người dân được quyền tiếp cận tòa án?

Đây là câu hỏi cần được trả lời rõ ngay trong luật.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 1-8-2024, hiểu thế nào cho đúng?

Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1-8-2024 được xem xét cấp sổ đỏ nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng một số yêu cầu.