Trước việc hàng loạt chính sách mới dự kiến được sửa đổi, mang tính bản lề của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, được kỳ vọng sẽ giải quyết triệt để các vướng mắc cấp bách, khơi thông nguồn lực đất đai cho tăng trưởng. 

Sửa Luật Đất đai, Nhà nước định giá đất: Có chặn đứng được "giá ảo"?

Trao đổi với Tuổi Trẻ, tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công (Trường đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM), cho biết một trong những cải cách đột phá nhất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là việc chuyển dịch sang cơ chế giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp định giá khoa học và kết nối liên thông với dữ liệu chuyên ngành. Thay đổi này nhằm mục tiêu tối thượng, tuyệt đối không để giá đất bị thao túng, tránh hình thành giá ảo trên thị trường.

Theo chuyên gia, thực tế thời gian qua việc định giá đất tại thị trường sơ cấp phụ thuộc quá lớn vào giá thị trường thứ cấp và năng lực cảm tính của đơn vị tư vấn. Hệ quả là các địa phương lúng túng khi phải tính giá đất rất cao theo "giá thị trường". Cơn lốc đẩy giá đất đầu vào tăng cao, cộng dồn với chi phí lãi vay và quy trình thủ tục hành chính kéo dài, cuối cùng đều bị "cộng dồn" vào vai người mua nhà.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết việc Nhà nước lấy lại vai trò điều tiết giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu số hóa là hướng đi đúng đắn nhằm giảm chi phí đầu vào, từ đó kiểm soát giá nhà đất. 

Tuy nhiên, cơ chế này chỉ thực sự vận hành trơn tru khi tách bạch rõ ràng giữa việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, tái định cư, đồng thời bảng giá đất phải có hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng thời kỳ. Nếu không có các cơ chế kiểm soát chặt chẽ, mục tiêu chống đầu cơ, găm giữ đất đai sẽ khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Bài toán quyền tài sản tại chung cư hết niên hạn

Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đưa vào quy định "chung cư có thời hạn" xác định theo hạn sử dụng công trình và kết quả kiểm định. Thủ tướng Lê Minh Hưng đã khẳng định một nguyên lý kỹ thuật hiển nhiên không có loại hình nhà ở nào có thể tồn tại vĩnh viễn. Khi công trình hết tuổi thọ vật lý, việc kiểm định an toàn và yêu cầu xây dựng lại là bắt buộc để bảo vệ tính mạng người dân.

Thế nhưng, điều khiến dư luận băn khoăn nhất không phải là tuổi thọ của bê tông cốt thép, mà là quyền sở hữu tài sản của người dân sẽ được chuyển tiếp ra sao khi tòa nhà bị đập bỏ. Nhiều đại biểu Quốc hội cảnh báo việc dùng khái niệm "chung cư có thời hạn" dễ khiến người mua lo ngại rằng quyền sở hữu căn hộ của họ có "ngày hết hạn".

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng công trình có thể hết tuổi thọ vật lý, nhưng giá trị quyền tài sản hiện hữu (bao gồm quyền sở hữu chung và quyền sử dụng đất chung) của người dân không thể mặc nhiên trở về bằng không. 

Quá trình tái thiết chung cư cũ cần một trình tự pháp lý sòng phẳng, nghĩa là phải xác định giá trị quyền tài sản hiện hữu của người dân trước, sau đó mới tính toán chi phí xây dựng mới và nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Thu hồi đất trước khi bồi thường, tái định cư

Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, một thay đổi mang tính kỹ thuật là việc bỏ quy định cứng về việc bắt buộc hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.

Cụ thể, Chính phủ đề xuất chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất". Người có đất ở bị thu hồi sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.

Nói với Tuổi Trẻ, một kiến trúc sư - chuyên gia quy hoạch đô thị, cho hay dù mục tiêu là để đẩy nhanh tiến độ dự án, khơi thông nguồn lực, nhưng trên thực tế nhiều hộ dân đã phải đi thuê nhà tạm bợ trong thời gian dài chờ đợi suất tái định cư. Do đó việc cho phép "thu hồi trước, bồi thường sau" chỉ nên là ngoại lệ rất hạn chế ở các dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án có tỉ lệ đồng thuận cực kỳ cao.

Sửa Luật Đất đai: Từ tư duy quản lý hành chính sang quản lý phát triển

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến. Không đơn thuần là những điều chỉnh kỹ thuật, sửa luật lần này còn hướng tới việc xây dựng một hệ thống quản lý phát triển hiện đại, lấy sự hài hòa lợi ích làm trọng tâm.