Theo Bộ Xây dựng, thực tế hiện nay đang tồn tại tình trạng các nhà đầu tư dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng dự án gián tiếp thông qua nhiều hình thức như chuyển nhượng phần vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp, chia tách dự án hoặc góp vốn bằng chính dự án, tài sản hình thành từ dự án.

Gia tăng rủi ro, hệ lụy

Các giao dịch này dẫn đến việc thay đổi chủ thể thực hiện dự án nhưng lại không trải qua quy trình thẩm định điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là nghĩa vụ thuế.

Hệ quả là quyền và lợi ích của các bên liên quan - nhất là người mua và nhà đầu tư thứ cấp - không được bảo đảm. Rủi ro pháp lý gia tăng, tranh chấp, khiếu nại có thể phát sinh và kéo dài, để lại những hệ lụy phức tạp, khó xử lý trong thời gian dài.

Một ví dụ điển hình đang thu hút sự quan tâm của dư luận là vụ án "vi phạm các quy định về quản lý đất đai", "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại tỉnh Khánh Hòa và các địa phương khác, liên quan đến Công ty cổ phần Tập đoàn Phúc Sơn (gọi tắt là Công ty Phúc Sơn).

Tại phiên tòa sơ thẩm, bị cáo Nguyễn Văn Hậu, người nắm giữ 99% cổ phần của Công ty Phúc Sơn, khai nhận đã đàm phán chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho ông Nguyễn Duy Kiên.

Theo thỏa thuận, ông Kiên sẽ đứng ra thực hiện nghĩa vụ bồi thường thay cho bị cáo Hậu theo bản án của tòa án khi có hiệu lực pháp luật. 

Đáng chú ý, để bảo đảm cho cam kết này, phía ông Kiên đã làm việc với một ngân hàng và được phát hành chứng thư bảo lãnh với giá trị lên tới khoảng 6.900 tỉ đồng. Đại diện ngân hàng xác nhận việc phát hành bảo lãnh được thực hiện theo quy định nội bộ và các quy định pháp luật liên quan.

Tuy nhiên những vấn đề về rủi ro pháp lý, đặc biệt là khả năng bảo đảm quyền lợi thực tế của các nhà đầu tư, vẫn chưa được làm rõ đầy đủ tại phiên tòa.

Phía đại diện (ông Nguyễn Duy Kiên) cho rằng việc tham gia là thể hiện thiện chí khắc phục hậu quả, đồng thời mong muốn dự án có thể đủ điều kiện tiếp tục triển khai trong tương lai. Đại diện Công ty Phúc Sơn cũng xác nhận nội dung thỏa thuận chuyển nhượng cổ phần, đồng thời cho biết bộ máy lãnh đạo hiện nay đã có nhiều thay đổi, nhưng bị cáo Nguyễn Văn Hậu vẫn là người trực tiếp trả lời các vấn đề liên quan tại tòa.

Đối với đề nghị sử dụng chứng thư bảo lãnh để thay thế nghĩa vụ bồi thường và hủy bỏ biện pháp kê biên tài sản, hội đồng xét xử sơ thẩm đã chưa chấp nhận xem xét. Bản án chỉ ghi nhận một phần việc tự nguyện khắc phục hậu quả của các bị cáo và cá nhân liên quan, nhưng chưa làm rõ đầy đủ bản chất dòng tiền cũng như tài sản hình thành từ nguồn tiền của các nhà đầu tư.

Khoảng trống pháp lý

Theo nội dung kháng cáo, tổng số tiền hơn 5.956 tỉ đồng của các nhà đầu tư đã được Công ty Phúc Sơn hạch toán và sử dụng để đầu tư hạ tầng dự án cũng như các dự án BT. Đây là cơ sở để hàng trăm bị hại yêu cầu tòa án cấp phúc thẩm làm rõ dòng tiền, xác định tài sản cụ thể trên thực địa nhằm phục vụ việc kê biên và bảo đảm thi hành án.

Một điểm đáng chú ý là nhiều nhà đầu tư cho rằng chủ thể ký kết hợp đồng và nhận tiền là pháp nhân Công ty Phúc Sơn, chứ không phải cá nhân bị cáo Nguyễn Văn Hậu. Vì vậy việc bản án sơ thẩm buộc cá nhân bị cáo bồi thường bằng tiền được cho là chưa phản ánh đúng bản chất giao dịch. Đây cũng là nội dung trọng tâm trong kháng cáo, đề nghị hủy phần trách nhiệm dân sự để xem xét lại.

Trong bối cảnh đó, câu hỏi lớn được đặt ra: Liệu việc chuyển nhượng 99% cổ phần có đồng nghĩa với việc "chuyển nhượng dự án" một cách gián tiếp? Nếu điều này xảy ra, toàn bộ dự án - vốn đang là đối tượng của vụ án và có thể là nguồn tài sản bảo đảm thi hành án - có nguy cơ bị dịch chuyển sang một chủ thể khác mà không qua quy trình thẩm định theo quy định pháp luật.

Thực tế, đây chính là khoảng trống pháp lý mà Bộ Xây dựng đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc chuyển nhượng dự án thông qua chuyển nhượng vốn hoặc thay đổi cổ đông có thể "né" các điều kiện pháp lý, nghĩa vụ tài chính và cơ chế kiểm soát của Nhà nước, từ đó làm suy giảm hiệu lực quản lý và gia tăng rủi ro cho thị trường.

Một vấn đề khác cũng chưa được làm rõ là tình trạng pháp lý hiện nay của bị cáo Nguyễn Văn Hậu trong Công ty Phúc Sơn. Liệu ông Hậu còn nắm giữ cổ phần chi phối hay đã hoàn tất việc chuyển nhượng? Cơ cấu cổ đông hiện tại ra sao? Ai là chủ thể thực sự kiểm soát doanh nghiệp và dự án? Những câu hỏi này đến nay vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng, kể cả tại các buổi đối thoại gần đây của khách hàng Công ty Phúc Sơn với UBND tỉnh Khánh Hòa.

Trong khi đó nhiều nhà đầu tư bày tỏ quan điểm không đồng thuận với phương án sử dụng chứng thư bảo lãnh để thay thế nghĩa vụ bồi thường bằng tiền, nếu không gắn với việc kế thừa đầy đủ các nghĩa vụ từ các hợp đồng đã ký kết cách đây gần 10 năm. Theo họ, mục tiêu ban đầu là nhận sản phẩm bất động sản khi dự án đủ điều kiện, nên việc chỉ bồi thường bằng tiền có thể không bảo đảm quyền lợi thực chất.

Từ vụ việc Phúc Sơn có thể thấy hiện tượng chuyển nhượng "ngầm" dự án thông qua cổ phần không chỉ là vấn đề pháp lý, mà còn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường. Nếu không được kiểm soát chặt chẽ, các giao dịch này có thể làm biến dạng bản chất hoạt động đầu tư, gây thiệt hại cho người dân và làm suy giảm niềm tin vào môi trường kinh doanh.

Vụ thâu tóm đất sân bay Nha Trang: Xuất hiện đại gia cam kết bồi thường thay ông chủ Phúc Sơn

Ngày 7-1, phiên tòa xét xử 9 bị cáo trong vụ thâu tóm khu đất sân bay Nha Trang (Khánh Hòa) bước sang ngày làm việc thứ hai, tập trung xét hỏi các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và các bị hại về phần dân sự trong vụ án.