Đại biểu Quốc hội đề nghị giữ công chứng bắt buộc khi giao dịch nhà đất

Thảo luận về các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, ngày 22-10, một số đại biểu cho rằng không thể đồng nhất việc xác thực dữ liệu địa chính với xác thực tính an toàn pháp lý của giao dịch dân sự. 

Số hóa dữ liệu không thể thay thế công chứng

Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà đề nghị giữ quy định công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc vào tiến độ số hóa cơ sở dữ liệu đất đai. 

Theo ông Hà, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hay hệ thống định danh điện tử VNeID chỉ có thể xác thực danh tính chủ thể và thông tin thửa đất đã được ghi nhận. 

Các hệ thống này không thể thay thế việc kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên tại thời điểm giao kết, xác định giao dịch có bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hay không, cũng như đánh giá tính hợp pháp của thỏa thuận, tài sản chung riêng của vợ chồng và mức độ hiểu biết của các bên về hậu quả pháp lý.

Đại biểu dẫn kinh nghiệm tại Pháp và Estonia, cho rằng ngay cả những quốc gia đã số hóa cơ sở dữ liệu đất đai cũng không vì thế mà loại bỏ công chứng. Ngược lại, văn bản công chứng được sử dụng như một khâu kiểm soát đầu vào, bảo đảm dữ liệu đăng ký phản ánh các giao dịch hợp pháp.

Ông Hà cảnh báo nếu giao nhiệm vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng từ công chứng viên sang cán bộ văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, điều này có thể gây ách tắc thủ tục hành chính, đồng thời chuyển gánh nặng bồi thường khi xảy ra tranh chấp sang ngân sách nhà nước.

Trong khi đó, hoạt động công chứng đã được xã hội hóa, công chứng viên chịu trách nhiệm cá nhân và được bảo đảm bằng bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

Vì vậy, theo đại biểu, công chứng và đăng ký đất đai là hai công đoạn có chức năng chuyên biệt, bổ trợ cho nhau chứ không thể thay thế nhau. Duy trì công chứng bắt buộc không chỉ giúp bảo vệ tài sản của người dân, ngăn ngừa tranh chấp, lừa đảo từ gốc mà còn bảo đảm tính đồng bộ với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng.

Giao Chính phủ quy định công chứng, cần rà soát kỹ

Đáng chú ý, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà cho rằng khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật Đất đai giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực là chưa phù hợp với nguyên tắc pháp lý hiện hành.

Theo ông, Bộ luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự phải được xác lập bằng luật; Luật Công chứng cũng xác định các giao dịch bắt buộc công chứng phải được quy định trong luật. Do đó, không nên giao văn bản dưới luật quy định vấn đề này.

Đại biểu đề nghị bãi bỏ quy định giao Chính phủ xác định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực; đồng thời luật hóa trực tiếp nghĩa vụ công chứng trong Luật Đất đai (sửa đổi), trên cơ sở kế thừa và hoàn thiện quy định hiện hành.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh, giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, cho rằng quy định về công chứng, chứng thực trong dự thảo Luật Đất đai cần được rà soát để bảo đảm thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở và các luật liên quan.

Bà Hạnh chỉ ra Điều 120 dự thảo Luật Nhà ở quy định sáu loại giao dịch phải công chứng, chứng thực, trong khi khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật Đất đai lại giao Chính phủ quy định các loại giao dịch thuộc diện này. Sự khác biệt cần được xử lý để tránh phát sinh vướng mắc sau khi các luật được ban hành.

Theo đại biểu, hồ sơ dự thảo nghị định hướng dẫn một số điều thi hành Luật Đất đai gồm 301 điều, nhưng chỉ có bảy điều khoản đề cập đến công chứng, chứng thực. Những nội dung này chủ yếu liên quan đến chia sẻ dữ liệu hoặc thành phần hồ sơ thủ tục hành chính, chưa quy định cụ thể loại giao dịch nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo yêu cầu tại khoản 4 Điều 21 dự thảo luật.

Đáng lưu ý, Điều 175 dự thảo nghị định quy định đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, văn bản của người thừa kế hoặc văn bản thỏa thuận của những người nhận thừa kế không phải công chứng, chứng thực.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh đề nghị cân nhắc quy định này bởi thừa kế là lĩnh vực dễ phát sinh tranh chấp, liên quan trực tiếp đến việc xác định hàng thừa kế, người được hưởng di sản và quyền lợi của những người thừa kế.

Dẫn số liệu tại TP.HCM, bà Hạnh cho biết trong năm 2025, thành phố có 58.298 việc công chứng liên quan đến di chúc và phân chia di sản thừa kế. Trong đó, có 31.031 văn bản liên quan đến di chúc và 27.267 hợp đồng, văn bản phân chia di sản thừa kế.

Theo bà, quy mô giao dịch này cho thấy yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong lĩnh vực thừa kế cần được quan tâm đúng mức. Riêng với dự thảo Luật Nhà ở, bà đề nghị bổ sung giao dịch liên quan đến thừa kế nhà ở vào nhóm giao dịch phải công chứng, chứng thực.

Đại biểu cũng không đồng tình với việc xem công chứng là một thủ tục hành chính để làm cơ sở cắt giảm. 

Từ các phân tích trên, bà Hạnh đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát kỹ quy định về công chứng, chứng thực trong dự thảo Luật Đất đai, bảo đảm thống nhất với các luật liên quan và đáp ứng yêu cầu an toàn pháp lý cho giao dịch.

Công chứng giao dịch bất động sản nên bắt buộc hay tùy theo nhu cầu?

Giao dịch bất động sản liên quan đến tài sản giá trị lớn, luật bắt buộc phải công chứng hợp đồng hay để người dân tự chọn?