Để tháo gỡ điểm nghẽn này, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đã kiến nghị chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm, nhằm cải thiện môi trường đầu tư - Ảnh: CÔNG TRIỆU
"Điểm nghẽn" khiến thủ tục mở bán dự án kéo dài
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản hướng dẫn, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về việc có đủ điều kiện mở bán cho chủ đầu tư trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ.
Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cho rằng quy trình này phức tạp hơn nhiều, phát sinh hàng loạt khâu rà soát, xác minh và phối hợp liên ngành.
Trước những khó khăn này, tiến sĩ Đỗ Thị Loan - nguyên Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành và UBND TP.HCM, kiến nghị hoàn thiện cơ chế theo hướng giảm tiền kiểm, tập trung vào hậu kiểm.
Bà Loan cho biết quá trình xử lý hồ sơ hiện nay bị kéo dài đáng kể so với luật định. "Điểm nghẽn" ở quy trình kiểm tra thực tế và đối chiếu hồ sơ tốn nhiều thời gian, làm tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
Thủ tục yêu cầu chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị kiểm tra nghiệm thu phần móng tại Phòng Quản lý chất lượng công trình thuộc Sở Xây dựng. Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra hồ sơ, thực địa công trình và ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm tra nghiệm thu phần móng.
"Theo phản ánh của doanh nghiệp, bước này trên thực tế có thể kéo dài khoảng 15 ngày làm việc hoặc lâu hơn, tùy theo tiến độ kiểm tra, đối chiếu và xử lý hồ sơ", bà Loan kiến nghị.
Bà Loan cho rằng một hồ sơ cần lấy ý kiến từ 3 đến 6 cơ quan khác nhau như UBND phường, Văn phòng Đăng ký đất đai, các phòng chuyên môn thuộc Sở Xây dựng... trong khi cơ chế ràng buộc trách nhiệm và thời hạn phản hồi chưa đủ mạnh.
Đặc biệt, bà nói việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kéo dài là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ xác nhận đủ điều kiện mở bán.
Đề xuất cơ chế hậu kiểm, "im lặng là đồng ý"
Trao đổi riêng với Báo điện tử Tuổi Trẻ, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại khu Đông TP.HCM đề xuất Sở Xây dựng nên ấn định thời hạn các sở ngành khác trả lời, ý kiến đối với mỗi dự án tối đa 7 ngày làm việc. Nếu quá hạn mà không có phản hồi thì mặc nhiên xác nhận dự án không có vướng mắc.
"Nếu phải lấy ý kiến, cần áp dụng cơ chế im lặng là đồng ý cho các đơn vị lấy ý kiến", doanh nghiệp nêu.
Ngoài ra cần chỉ định một đơn vị (như Phòng Kiểm tra chuyên ngành) làm đầu mối duy nhất để xác minh và tổng hợp, thay vì doanh nghiệp phải tự theo dõi và đôn đốc tại nhiều cơ quan như hiện nay.
Theo doanh nghiệp này, quá trình xác định tiền sử dụng đất là một quy trình phức tạp, kéo dài và đang mất khá nhiều thời gian. Trong khi hiện lại không có cơ chế cho phép doanh nghiệp nộp tạm theo số ước tính để tiếp tục triển khai hoạt động kinh doanh.
Từ đó doanh nghiệp kiến nghị cho phép được nộp tạm khoảng 80% số tiền sử dụng đất theo mức ước tính để kịp thời triển khai kinh doanh (tương tự mô hình thí điểm đã thực hiện tại Hà Nội giai đoạn 2023 - 2024).
Tăng tính linh hoạt trong quản lý
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết các quy định hiện hành về hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã góp phần tăng cường kiểm soát, hạn chế các rủi ro cho người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
Bộ Xây dựng đánh giá quy định hiện hành chưa bao quát hết sự đa dạng của các loại hình bất động sản thực tế. Còn chồng chéo về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Luật chưa quy định rõ về xác định xây dựng xong phần móng của công trình, nhất là công trình cao tầng áp dụng các biện pháp thi công như topdown.
Một điểm nghẽn khác là chưa có quy định chi tiết về điều kiện bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Trên thực tế nhiều dự án dù đã hoàn thành các hạng mục đủ điều kiện bàn giao từng phần nhưng vẫn phát sinh vướng mắc do yêu cầu phải hoàn thiện toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của cả dự án. Điều này kéo theo tranh chấp giữa chủ đầu tư, khách hàng và cơ quan quản lý, đồng thời ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Do vậy dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất thay đổi cách tiếp cận đối với điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo đó, luật chỉ quy định các nguyên tắc và nội dung mang tính ổn định, có giá trị lâu dài; các nội dung quản lý cụ thể, cần điều chỉnh linh hoạt hoặc phát sinh trong thực tiễn được giao Chính phủ quy định chi tiết tại nghị định.
Dự thảo cũng tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo với cơ quan chuyên môn về kinh doanh bất động sản thuộc UBND cấp tỉnh trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên không đưa vào quy định trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, cơ quan quản lý phải kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc dự án có đủ điều kiện mở bán.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận