Số liệu thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam được HoREA dẫn lại cho thấy từ năm 2022 đến tháng 6-2026, thị trường đã phát triển thêm 35.538 sản phẩm, trong đó có 24.767 căn hộ du lịch, 10.771 biệt thự và nhà phố du lịch.

Tính đến nay, cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm thuộc nhóm căn hộ, biệt thự, nhà phố phục vụ mục đích lưu trú.

Căn hộ du lịch mắc kẹt giữa khoảng trống pháp lý

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện HoREA nhận định quy mô dòng vốn đổ vào phân khúc này cực kỳ lớn. Thị trường đã hình thành nhiều loại hình bất động sản phục vụ các nhu cầu này như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ, farm stay, chung cư mini cho thuê, hộp ngủ... 

Tuy nhiên hành lang pháp lý điều chỉnh toàn diện hoạt động đầu tư, kinh doanh vẫn chưa thực sự đồng bộ khiến thị trường rơi vào giai đoạn chững lại. Quá trình phát triển nhanh đã kéo theo nhiều vướng mắc về pháp lý, cấp giấy chứng nhận, quyền của người mua và cách thức khai thác.

Riêng TP.HCM từng có 8.918 căn officetel thuộc 29 dự án chưa được cấp sổ hồng do phát sinh vướng mắc. Đến tháng 12-2024, thành phố đã tháo gỡ và mới cấp sổ hồng cho 7.174 căn tại 9 dự án.

Chia sẻ với phóng viên, ông N., đại diện điều hành một khu tổ hợp căn hộ nghỉ dưỡng tại phường Vũng Tàu (TP.HCM), thừa nhận doanh nghiệp của ông đang phải vận hành trong trạng thái "vừa chạy vừa dò đường".

Theo ông N., nhiều năm qua điểm nghẽn lớn nhất của doanh nghiệp là việc cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng gặp nhiều rủi ro, vướng mắc. 

Một số địa phương trước đây do lúng túng trong thực thi pháp luật đã cấp sổ hồng dưới dạng "đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho condotel xây trên đất thương mại dịch vụ, dẫn đến sai phạm và phải mất rất nhiều thời gian tháo gỡ. 

Sự thiếu đồng bộ về pháp lý này khiến các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp bị "treo", làm suy giảm nghiêm trọng niềm tin của nhà đầu tư.

Quản lý theo công năng: Tránh tình trạng luật chạy sau thực tiễn

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói để gỡ nút thắt pháp lý lâu năm này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần sử dụng thống nhất cụm từ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" để bao quát chung, thay vì liệt kê chi tiết từng tên gọi sản phẩm.

Theo ông Châu, cách quản lý dựa trên công năng sẽ bao quát hơn, tránh tình trạng pháp luật chỉ điều chỉnh những loại hình đã xuất hiện mà bỏ sót các mô hình mới.

Ông nhấn mạnh các công trình được đưa vào kinh doanh cần được xác định rõ mục đích sử dụng, cơ chế vận hành và trách nhiệm của các bên, đặc biệt đối với hoạt động lưu trú ngắn hạn.

Đồng thời, đề xuất của HoREA về việc bổ sung mẫu hợp đồng cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế (như Airbnb, Booking.com, Agoda) và công nhận hợp đồng điện tử cũng được nhận định là giải pháp "gãi đúng chỗ ngứa" cho các đơn vị vận hành du lịch số.

Đại diện chủ đầu tư một khu căn hộ du lịch tại phường Vũng Tàu cho hay phần lớn khách du lịch hiện nay đều giao dịch qua ứng dụng công nghệ. Vì vậy, việc luật hóa hợp đồng điện tử và quy định rõ trách nhiệm của các nền tảng quốc tế này trong việc hỗ trợ trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê sẽ giúp thị trường minh bạch hoàn toàn, nhà nước dễ dàng quản lý tạm trú, khai báo an ninh mà không lo thất thu thuế.

Sửa Luật Đất đai cùng nhiều chính sách khác: Định giá đất theo cơ chế mới để triệt tiêu giá ảo

Kỳ họp không thường lệ thứ nhất của Quốc hội khóa XVI đang nóng lên với các thảo luận xung quanh dự thảo sửa đổi ba đạo luật "xương sống" của thị trường địa ốc: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.