Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng cao, việc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã trở thành một kênh giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản. Nhiều người mua lựa chọn loại hình này vì tin rằng có thể "giữ chỗ" sớm, mua với giá thấp hơn so với khi dự án hoàn thiện, đồng thời được thanh toán linh hoạt theo tiến độ. 

Tuy nhiên đằng sau sự phổ biến ấy là không ít rủi ro pháp lý mà người mua cần đặc biệt cảnh giác.

Nhận cọc tối đa 5%, không được ủy quyền ký hợp đồng

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, "nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Đây là loại tài sản chưa hiện hữu đầy đủ nhưng đã được phép tham gia giao dịch khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Mua bất động sản hình thành trong tương lai mang lại nhiều thuận lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Về phía chủ đầu tư, đây là kênh huy động vốn quan trọng trong quá trình triển khai dự án. 

Về phía người mua, giá bán thường thấp hơn so với thời điểm bàn giao nhà, phương thức thanh toán theo tiến độ cũng giúp giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên cùng với những lợi thế ấy là rủi ro rất lớn: dự án có thể chậm tiến độ, không đủ điều kiện pháp lý, hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, dẫn đến tranh chấp và thiệt hại cho khách hàng.

Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng hợp pháp, đã được khởi công theo pháp luật xây dựng và có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện bán (đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai). 

Đặc biệt, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán và việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua.

Những "chiêu lách luật", "biến tướng" mà người mua nhà ở cần lưu ý

Dù đã có quy định chặt chẽ, trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách "lách luật" để huy động vốn sớm. 

Các chiêu thức phổ biến gồm: ký hợp đồng tư vấn, hợp đồng môi giới, hợp đồng giữ chỗ… thay cho hợp đồng mua bán; sử dụng nhiều pháp nhân khác nhau trong cùng hệ sinh thái để đứng ra thu tiền dưới danh nghĩa "tư vấn sản phẩm", "chứng minh năng lực tài chính". 

Khi tranh chấp xảy ra, khách hàng khó chứng minh mối liên hệ giữa pháp nhân trung gian với chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng "tiền mất, nhà không có". 

Tinh vi hơn, có trường hợp chủ đầu tư biến tướng thành hợp đồng cho vay vốn (chủ đầu tư là bên vay), hoặc yêu cầu khách hàng vay ngân hàng (có liên kết với chủ đầu tư) để đặt cọc, khiến người mua rơi vào cảnh vừa gánh nợ, vừa không có tài sản trong tay.

Người mua cần đặc biệt cảnh giác khi gặp các dấu hiệu sau: 

- Bên ký hợp đồng không phải chủ đầu tư.

- Hợp đồng ký không phải là hợp đồng mua bán mà mang tên "tư vấn", "giữ chỗ", "chứng minh nhu cầu tài chính".

- Số tiền đặt cọc quá cao, mang tính chất như thanh toán trước.

- Yêu cầu thanh toán qua pháp nhân trung gian hoặc dưới hình thức phí dịch vụ. 

Đây là những "bẫy" pháp lý tiềm ẩn nguy cơ khách hàng không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.

Để tự bảo vệ mình, người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần lưu ý: 

Chỉ ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, theo mẫu của pháp luật và đã được chủ đầu tư công khai trước khi ký kết.

Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh của Sở Xây dựng (đối với dự án nhà ở).

Đến thực tế dự án để xem đã khởi công chưa; Với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải hoàn thành phần móng. Tuyệt đối không nộp tiền cho các pháp nhân trung gian dưới danh nghĩa "đặt cọc", "giữ chỗ" để "tư vấn, giới thiệu sản phẩm" (trừ khi đó là phí dịch vụ theo hợp đồng dịch vụ bất động sản).

Nếu vay vốn ngân hàng, chỉ nên vay sau khi đã ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư, nhằm bảo đảm bất động sản đủ điều kiện giao dịch.

Mua bất động sản hình thành trong tương lai là xu hướng tất yếu, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro. Cái gọi là "mua sớm để được giá rẻ" có thể trở thành "cái bẫy rủi ro" khiến khách hàng vừa mất tiền, vừa gánh thêm nợ. 

Vì vậy, thay vì chạy theo giá thấp, người mua cần tỉnh táo, tuân thủ đúng quy định pháp luật để bảo đảm an toàn pháp lý và quyền lợi lâu dài của mình.

Không công chứng hợp đồng tặng cho bất động sản giữa cá nhân, chuyện gì sẽ xảy ra?

Nếu không công chứng hợp đồng tặng cho giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản sẽ gây nên những rủi ro nào?