Nhận cọc 5% sớm để khơi thông dòng vốn và "chốt" giá sớm?

Cụ thể, lãnh đạo HoREA cho rằng quy định hiện hành chỉ cho phép chủ đầu tư nhận cọc tối đa 5% giá trị bất động sản khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Tuy nhiên thực tế hiệp hội đánh giá quy định này chưa phù hợp, bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định hiện hành. Trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần, chủ đầu tư được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Trao đổi với Báo điện tử Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 5 Điều 18 "dự thảo luật" quy định đặt cọc "khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc dự án đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất".

Theo ông Châu, đến thời điểm này thì chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án. Doanh nghiệp cũng đã phải vay tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình của dự án nhưng chưa được huy động vốn, bán sản phẩm bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vì chưa đủ điều kiện.

Ông còn dẫn chứng khi xây dựng dự thảo Luật Nhà ở vào đầu năm 2023, Bộ Xây dựng đã từng đề xuất phương án cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc không quá 10% khi dự án có thiết kế cơ sở được duyệt và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Từ đó việc cho phép chủ đầu tư dự án được nhận "đặt cọc không quá 5%" là rất cần thiết để bổ sung nguồn vốn đầu tư. Hơn nữa, việc nhận "đặt cọc" tại thời điểm này còn giúp chủ đầu tư thăm dò thị trường, đánh giá thị hiếu và sức mua của khách hàng để điều chỉnh về sản phẩm và tiến độ triển khai thực hiện dự án phù hợp.

Về phía khách hàng, ông Châu cho rằng việc đặt cọc tại thời điểm này là cơ hội cho khách hàng được mua sản phẩm với "giá gốc" và chốt giá từ sớm, tránh nguy cơ tăng giá khi dự án đủ điều kiện mở bán chính thức. 

5% của một dự án lớn là quá nhiều, lo ngại rủi ro lớn cho khách hàng

Tuy nhiên từ góc độ chuyên gia và thực tế thị trường, nhiều người bày tỏ lo sợ phần trăm rủi ro có thể nghiêng về phía khách hàng.

Trao đổi với Báo điện tử Tuổi Trẻ, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của nền tảng Batdongsan.com.vn, nhận định việc cho phép thu cọc từ giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư là "không hợp lý". Thực tế đây chỉ mới là bước chấp thuận từ phía Nhà nước. Ngay cả khi có giấy phép xây dựng, nhiều trường hợp chủ đầu tư vẫn không xây được móng hoặc vướng mắc pháp lý khiến tiến độ đình trệ.

Theo ông Tuấn, thực tế thị trường nhiều năm qua ghi nhận không ít dự án dù đã thu tiền của khách hàng dưới nhiều tên gọi như "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", nhưng sau đó bị bỏ hoang hoặc không thể hoàn thiện pháp lý để ký hợp đồng mua bán. Khi đó người mua thường rơi vào cảnh "đi đòi, đi kiện suốt", nhưng khó nhận lại được tiền vì chủ đầu tư đã mất khả năng thanh toán hoặc sử dụng vốn sai mục đích.

"Và dù chỉ giới hạn 5% nhưng với các dự án quy mô lớn, tổng số tiền huy động được có thể lên tới hàng trăm tỉ đồng. Trong khi đó người mua hoàn toàn không có khả năng kiểm soát tiến độ, pháp lý hay quản trị dự án", ông Tuấn nói thêm.

Trước những lo ngại về việc người dân sẽ là bên "nắm lưỡi" trong giao dịch này, nói với Báo điện tử Tuổi Trẻ, một chuyên gia phát triển bất động sản còn cho hay nếu nới lỏng quy định đặt cọc thì bắt buộc phải có các "lớp bảo vệ" đi kèm.

Trong đó ông đề xuất phải có sự bảo vệ dòng tiền thông qua bảo lãnh ngân hàng hoặc tài khoản phong tỏa. Cùng đó phải đảm bảo được việc khách hàng mua dự án phải được bảo vệ quyền được biết, vì chỉ khi này thì mọi thông tin, tình trạng pháp lý dự án mới công khai minh bạch, đảm bảo theo tiến độ.

Quan điểm phản biện khác còn cho rằng thị trường hiện nay cần những chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự và tính minh bạch cao, thay vì tạo thêm kẽ hở cho việc huy động vốn sớm khi dự án vẫn còn nằm trên giấy.

Doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ thủ tục mở bán nhà hình thành trong tương lai

Luật quy định thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ trong 15 ngày làm việc. Nhưng nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết họ đang phải chờ đợi nhiều hơn thế, gây tắc nghẽn nguồn cung và tăng chi phí.