Theo phản ánh của bạn đọc: Luật Đất đai 2024 đã có quy định hoàn công cho giấy phép xây dựng có thời hạn, vậy mà chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỗ tôi cho biết phải chờ hướng dẫn, từ chối nhận hồ sơ. 

Trong khi đó theo tìm hiểu của tôi, một số chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khác đã nhận hồ sơ, giải quyết cho người dân.

Quy định hoàn công nhà ở xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn ra sao?

Quy định tại điểm a khoản 1 điều 148 Luật Đất đai 2024 cho biết hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định. 

Tại điểm d khoản 2 điều 151 Luật Đất đai 2024 cũng quy định: tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì không được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy nhà ở được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận. 

Đây là điểm mới, rất tiến bộ nhằm giải quyết khó khăn cho người dân xây nhà trên đất đã có quyết định thu hồi, công bố nhưng chưa triển khai (quy hoạch "treo").

Theo khoản 6 điều 76 Luật Đất đai 2024 đặt ra giới hạn quyền của người sử dụng đất trong trường hợp đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thuộc diện phải thu hồi, chuyển mục đích. 

Khi đó người dân không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm. Mục đích của quy định này là để tránh việc người dân đầu tư xây dựng, cố tình trồng cây trên những khu đất đã có kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, làm tăng chi phí bồi thường, gây khó khăn cho việc thu hồi đất.

Tuy nhiên người sử dụng đất vẫn được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Theo khoản 18 điều 3 Luật Xây dựng 2014, “giấy phép xây dựng có thời hạn” là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. 

Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 điều 94 Luật Xây dựng 2014, và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo. 

Đối với công trình xây dựng được cấp phép xây dựng có thời hạn, nếu hết thời hạn được ghi trên giấy phép xây dựng thì chủ công trình phải tự phá dỡ; chịu mọi chi phí phá dỡ và không được đền bù.

Quy định trên đã cân bằng giữa việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong khu quy hoạch (cho phép họ tiếp tục sử dụng, cải tạo, sửa chữa), và lợi ích chung của xã hội (đảm bảo kế hoạch sử dụng đất được thực hiện, tránh lãng phí đầu tư xây dựng mới trên đất quy hoạch).

Điểm a khoản 1 điều 148 và điểm d khoản 2 điều 151 Luật Đất đai 2024 khẳng định hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng có thời hạn thì nhà ở đó vẫn được cấp giấy chứng nhận đã thể hiện sự phù hợp, đồng bộ với quy định tại khoản 6 điều 76: Người dân vẫn có quyền xây dựng tạm thời (theo giấy phép xây dựng có thời hạn), và sau đó được xem xét cấp giấy chứng nhận. 

Khi nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận thì giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi theo điểm a khoản 2 điều 152 Luật Đất đai 2024.

Chưa áp dụng là chậm trễ, thiếu nhất quán 

Trên thực tế, theo phản ánh của bạn đọc, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai một số nơi đã đi tiên phong trong việc áp dụng quy định trên. 

Từ ngày 1-8-2024, có chi nhánh đã chính thức thực hiện đăng ký biến động đối với hồ sơ hoàn công có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại điều 148 và điều 151 Luật Đất đai 2024.

Việc có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai vẫn chưa thực hiện quy định trên với lý do “phải chờ hướng dẫn” là không phù hợp, thể hiện sự chậm trễ và thiếu nhất quán trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương. 

Để bảo vệ quyền lợi, người dân có thể làm đơn kiến nghị/khiếu nại đến các địa phương đã không thực hiện đúng quy định, trong đó yêu cầu giải thích lý do chậm áp dụng quy định tại điều 148 Luật Đất đai 2024. 

Trường hợp không được giải quyết, có thể tiếp tục phản ánh hoặc khiếu nại đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh, thành - nơi bạn đọc có nhà đất.

Sửa Luật Đất đai 2024: Cơ chế đột phá khơi thông nguồn lực

Hàng loạt cơ chế đột phá liên quan tới thu hồi đất, bảng giá đất, định giá đất, chính sách tài chính đất đai nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất vừa được đề xuất trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024.