Thực tế đã chứng minh điều đó. Theo MSCI, năm 2019, khối lượng giao dịch đầu tư tại thị trường văn phòng ở trung tâm London và quận Manhattan của New York lần lượt đạt 17 tỉ USD và gần 16 tỉ USD. Năm ngoái, con số này dao động từ 2 tỉ đến 3 tỉ USD.

Sự chuyển dịch rõ rệt trên thị trường văn phòng toàn cầu

Đại dịch COVID-19 làm giảm nhu cầu về không gian văn phòng. Lãi suất tăng mạnh càng gây tổn hại cho lĩnh vực này, làm giảm giá trị của các tòa nhà văn phòng, khiến việc gia hạn các khoản vay thế chấp trở nên tốn kém hơn.

Sức hấp dẫn của các lĩnh vực bất động sản thương mại khác có nền tảng vững chắc hơn, chẳng hạn logistics và nhà cho thuê, đã góp phần gây ra những khó khăn cho thị trường văn phòng, theo báo South China Morning Post.

"Có một thời gian, văn phòng đã trở thành một từ ngữ khó nghe", MSCI nhận định.

Tuy nhiên, tại châu Á, thị trường văn phòng phần lớn không bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự chuyển dịch sang làm việc tại nhà. Tháng 3-2023, tỉ lệ sử dụng văn phòng trung bình tại Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc là 70%, so với 50% ở Bắc Mỹ và châu Âu.

Trên thực tế, thị trường văn phòng toàn cầu đã có sự chuyển dịch rõ rệt kể từ đầu năm nay. Những dấu hiệu phục hồi đã xuất hiện ở một số thị trường bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

Tại London, định giá của một số tòa nhà văn phòng nổi bật tại khu tài chính Canary Wharf đã tăng lần đầu tiên sau ba năm. Theo JLL, tổng khối lượng cho thuê tại khu vực trung tâm London trong nửa đầu năm 2025 cao hơn 14% so với mức trung bình 10 năm.

Tại Mỹ, các nhà phát triển văn phòng đang thấy dễ dàng hơn trong việc tái cấp vốn các khoản nợ của họ trên thị trường chứng khoán được thế chấp bằng thế chấp thương mại, với việc vay nợ gắn liền với văn phòng ở mức cao nhất kể từ năm 2021.

Theo Kastle Systems, tỉ lệ lấp đầy những ngày cao điểm tại các tòa nhà văn phòng chất lượng cao ở 10 thành phố lớn đã cao hơn 95% so với mức trước đại dịch vào cuối tháng 7, so với tỉ lệ trung bình trên tất cả các loại tòa nhà tại 10 thành phố chỉ dưới 55%.

Việc thực thi chặt chẽ hơn các chính sách trở lại văn phòng, đặc biệt giữa các tổ chức tài chính, đã góp phần mang lại triển vọng tươi sáng hơn cho một số bộ phận thị trường văn phòng tại Hoa Kỳ và Anh.

Điều này diễn ra vào thời điểm những điểm yếu trong lĩnh vực văn phòng tại châu Á ngày càng rõ rệt.

Sự kết hợp giữa áp lực nguồn cung và nhu cầu yếu ở nhiều thị trường, tăng trưởng giá thuê chậm lại và nhiều cơ hội hấp dẫn hơn trong các lĩnh vực bất động sản khác, bao gồm cả bán lẻ, đã gây áp lực lên hoạt động cho thuê văn phòng và đầu tư.

Tại các thành phố loại 1 của Trung Quốc đại lục và Hong Kong, tỉ lệ trống thuộc hàng cao nhất khu vực, trong khi giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm.

Theo MSCI, hoạt động đầu tư xuyên biên giới tại Trung Quốc đại lục và Hong Kong đã giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ. Hơn nữa, giá bất động sản văn phòng tại châu Á chưa tăng mạnh như ở Mỹ và Anh kể từ khi đại dịch bùng phát.

Cảnh báo làn sóng "di cư về trung tâm"

Theo South China Morning Post, những cơ hội mua hấp dẫn mở ra khi thị trường phục hồi. Tuy nhiên, cũng cảnh báo 4 chi tiết không nên bỏ sót.

Thứ nhất, văn phòng là trụ cột của thị trường bất động sản thương mại châu Á. Theo JLL, lĩnh vực này chỉ chiếm 18% hoạt động đầu tư trực tiếp tại Mỹ từ năm 2018 đến quý 2-2024, nhưng lại chiếm tới 76% khối lượng giao dịch ở Ấn Độ và 53% ở Trung Quốc.

Thứ hai, châu Á là nơi có một số thị trường hoạt động tốt nhất thế giới. Tại Tokyo, tỉ lệ trống chỉ ở mức 2,1% trong quý trước, còn khối lượng cho thuê tại bảy thị trường văn phòng lớn nhất của Ấn Độ đạt kỷ lục trong nửa đầu năm nay, nhờ các trung tâm .

Thứ ba, các quy định về việc quay trở lại văn phòng đang thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng khi nhiều khách thuê tìm kiếm thêm diện tích hoặc chuyển đến các tòa nhà chất lượng cao hơn ở những vị trí hấp dẫn hơn.

Điều này đang góp phần vào làn sóng "di cư về trung tâm" tại các thị trường văn phòng châu Á, làm trầm trọng thêm sự khác biệt về các yếu tố cơ bản của thị trường văn phòng tại các thành phố.

Quý trước, tỉ lệ trống ở khu vực ngoài trung tâm Hong Kong, Thượng Hải là 24 - 27%, còn khu vực trung tâm chỉ 13 - 15%.

"Thị trường văn phòng châu Á phân hóa mạnh cả về địa lý và khu vực" - ông Ada Choi, giám đốc Nghiên cứu Châu Á - Thái Bình Dương tại CBRE, cho biết.

Thứ tư, cơ sở sở hữu và lượng khách thuê trong nước mạnh mẽ góp phần vào khả năng phục hồi của phân khúc văn phòng tại châu Á. Hầu hết các tòa nhà chất lượng cao đều do các chủ nhà châu Á nắm giữ, khiến thị trường văn phòng châu Á kém thanh khoản hơn so với các đối thủ cạnh tranh tại Mỹ và châu Âu.

"Cơ cấu sở hữu văn phòng tại châu Á rất khác biệt", ông Choi nhận định.

Khu vực Canary Wharf của London đang dần phục hồi và thị trường văn phòng Mỹ đã tránh được một cuộc khủng hoảng toàn diện. Tuy nhiên, châu Á vẫn là nguồn phục hồi mạnh mẽ nhất của ngành văn phòng toàn cầu.

New York và kế hoạch chuyển các tòa nhà văn phòng trống thành 20.000 nhà ở giá rẻ

Thị trưởng thành phố New York, Eric Adams, công bố kế hoạch chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành 20.000 nhà ở giá cả phải chăng.