Từ trái qua: bà Nguyễn Tuyết Hạnh, ông Cao Vinh Quang và ông Nguyễn Khoa Minh mua căn hộ ở chung cư Minh Thành (Q.7, TP.HCM) chưa nhận được sổ hồng - Ảnh: Tiến Long

Một trong những lý do chính là chủ đầu tư đã “cắm” sổ để vay tại ngân hàng nay vẫn chưa có tiền trả.

Theo con số thống kê chưa đầy đủ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM, trên địa bàn TP hiện còn vài chục dự án nhà ở đã hoàn thành, bàn giao nhà cho người dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà).

5 khoản nợ “níu áo” một dự án

Ở trong căn hộ do chính tiền mình bỏ ra mua tại chung cư Ruby Garden (Vườn Hồng Ngọc, đường Nguyễn Sĩ Sách, P.15, Q.Tân Bình, TP.HCM), nhưng ba năm nay ông Nguyễn Quang Thắng vẫn đầy âu lo vì chủ đầu tư hẹn giao giấy chủ quyền (sổ hồng) song đến nay vẫn chưa có.

Cũng như phần lớn hộ dân tại chung cư này, ông Thắng đã đóng cho chủ đầu tư 95% trị giá căn hộ (hơn 1,5 tỉ đồng), còn 5% chờ khi chủ đầu tư bàn giao sổ sẽ đóng nốt.

“Việc chưa có sổ hồng làm nhiều người dân ở đây gặp khó khăn khi thế chấp căn hộ vay tiền làm ăn, việc bán và chuyển nhượng căn hộ cũng bị người mua ép giá vì chưa có sổ. Bản thân tôi vẫn để hộ khẩu ở Q.3, chưa chuyển về đây” - ông Thắng lo lắng.

Không chỉ gia đình ông Thắng, nhiều cư dân tại chung cư Ruby Garden cho biết đều đóng tiền cho chủ đầu tư 95%, hợp đồng mua căn hộ từ năm 2010 nhưng đến nay chủ đầu tư chưa bàn giao chủ quyền nhà cho họ.

“Chủ đầu tư Tân Hoàng Thắng đã thông báo gia đình tôi bổ sung giấy tờ hai lần để làm sổ hồng nhưng nay vẫn chưa thấy” - ông Tuấn Anh, chủ một căn hộ tại đây cho hay đã mua căn hộ này từ năm 2010, nói.

Trước đó, tại buổi đối thoại với HĐND TP.HCM đầu năm 2014, ông Đinh Khắc Huy - phó chủ tịch UBND Q.Tân Bình - cho biết 314 căn hộ của dự án Ruby Garden do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư hiện chưa thể cấp giấy chủ quyền cho dân được.

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, một trong những nguyên nhân chính khiến các hộ dân ở đây chưa được cấp sổ là do dự án đã được chủ đầu tư thế chấp vay tiền tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh 9, Q.9 (gọi là Agribank 9).

Chủ đầu tư đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích hơn 5.000m² và tài sản hình thành trong tương lai của chung cư Ruby Garden 12 tầng từ năm 2008 để vay tiền và hiện chưa giải chấp.

Dự án đang được thế chấp, thế nhưng khi UBND TP.HCM có chủ trương tháo gỡ các vướng mắc nhằm đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người dân, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP đã làm việc với Agribank 9 thì phát hiện Ruby Garden có văn bản ngăn chặn của Chi cục Thi hành án dân sự Q.Tân Bình.

Văn bản này yêu cầu tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản trên lô đất của dự án.

Ông Phan Văn Đức, chấp hành viên Chi cục Thi hành án Q.Tân Bình, cho biết văn bản ngăn chặn đầu tiên này do Chi cục Thi hành án Q.Tân Bình thực hiện để bảo đảm Công ty Tân Hoàng Thắng đóng án phí cho một bản án có hiệu lực của TAND TP.

Hiện văn bản ngăn chặn đầu tiên này đã được giải tỏa do Công ty Tân Hoàng Thắng đã đóng án phí xong. Tuy nhiên, sau đó tòa nhà chung cư trên tiếp tục bị ngăn chặn do có đơn yêu cầu thi hành án của một đơn vị khác.

Hiện nay có tất cả năm yêu cầu ngăn chặn đối với chung cư Ruby Garden để bảo đảm thi hành các bản án và quyết định của tòa án đã có hiệu lực mà Công ty Tân Hoàng Thắng phải trả nợ. Tổng các khoản nợ gần 12 tỉ đồng, đáng chú ý là nợ Bảo hiểm xã hội Q.Tân Bình hơn 700 triệu đồng tiền bảo hiểm của người lao động.

Nhiều cư dân ở chung cư Minh Thành (Q.7, TP.HCM) dọn về ở khoảng sáu năm nay nhưng chưa được cấp chủ quyền nhà - Ảnh: Tiến Long

Lời hứa “sáu tháng”...

Tương tự nhiều cư dân ở dự án Ruby Garden, hơn sáu năm qua 120 khách hàng mua nhà tại dự án chung cư cao cấp Minh Thành (259 Lê Văn Lương, P.Tân Quy, Q.7, TP.HCM) cũng chưa được cấp giấy chủ quyền.

“Khi tôi mua căn hộ, chủ đầu tư cho biết sẽ có giấy chủ quyền sau sáu tháng giao nhà, thế nhưng chờ đợi mòn mỏi đến nay sau bao nhiêu lần bổ sung giấy tờ, sổ hồng cũng không thấy đâu?” - ông Lê Trung Kiên, một cư dân tại đây, bức xúc cho hay.

Theo ông Kiên, do phải chờ đợi quá lâu nên một số cư dân đã âm thầm tìm hiểu thì phát hiện chủ đầu tư đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án tại Agribank chi nhánh Nam Sài Gòn.

Đại diện ban quản trị chung cư Minh Thành cho biết rất nhiều người dân ở đây không thể làm hộ khẩu cho con đi học, nhiều người muốn bán căn hộ nhưng không ai dám mua.

Mặt khác, một bất lợi lớn nhất khi chưa có pháp lý thì cư dân phải “ngậm bồ hòn làm ngọt” khi chủ đầu tư dự án này kê khai và thẳng thừng tuyên bố tầng hầm, sân bãi giữ xe, tầng thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng là sở hữu riêng thuộc về chủ đầu tư. 

“Tôi và vợ con ở đây đã sáu năm, muốn bán hay thế chấp căn hộ đều không được vì chưa có giấy chủ quyền căn hộ. Tệ đến mức người dân ở đây muốn chuyển hộ khẩu về cũng không được” - một đại diện ban quản trị chung cư Minh Thành nói.

Bí tiền nên thế chấp...

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Bùi Ngọc Minh - giám đốc Công ty CP đầu tư Minh Thành, chủ đầu tư dự án Minh Thành - cho rằng do một thời gian công ty gặp khó khăn nên đã phải thế chấp dự án cho ngân hàng để vay tiền.

“Công ty bị trục trặc trong làm ăn thời kỳ khủng hoảng khi lãi suất 22%/năm kéo dài. Chúng tôi vay từ năm 2007, nay đã trả dần gần hết chỉ còn 10 tỉ đồng và đã bổ sung tài sản khác để thế chấp cho khoản nợ này. Hiện công ty đã giải chấp cho chung cư Minh Thành hơn hai tháng rồi, pháp lý dự án đã xong, chỉ chờ Nhà nước công nhận hồ sơ” - ông Minh nói.

Với dự án Ruby Garden, ông Đinh Hồng Hải - chủ tịch HĐQT Công ty Tân Hoàng Thắng - xác nhận công ty hiện còn vướng các khoản nợ trên.

Các “chủ nợ” là những nhà thầu thi công, cung cấp thiết bị cho dự án mà Tân Hoàng Thắng chưa thanh toán xong hợp đồng. Khoản nợ Bảo hiểm xã hội Q.Tân Bình, công ty sẽ cố gắng trả trong năm 2014 vì đây là quyền lợi của người lao động.

Ngoài ra, ông Hải cũng thừa nhận công ty còn nợ Agribank 9 khoảng 59 tỉ đồng (chưa tính lãi). Ông Hải khẳng định: “Hiện dự án đã được hoàn công, đầy đủ giấy tờ để cấp giấy chủ quyền. Nhưng việc cấp giấy chủ quyền cho dự án đang ngừng lại vì một nguyên do không phải trách nhiệm của chủ đầu tư. Đó là do chấp hành viên ra văn bản ngăn chặn sai”.

Theo ông Hải, chấp hành viên ra quyết định ngăn chặn khi người được thi hành án chưa có văn bản yêu cầu thi hành án. Đáng lý ra phải thông báo với công ty (người phải thi hành án), đi thực tế để xác minh tài sản... theo luật định. Phía công ty đã nhiều lần gửi đơn khiếu nại đến Chi cục Thi hành án dân sự Q.Tân Bình nhưng vẫn không được giải quyết.

“Tài sản hiện còn của công ty trong chung cư Ruby Garden khoảng 170 tỉ đồng, tức gấp 2,5 lần giá trị các khoản nợ cộng lại. Agribank 9 biết được giá trị này nên đã làm việc với chấp hành viên, yêu cầu được bảo lãnh các khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng với các chủ nợ khác, giải tỏa quyết định ngăn chặn đối với chung cư nhưng chấp hành viên không đồng ý” - ông Hải phân bua.

Trong khi đó, theo ông Phan Văn Đức, từ tháng 5-2014 Chi cục Thi hành án dân sự Tân Bình đã yêu cầu Công ty Tân Hoàng Thắng cung cấp hợp đồng và danh sách khách hàng mua căn hộ tại dự án trên nhưng đến nay chưa thấy công ty này trả lời.

Sắp tới, cơ quan thi hành án, ngân hàng và Công ty Tân Hoàng Thắng sẽ phải làm việc với nhau, xác định số căn hộ đã bán, căn hộ còn thuộc sở hữu của chủ đầu tư để thu hẹp phạm vi ngăn chặn.

Những căn hộ đã bán cho khách hàng sẽ được giải tỏa ngăn chặn để cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền, chỉ giữ ngăn chặn phần diện tích thương mại hoặc những căn hộ do Công ty Tân Hoàng Thắng sở hữu để làm căn cứ bảo đảm trả nợ cho ngân hàng.

Trong hợp đồng mua bán căn hộ, Công ty Minh Thành “hứa” trong vòng sáu tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ sẽ hoàn tất việc giao sổ hồng - Ảnh: T.Long Huy động vốn hai lần Theo một luật sư của Đoàn luật sư TP.HCM, người dân mua căn hộ trong chung cư là người đồng sử dụng quyền sử dụng đất chung của toàn dự án. Giá tiền căn hộ có một phần trả tiền sử dụng đất và quyền sử dụng đất chung này cũng là tài sản chung của người dân. Chủ đầu tư dùng quyền sử dụng đất này thế chấp ngân hàng cũng là đang thế chấp một phần tài sản của các khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không trả nổi nợ, ngân hàng phát mãi quyền sử dụng đất của dự án thì người dân (mặc dù đã có giấy chủ quyền căn hộ) cũng sẽ bị ảnh hưởng. Ở đây, chủ đầu tư đã đem cùng một tài sản để huy động vốn hai lần: một lần vay của ngân hàng, một lần thu tiền của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.