Đề xuất làm TOD (mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) từ Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu, quận Bình Thạnh, TP.HCM nhận được sự quan tâm của nhiều bạn đọc.

Kỹ sư Trần Văn Tường gửi đến Tuổi Trẻ Online bài viết góp thêm một góc nhìn về đề xuất này.

Vị trí đắc địa ở cửa ngõ phía đông

Khu vực nghiên cứu dự án TOD này trong phạm vi diện tích khoảng 51,4ha có bốn trục đường chính gồm Điện Biên Phủ, Nguyễn Xí, Đinh Bộ Lĩnh và Xô Viết Nghệ Tĩnh.

Đây là giải pháp hữu hiệu hình thành đô thị nén, tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết tình trạng kẹt xe, ngập nước, tái thiết toàn diện cảnh quan, cải tạo môi trường, hướng đến phát triển bền vững.

Khu vực này đang dày đặc nhà ở riêng lẻ, nhiều khu phố cũ chằng chịt hẻm nhỏ ảnh hưởng công tác cứu nạn, phòng cháy chữa cháy. 

Hạ tầng xuống cấp, thiếu không gian công cộng có thể được giải quyết rốt ráo bằng giải pháp tổng thể với chính sách và quy hoạch lồng ghép trong triển khai mô hình TOD.

Đoạn từ Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu là vị trí đắc địa, cửa ngõ phía đông tiếp giáp trung tâm các cơ quan, đơn vị hành chính, trụ sở những tập đoàn lớn... 

Đến nay đô thị hóa chật kín, tìm được quỹ đất đáp ứng yêu cầu xây dựng khu dân cư, chung cư là vô cùng khó khăn. 

TOD mở ra cơ hội tái thiết đô thị các khu phố cũ xuống cấp, tăng nhu cầu việc làm với các dịch vụ thương mại và phát triển xanh. Hạn chế tình trạng ngắt khúc như các công trình đơn lẻ nhờ mang tính hệ thống có sự liên kết giữa các lĩnh vực sẽ phát triển theo chiều rộng và sâu.

Giao thông công cộng và cơ sở hạ tầng lúc đó không chỉ phục vụ đi lại, mà còn nâng cao chất lượng sống, điều hướng hoạt động kinh tế, giúp gia tăng khả năng thu hút các nguồn lực liên quan. 

Những tòa nhà được bố trí gần nhau bao quanh không gian chung có hệ thống thu gom xử lý rác, nước thải. Ngoài ra có khu sinh hoạt cộng đồng, thể thao, bệnh viện, trường học, nhà văn hóa...

Quy mô đường phố cũng theo hướng tối đa hóa công năng, rút ngắn khoảng cách đi lại cho cư dân và dễ dàng tiếp cận các trạm dừng, nhà ga. Các trục đường, nút giao kết nối các khu dân cư có hàng ngàn người cùng chức năng hỗn hợp được đặt trong một cấu trúc không gian thân thiện. 

Việc hình thành đô thị nén càng tạo giá trị cao hơn cho khu vực đó.

Tương lai nào cho TOD từ Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu?

Bên cạnh cơ hội, có không nhỏ thách thức.

Đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, liên kết các mục tiêu. Giải bài toán kinh tế, lợi nhuận cho các thành phần tham gia. 

Giao thông công  cộng ít khi thu đủ bù chi, nên giá vé thường được hỗ trợ từ ngân sách, khác với giao thông cá nhân do chủ sở hữu phương tiện chi trả. 

Cơ sở hạ tầng theo nhu cầu phát triển, dự báo dân số tương lai cũng được tính toán ngay trong giai đoạn ban đầu. 

Song không phải lúc nào mục tiêu giữa chính quyền và nhà đầu tư cũng giống nhau.

TOD được nhiều đô thị lớn trên thế giới thực hiện thành công, nhưng với nước ta mô hình này vẫn còn mới mẻ, và TP.HCM chỉ mới dự kiến áp dụng tại 9 vị trí dọc ba dự án giao thông lớn gồm metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và vành đai 3. 

Định hướng nào cho mô hình TOD từ Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu? 

Trước tiên, có thể mở rộng phạm vi dự án đến đường Ung Văn Khiêm tiếp giáp bờ sông Sài Gòn có dải đất công dồi dào xem xét tận dụng tái thiết đô thị, khai thác tạo vốn cấp xoay vòng vừa làm vốn mồi và giảm gánh nặng ngân sách.

Một bản quy hoạch toàn diện, thiết kế đô thị cho khoảng thời gian tương đối dài có kế hoạch sử dụng đất, quy mô đường phố, giao thông công cộng và các tiện ích được thực hiện chủ yếu thông qua vốn đầu tư công có sự tham vấn các tổ chức quốc tế đã thành công giúp chia sẻ kinh nghiệm, giảm thiểu rủi ro. 

Tuy nhiên, vẫn phải chấp nhận sự tồn tại một số công trình xây dựng hiện hữu như các tòa nhà, trung tâm thương mại, khu vực đã và đang phát triển đáp ứng mục tiêu chiến lược nhằm tránh lãng phí, giảm chi phí bồi thường giải tỏa. 

Ưu tiên làm trước, mở rộng các trục đường chính vừa chặn bớt đà kẹt xe, lan tỏa giá trị.

TP.HCM bên cạnh áp dụng cơ chế đặc thù theo nghị quyết 98 nên có chính sách riêng cho mô hình TOD. Thiết lập nguyên tắc thị trường trong đầu tư xây dựng tạo sự thông suốt ngay từ đầu, xử lý các phát sinh, nâng cao hiệu suất thực hiện được mục tiêu cuối cùng. Rút ngắn quy trình, giảm các khâu hành chính. 

Xây dựng cơ chế phối hợp, tăng tính chủ động. Cơ quan quản lý chủ yếu tham mưu ban hành chính sách, mục tiêu trung và dài hạn dẫn dắt phương hướng xây dựng và phát triển kinh tế.

Về chuyên môn, thay vì kiểm soát chặt đầu vào chi tiết định mức, đơn giá, cấu kiện, vật liệu thì tập trung quản lý chất lượng đầu ra, miễn sao sản phẩm đáp ứng thông số tiêu chuẩn kỹ thuật và không vượt dự toán.

Đa dạng hóa hình thức bồi thường giải phóng mặt bằng ngoài tái định cư, chi trả bằng tiền, người dân được lựa chọn góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hưởng một phần chênh lệch sau khi quy hoạch đấu giá, chính quyền bảo lãnh quyền lợi và lợi nhuận chính đáng.

Tạo lập quỹ hiện thực hóa cơ sở hạ tầng, trong đó có TOD. Quỹ này hoạt động theo hướng kinh doanh, bên cạnh trích một phần ngân sách làm vốn mồi, khuyến khích doanh nghiệp đóng góp thế chân trước khoảng từ 10-15% mức đầu tư đối với các dự án kinh doanh sẽ được hưởng ưu đãi đáng kể về thuế thu nhập, thuế bất động sản và các ưu đãi khác. 

Cách làm này theo nguyên tắc phân phối trước, có nghĩa là trong khoảng thời gian đóng thuế chân thì doanh nghiệp được hưởng các chế độ vượt trội cho đến khi rút ra.

Chọn được nhà đầu tư có chất lượng, uy tín, chuyên nghiệp cũng là một trong các yếu tố chính yếu mang đến thành công, đặc biệt có năng lực tài chính và kinh nghiệm trong đầu tư xây dựng theo mô hình TOD. 

Cửa ngõ TP.HCM từ Hàng Xanh đến Bình Triệu: Chờ cú hích TOD chỉnh trang đô thị

Mô hình TOD (đô thị gắn kết giao thông công cộng) được đề xuất phát triển để giảm kẹt xe và cải thiện chất lượng sống khu vực từ ngã tư Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu - nơi kẹt xe, ngập nước, hạ tầng quá tải nhiều năm qua.