Luật Đất đai 2024 đã giải quyết được nhiều bất cập từ các phiên bản trước, nhưng quá trình triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Bao nhiêu ngày phải trả lời?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Bất động sản EZ - cho biết doanh nghiệp (DN) hiện gặp khó ở khâu chuyển tiếp thu hồi và giao đất. Việc chuyển giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng từ cấp huyện về cấp xã phát sinh nhiều thách thức do năng lực chuyên môn của cán bộ cơ sở chưa đáp ứng yêu cầu. Ngược lại, nếu tập trung quá nhiều về cấp tỉnh lại dẫn đến tình trạng quá tải và xử lý chậm. Thêm vào đó khâu xác định nguồn gốc đất cũng khiến tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài.

Ông Toản cho rằng nếu quá trình phân cấp không đi kèm hướng dẫn và điều chỉnh chính sách kịp thời, việc lập và phê duyệt phương án bồi thường sẽ tiếp tục gặp khó. Ông đề xuất rút ngắn thời gian chấm thầu, hiện kéo dài tới 60 ngày vì "DN thường phải làm văn bản xin gia hạn, đồng thời gia tăng chi phí bảo lãnh dự thầu".

Ngoài ra thủ tục cấp phép xây dựng cũng là một nút thắt lớn. Sau khi dự án đã có tổng mức đầu tư và thiết kế cơ sở, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy là phức tạp nhất.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho hay điểm mấu chốt đối với các dự án bất động sản nói chung và dự án nhà ở xã hội nói riêng là thủ tục pháp lý kéo dài. Theo ông Nghĩa, với một dự án nhà ở, thay vì thủ tục kéo dài 2 năm thì nhiều dự án kéo dài đến 5 - 7 năm. 

Đơn cử như dự án của DN này, chỉ một thủ tục nhưng các đơn vị có quan điểm khác nhau, buộc DN phải thay đổi, kéo dài thời gian xử lý và chi phí thực hiện. Chưa kể khi có vấn đề cần phải xin ý kiến cơ quan nhà nước, văn bản gửi đi nhưng đôi khi cả tháng chưa có phản hồi khiến DN "đứng ngồi không yên" vì thời gian là tiền bạc.

Do đó ông Nghĩa cho rằng đối với các thủ tục hành chính, phải quy định rõ bao nhiêu ngày ra kết quả nếu không DN phải làm gì, ai chịu trách nhiệm và cần ghi rõ từng giai đoạn cụ thể. 

"Nếu xin ý kiến cơ quan khác thì bao nhiêu ngày phải trả lời, không trả lời thì giải quyết ra sao. Chứ không phải xin ý kiến rồi chờ năm dài tháng rộng mãi không thấy. Nếu quá thời gian mà không giải quyết, DN cần được gửi văn bản lên cấp trên xử lý", ông Nghĩa đề xuất.

Nan giải định giá đất

Nan giải hơn cả với nhiều DN là khâu định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Có những địa phương đưa ra mức giá rất cao, khiến không ít dự án "vỡ trận". "Tiền sử dụng đất hiện tại vẫn là vướng mắc lớn của thị trường, cần có phương pháp tính phù hợp. Khi mức giá bị đẩy quá cao, không chỉ DN mà cả người mua nhà cũng chịu thiệt", ông Toản nói.

Theo một chuyên gia của bộ phận phân tích Yuanta Việt Nam, cần ưu tiên loại bỏ các quy định lỗi thời để tháo gỡ nút thắt trong phát triển dự án. Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường phải rà soát lại Luật Đất đai 2024 chỉ sau một năm thực thi cho thấy những vướng mắc hiện tại đang cản trở tiến độ.

Từ 1-7-2025, Việt Nam chính thức vận hành mô hình chính quyền hai cấp. Do đó quy định về kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện trở nên chồng chéo, gây trì hoãn dự án và cần được bãi bỏ, theo chuyên gia này.

Chính phủ đã công bố dự thảo lần đầu Luật Đất đai sửa đổi - một cuộc "đại tu" toàn diện với 68 điều khoản được bổ sung hoặc điều chỉnh. Các chuyên gia kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua trong kỳ họp tháng 10, với hiệu lực từ đầu năm 2026.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - tính toán nếu dự án từ 2 năm mà kéo dài thủ tục đến 5 năm, riêng chi phí tài chính của DN sẽ đội lên rất lớn, có khi bằng nửa chi phí tiền đất. Ông Phúc lấy ví dụ miếng đất 500 tỉ đồng, nếu lãi vay 2 năm chỉ 100 tỉ đồng, nhưng do vướng mắc khiến dự án phát triển trong 5 năm, chi phí lãi vay có thể lên tới 250 tỉ đồng. "Nhà nước cần giảm bớt các thủ tục để thay vì 2 - 3 năm mới xong dự án, thì chỉ cần 6 tháng đến 1 năm đã xong, giúp kéo giảm chi phí và tăng nguồn cung", ông Phúc nói.

Có dự án phải thực hiện 177 bước trước giải phóng mặt bằng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest - từng phản ánh số lượng con dấu phải đóng đối với mỗi dự án trong thủ tục hành chính khoảng 38 - 40. Có dự án DN phải thực hiện 177 bước, kéo dài 360 ngày mới đủ điều kiện đối thoại trước khi cưỡng chế giải phóng mặt bằng.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cũng cho rằng vẫn còn sự phức tạp trong thủ tục hành chính với lĩnh vực bất động sản. Song ông cảnh báo nếu gộp cơ học, dù chỉ còn 4 - 5 bước nhưng không rõ ràng có thể khiến việc ra quyết định còn khó khăn và phức tạp hơn. 

Thay vào đó các yếu tố quan trọng phải xem xét là: Thời gian xử lý một dự án mất bao lâu? Các quy trình thủ tục có rõ ràng, công khai và minh bạch hay không? Các quy định có phù hợp với thực tế hay không? Sự rõ ràng giúp phân định trách nhiệm cụ thể, tránh việc đổ lỗi chung chung.

TS Cấn Văn Lực cho rằng gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà leo thang. Trong đó chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng ngày càng chiếm tỉ trọng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, làm nghĩa vụ tài chính của DN tăng mạnh. 

Ông nhấn mạnh nhiều dự án ách tắc không phải do thiếu vốn mà vì thủ tục phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị thu hẹp và giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần gia tăng nguồn cung và hạ nhiệt giá.

Ông Trần Văn Khải (Phó chủ nhiệm Ủy ban Khoa học - Công nghệ và Môi trường của Quốc hội):

Sẽ cắt giảm nhiều thủ tục, phân cấp phân quyền mạnh mẽ

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng vẫn còn rườm rà, phức tạp, nhiều tầng nấc. Có doanh nghiệp phản ánh "khó nhất hiện nay không phải vốn hay đất, mà là thủ tục đầu tư", tiền có, đất có nhưng dự án vẫn "tắc" do vướng hàng loạt giấy phép, thẩm định.

Đơn cử một công trình nhà ở riêng lẻ nhưng phải mất hơn một năm mới xin xong giấy phép xây dựng vì phải bổ sung hết hồ sơ này đến hồ sơ khác, qua nhiều cơ quan thẩm định. Thậm chí có dự án bất động sản ở Hà Nội mất vài năm chỉ để hoàn tất các thủ tục khởi công.

Cùng đó sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa Luật Xây dựng và các luật liên quan gây lúng túng cho nhà đầu tư. Hiện một dự án xây dựng trung bình chịu sự điều chỉnh của khoảng 5 - 7 luật, khiến chủ đầu tư "không biết phải tuân theo quy định nào cho đúng".

Vì vậy trong sửa đổi Luật Xây dựng tới đây sẽ tập trung vào đơn giản hóa, cắt giảm mạnh thủ tục, tinh thần "kiến tạo thay vì kiểm soát". Đặc biệt là miễn giấy phép xây dựng cho dự án đã qua thẩm định và rút gọn chỉ còn một thủ tục cấp phép đối với dự án khác, với thời gian cấp phép tối đa chỉ 7 ngày.

Gắn với đó là phân cấp, phân quyền và trách nhiệm trong quản lý xây dựng với tinh thần phân cấp tối đa, đi đôi với cơ chế kiểm soát hiệu quả, giám sát bằng công nghệ và dữ liệu, cơ chế giải trình, chế tài vi phạm. Từ đó, chúng ta sẽ thúc đẩy và tạo môi trường bình đẳng cho khu vực tư nhân, thu hút nguồn lực xã hội.

Quy mô GDP tăng 5 bậc lên 510 tỉ USD, Thủ tướng nói cần tiếp tục đổi mới

Ngày 12-10, Đại hội đại biểu Đảng bộ Chính phủ lần thứ I, nhiệm kỳ 2025-2030 họp phiên trù bị và thảo luận tại tổ về dự thảo các văn kiện đại hội và dự thảo các văn kiện trình Đại hội XIV của Đảng.