Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai đóng vai trò trụ cột trong cơ cấu tài chính công, cung cấp nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển hạ tầng.

Chính sách khai thông nguồn vốn từ đất đai

Thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết nguồn thu từ đất đai trong 10 tháng đầu năm 2025 của TP.HCM đạt 75.195 tỉ đồng, tăng 353% so với cùng kỳ năm trước. Dòng tiền này chủ yếu tập trung vào khoản tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của các dự án lớn.

Điều này khẳng định công tác quản lý đã được khai thông hiệu quả. Hiệu quả quản trị đang dẫn dắt nguồn thu, vượt qua sự tăng trưởng thông thường của thị trường.

Có quan điểm cho rằng đất đai là tài sản hữu hạn, không thể gia tăng về lượng, nên việc thu từ đất những năm trước lớn thì những năm sau không còn nguồn lực để thu. 

Tuy nhiên khi nhà nước thu được từ các dự án, từ hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất hợp lý là đang tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo đòn bẩy tài chính mạnh mẽ để đầu tư hạ tầng, kích thích tăng trưởng bền vững.

Nút thắt lớn nhất trong nhiều năm là sự chậm trễ trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất đã khiến hàng loạt dự án bị ách tắc. Gần đây cơ quan chức năng tập trung cải cách quy trình và ứng dụng công nghệ.

Nhiều địa phương đã rút ngắn thời gian thẩm định giá đất. Các nghị định hướng dẫn định giá đất đã hướng dẫn chi tiết, giúp cán bộ có căn cứ vững chắc hơn khi áp dụng các phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư). Việc này đã giải quyết tâm lý "sợ sai, sợ trách nhiệm" trong cán bộ, một rào cản vô hình đã kìm hãm nguồn thu suốt thời gian dài.

Các cơ quan quản lý đã bắt đầu triển khai các hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (MPLIS) và sử dụng bản đồ giá đất số. Điều này giúp thu thập, tổng hợp và phân tích dữ liệu giao dịch nhanh chóng, làm cơ sở để xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc tính tiền sử dụng đất cho dự án khoa học hơn. 

Đáng chú ý là các cơ quan chức năng giải quyết được vấn đề liên quan nghĩa vụ tài chính về đất đai của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc thu hồi thành công các khoản nợ này đã giúp phá vỡ vòng luẩn quẩn: dự án chậm triển khai vì nợ nghĩa vụ tài chính, không thể huy động vốn kéo theo nhiều khâu chậm trễ...

Cách nào xóa bỏ cơ chế "hai giá đất"?

Dù vậy hệ thống tài chính đất đai vẫn còn tồn tại một "lỗ hổng" lớn: thiếu minh bạch trong giao dịch chuyển nhượng hay còn gọi là tình trạng hai giá đất.

Thực tế người dân giao dịch đất đai luôn có "hai hợp đồng": một để đi làm các thủ tục chính thức công chứng, đóng lệ phí trước bạ và các loại thuế và một hợp đồng không chính thức ghi giá bán thực. 

Giá trên hợp đồng chính thức luôn thấp hơn giá bán thực nhằm tránh việc đóng thuế cao cho nhà nước. Chính cơ chế đánh thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng đất đai đã tạo ra sự méo mó này. 

Việc này trước mắt làm nhà nước thất thu thuế từ các giao dịch đất đai. Việc khai giá thấp để né thuế còn làm xói mòn lòng tin của người dân vào tính minh bạch của thị trường, tạo ra một "vùng xám" pháp lý, nơi các giao dịch thực tế không được ghi nhận.

Nguy hiểm hơn, cơ chế hai giá đất phá vỡ dữ liệu định giá. Các hợp đồng ghi giá ảo được đưa vào hệ thống công chứng, thuế, khiến nhà nước không đủ thông tin tin cậy để xác định giá đất cụ thể sát với thị trường. 

Cơ sở dữ liệu lấy từ những nguồn chính thống không phản ánh đúng bản chất của thị trường khiến dự báo từ các thông tin trên đều không thực. Tiền sử dụng đất cho các dự án mới (được tính trên cơ sở dữ liệu sai lệch) sẽ tiếp tục bị sai lệch, không công bằng.

Để giải quyết tình trạng này, phải chuyển sang tính thuế thu nhập cá nhân dựa trên lợi nhuận khi giao dịch đất đai. Như vậy người mua đất sẽ khai đúng giá mua ban đầu để lợi nhuận được tính đúng khi bán đất.

Hiện nhiều quốc gia phát triển áp dụng thuế suất cao đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản (thường gọi là thuế thặng dư vốn) để kiềm chế đầu cơ.

Việc áp dụng 20% trên lợi nhuận không chỉ là sự tiếp cận với thông lệ quốc tế, mà còn là cách để đảm bảo những cá nhân thu lợi lớn từ sự tăng trưởng giá trị đất đai (do đầu tư công, quy hoạch) phải đóng góp tương xứng vào ngân sách nhà nước.

Thay đổi cách tính thuế này không chỉ là tăng thu thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản, mà còn để cơ quan quản lý nhà nước có được dữ liệu "sạch", chuẩn xác, phản ánh đúng thực tế thị trường. 

Dữ liệu giao dịch trung thực này sẽ trực tiếp giúp nhà nước định giá đất sát thực tế hơn khi tính tiền sử dụng đất cho các dự án mới hoặc các dự án tái định cư. 

Từ đó tạo ra một vòng tuần hoàn quản lý tích cực: cải cách thuế thu nhập cá nhân → dữ liệu minh bạch → định giá đất chính xác → tăng thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất → đầu tư hạ tầng tốt hơn → tăng giá trị đất đai. 

Đây mới là nguồn thu dài hạn, bền vững từ đất đai.

Ném rác thải qua cửa sổ chung cư, nguy hiểm người qua lại và làm hư mái nhà, xử phạt ra sao?

Một số hộ dân ở chung cư có hành vi ném rác qua cửa sổ hoặc ban công xuống gây nguy hiểm cho người qua lại và hư hại mái nhà của người dân ở dưới. Vậy theo quy định có bị xử lý không?