Năm 2003 tôi mua lại mảnh đất 37,2m², hiện là nơi sinh sống ổn định của gia đình tôi. Theo điều 138 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1-8-2025, trường hợp của tôi đã đủ điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi đến UBND phường làm thủ tục nhưng cán bộ địa chính xã yêu cầu tôi phải chứng minh nguồn gốc đất.

Tôi tìm được 4 giấy chuyển nhượng viết tay có xác nhận của địa phương, trong đó chủ đất đầu tiên có đăng ký kê khai theo chỉ thị 299 ngày 10-11-1980, thể hiện số thửa đất và số bản đồ nhưng cán bộ địa chính không đồng ý và yêu cầu tôi phải có giấy tờ chứng minh.

Xin hỏi địa phương làm vậy đúng không? Có gây khó khăn cho người dân không? Tôi phải làm sao?

Xin chân thành cảm ơn quý báo.

- Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Dựa trên thông tin mà bạn trình bày thì cán bộ địa chính có quyền yêu cầu làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất nhưng họ không được biến yêu cầu đó thành điều kiện phải có giấy tờ hoàn hảo rồi từ chối tiếp nhận hoặc không hướng dẫn hồ sơ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Về câu hỏi thứ nhất, cán bộ địa chính yêu cầu chứng minh nguồn gốc đất không sai về nguyên tắc, vì khi cấp giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan nhà nước phải xác định đất có sử dụng ổn định hay không, có tranh chấp hay không, có vi phạm pháp luật đất đai không, có thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền không, thời điểm sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Điều 138 Luật Đất đai 2024 áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, không thuộc trường hợp vi phạm tại Điều 139 và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền tại Điều 140. Luật quy định hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu cho đất không có giấy tờ được xử lý theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Nhưng nếu bạn đã cung cấp được 4 giấy chuyển nhượng viết tay có xác nhận của địa phương, trong chuỗi nguồn gốc có người sử dụng đầu tiên từng kê khai theo Chỉ thị 299/TTg, có số thửa, số bản đồ và gia đình đã sử dụng ổn định lâu dài để ở, thì cán bộ địa chính không thể chỉ nói chung chung "không đồng ý" hoặc yêu cầu thêm "giấy tờ chứng minh" mà không nêu rõ thiếu giấy tờ gì, thiếu nội dung nào, căn cứ pháp lý nào.

Giấy tờ viết tay, xác nhận địa phương, hồ sơ kê khai theo Chỉ thị 299, sổ mục kê, bản đồ địa chính, xác nhận khu dân cư, biên lai thuế nhà đất nếu có, giấy tờ điện nước, hộ khẩu, xác nhận cư trú, giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ quản lý nhà ở đều có thể là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét nguồn gốc và quá trình sử dụng.

Pháp luật không đòi người dân trong trường hợp Điều 138 phải xuất trình giấy chứng nhận cũ hoặc hợp đồng chuyển nhượng công chứng thì mới được xem xét.

Về câu hỏi thứ hai, nếu cán bộ chỉ yêu cầu bạn bổ sung tài liệu để làm rõ hồ sơ thì chưa thể kết luận là gây khó khăn. Nhưng nếu bạn đã nộp hồ sơ mà không tiếp nhận, không lập phiếu tiếp nhận, không trả lời bằng văn bản, không hướng dẫn cụ thể một lần về thành phần hồ sơ còn thiếu, hoặc yêu cầu loại giấy tờ ngoài quy định như điều kiện bắt buộc thì đó là cách làm gây khó và không đúng tinh thần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Về câu hỏi thứ ba, việc cán bộ yêu cầu xác minh nguồn gốc đất không làm vô hiệu hóa Điều 138 Luật Đất đai 2024. Ngược lại xác minh nguồn gốc là bước cần thiết để áp dụng Điều 138. Nhưng nếu cán bộ hiểu rằng bạn phải có giấy tờ đầy đủ như trường hợp đất có giấy tờ theo Điều 137 thì mới được xem xét cấp giấy chứng nhận, thì cách hiểu đó là sai. Điều 138 được đặt ra chính để giải quyết trường hợp người đang sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Cơ quan nhà nước phải xác minh, niêm yết, lấy ý kiến, đối chiếu quy hoạch, hiện trạng, tranh chấp và nghĩa vụ tài chính, chứ không được lấy lý do "không có giấy tờ chuẩn" để gạt hồ sơ ngay từ đầu.

Bạn nên làm lại hồ sơ theo hướng chặt chẽ hơn. Một là nộp hồ sơ chính thức tại bộ phận một cửa, không chỉ trao đổi miệng với cán bộ địa chính. Hồ sơ nên gồm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu theo mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024; toàn bộ 4 giấy chuyển nhượng viết tay; giấy xác nhận của địa phương trên các giấy chuyển nhượng; tài liệu Chỉ thị 299/TTg thể hiện chủ sử dụng đầu tiên, số thửa, số bản đồ; giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng ổn định từ năm 2003 đến nay như hộ khẩu, xác nhận cư trú, biên lai thuế, điện, nước, hồ sơ sửa chữa, xây dựng nhà, ảnh hiện trạng, xác nhận của tổ dân phố và các hộ liền kề về việc sử dụng ổn định, không tranh chấp.

Hai là trong đơn nên đề nghị UBND phường xác nhận rõ các nội dung: thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng, hiện trạng là đất ở, có nhà ở, không tranh chấp, không lấn chiếm, không thuộc đất công, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và phù hợp quy hoạch hoặc không thuộc diện phải thu hồi.

Ba là nếu hồ sơ bị cho là chưa đủ thì bạn có quyền đề nghị cán bộ trả lời bằng văn bản, ghi rõ thiếu giấy tờ nào và căn cứ điều khoản nào.

Bốn là nếu bị từ chối tiếp nhận hoặc kéo dài không giải quyết thì bạn có quyền gửi đơn kiến nghị, khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp trên hoặc trung tâm phục vụ hành chính công nơi tiếp nhận hồ sơ.

Tóm lại trong tình huống này không nên tranh luận theo hướng cán bộ không có quyền hỏi nguồn gốc đất. Nên đi theo hướng bạn đã cung cấp tài liệu chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng; nếu cơ quan cho rằng chưa đủ thì đề nghị nêu rõ bằng văn bản còn thiếu tài liệu nào theo quy định nào; đồng thời đề nghị tiếp nhận hồ sơ để thực hiện xác minh theo thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với đất không có giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ tuvanphapluat@tuoitre.com.vn.ới đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà, đất bị mất hoặc hư hỏng ra sao?

Nhiều hộ dân bị mất hoặc hư hỏng giấy chứng nhận nhà, đất muốn làm lại giấy chứng nhận thì làm thủ tục cấp đổi hay cấp lại, cơ quan nào giải quyết?