Nghĩa vụ nhà ở xã hội được áp dụng theo từng thời kỳ pháp luật

Chiều 29-1, tại họp báo kinh tế - xã hội TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hoan, Phó phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết sở đang tham mưu UBND TP.HCM ban hành các biện pháp chế tài đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội nhưng chậm hoàn tất thủ tục đầu tư, thi công xây dựng.

Theo ông Hoan, việc đề xuất chế tài được thực hiện trên cơ sở Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư 2025 và các văn bản pháp luật liên quan, nhằm bảo đảm các dự án triển khai đúng tiến độ đã được chấp thuận, góp phần hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM.

Sở Xây dựng cho biết theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các nghị định hướng dẫn, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có thể thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo ba hình thức: bằng tiền, bằng nhà hoặc bằng đất.

Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định hiện hành, nghĩa vụ này chỉ còn hai hình thức là bằng tiền hoặc bằng đất. Riêng hình thức thực hiện bằng đất có thể được thực hiện theo hai cách: bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị hoặc bố trí quỹ đất tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội của từng dự án được áp dụng đúng theo quy định pháp luật tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư (quy mô, tiến độ, mục tiêu…), việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội sẽ căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm điều chỉnh.

Hoán đổi quỹ đất hay nộp tiền đều phải bảo đảm tương đương

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trên cơ sở ý kiến của Sở Quy hoạch - Kiến trúc về nhu cầu nhà ở xã hội và quy hoạch bố trí quỹ đất tại từng khu vực, sở sẽ tham mưu UBND TP.HCM quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với từng dự án nhà ở thương mại ngay từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Về cơ chế hoán đổi quỹ đất, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 76/QĐ-UBND ngày 19-6-2025, quy định rõ nguyên tắc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, nếu quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội được bố trí tại vị trí khác nhưng trong cùng khu vực phát triển nhà ở xã hội, diện tích đất ở phải tương đương hoặc lớn hơn diện tích đất ở dành xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại ban đầu.

Trường hợp quỹ đất nhà ở xã hội được bố trí tại vị trí khác, không cùng khu vực phát triển nhà ở xã hội, thì phải bảo đảm có diện tích đất ở và giá trị tương đương hoặc lớn hơn giá trị quỹ đất nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Đáng chú ý, nhà ở và công trình xây dựng tại quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án ban đầu chỉ được đưa vào kinh doanh sau khi quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí hoán đổi đã được phê duyệt quy hoạch, bố trí và đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Đối với trường hợp lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương, Sở Xây dựng cho biết cách xác định số tiền phải nộp đã được quy định cụ thể tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Khoản tiền này được xác định tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và được nộp vào ngân sách địa phương, quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và Quỹ nhà ở quốc gia.

TP.HCM nghiên cứu chế tài buộc doanh nghiệp hoàn thành nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Sở Xây dựng TP.HCM nghiên cứu chế tài mạnh nếu doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, như việc không cho bán nhà ở hình thành trong tương lai, không chấp thuận dự án mới.