Tiện lợi từ hệ thống giao thông công cộng mang lại đang kéo một lượng lớn người dân chọn dọn về sống tại các khu dân cư gần TOD - Ảnh: CÔNG TRIỆU
UBND TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố quy định các khoản thu trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Thu có cơ sở, nhưng nên phân vùng TOD và lập quỹ riêng
Theo cơ quan soạn thảo, đầu tư đường sắt địa phương và nâng cấp hạ tầng làm tăng giá trị đất đối với các bất động sản hiện hữu. Dự thảo đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc bất động sản với tổ chức, cá nhân trong khu vực này.
Mức 1% được đề xuất trên cơ sở phân tích giá trị tăng thêm do TOD có thể chiếm 10-20% giá trị chuyển nhượng và Nhà nước điều tiết 5-10% phần tăng thêm này. Khoản thu được thực hiện ngoài thuế chuyển nhượng bất động sản và nộp cùng thời điểm kê khai nghĩa vụ tài chính của giao dịch.
Nói với Tuổi Trẻ trong chiều 23-10, chị Thu Hằng, một môi giới bất động sản khu vực phía tây TP.HCM, cho hay xu hướng khách hàng tìm chọn bất động sản gắn liền với trục TOD thành phố tăng lên một cách rõ rệt. Cứ 10 khách hỏi về nhà riêng, căn hộ thì phải có đến 7 hoặc 8 khách đưa ra yêu cầu mang tính ưu tiên là bất động sản đó phải có sự gắn kết, gần hoặc thuận tiện di chuyển đến các trạm xe buýt, trạm metro... "Vì nhiều lý do mà giá nhà quanh các khu metro không tăng giá mấy tháng nay, nhưng so thời gian bằng năm thì giá nhà tăng nhờ có metro chạy qua là thật", chị Hằng nói.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Trần Huy Hoàng, Phó hiệu trưởng thường trực Trường đại học Văn Hiến, nhận định việc đề xuất thu bổ sung 1% giá trị chuyển nhượng bất động sản quanh khu vực TOD là có cơ sở khoa học và thực tiễn.
Khi Nhà nước đầu tư ngân sách lớn vào các tuyến metro hay BRT, giá trị nhà đất xung quanh tăng lên rõ rệt. Phần giá trị gia tăng này chủ yếu đến từ vị trí và hạ tầng công cộng mang lại, không xuất phát từ chi phí đầu tư riêng của chủ đất. Do đó việc thu lại một phần giá trị tăng thêm để tái đầu tư cho giao thông công cộng là hoàn toàn phù hợp, tương tự mô hình các đô thị lớn như Tokyo, Singapore hay Hong Kong đã áp dụng thành công.
Tuy nhiên ông cho rằng thiết kế thu đồng loạt 1% trên tổng giá trị giao dịch chuyển nhượng hiện nay chưa thực sự hợp lý.
Nhà đất ngay mặt tiền, sát nhà ga được hưởng lợi rất lớn, trong khi nhà đất nằm sâu trong hẻm hoặc ở vùng rìa TOD mức độ hưởng lợi ít hơn. Nếu áp cùng một tỉ lệ thu sẽ dễ gây cảm giác thiếu công bằng.
Một dự án bất động sản mới hình thành quanh trục TOD tại TP.HCM - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Làm rõ căn cứ pháp lý, tránh gánh nặng cho người dân
Là đơn vị đang phát triển dự án nhà ở tại khu Đông TP.HCM, địa bàn trọng điểm gắn liền với tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ góc nhìn mang tính đồng hành.
Theo vị này, các chủ đầu tư luôn ủng hộ định hướng quy hoạch TOD bởi hệ thống giao thông công cộng hiện đại là đòn bẩy quan trọng giúp gia tăng giá trị bền vững cho dự án cũng như cư dân. Dù vậy trong giai đoạn thị trường đang từng bước phục hồi, việc gia tăng chi phí giao dịch thứ cấp cần được cân nhắc kỹ lưỡng để duy trì tính thanh khoản.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TP.HCM, nhấn mạnh chính sách cần được xem xét cân bằng giữa hai mục tiêu tạo nguồn lực phát triển hạ tầng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.
Về căn cứ ban hành, thành phố cần đối chiếu chặt chẽ với cơ chế đặc thù tại Điều 9 Nghị quyết 188/2025/QH15. Trường hợp áp dụng khoản thu mới ngoài các quy định thuế, phí hiện hành, cơ quan soạn thảo phải xác định rõ thẩm quyền và bản chất pháp lý, bảo đảm tuân thủ quy định của HĐND TP.HCM và nguyên tắc không thu trùng.
Luật sư Nguyễn Đăng Tư cũng lưu ý về phương pháp tính. Đầu tiên cần xác định đúng giá trị gia tăng, nghĩa là cần thu trên phần giá trị đất gia tăng thực tế do hạ tầng mang lại, thay vì cào bằng 1% trên toàn bộ giá trị giao dịch.
Và cần phân loại rõ đối tượng chịu thu, có cơ chế đánh giá tác động và chính sách miễn giảm hợp lý, tránh tạo thêm áp lực tài chính cho những hộ gia đình chuyển nhượng nhà đất vì nhu cầu an cư thuần túy.
Đại diện một doanh nghiệp cũng đề xuất chỉ nên triển khai thu khi tuyến giao thông công cộng xung quanh đã hoàn tất xây dựng và đi vào vận hành thương mại chính thức, giúp người mua nhận thấy rõ giá trị gia tăng thực tế.
Cùng đó, phía doanh nghiệp cho rằng quy trình kê khai và nộp khoản thu cần tích hợp đơn giản vào thủ tục chuyển nhượng sẵn có, tránh phát sinh thời gian chờ đợi cho người dân và nhà đầu tư. Nguồn thu từ khu vực nào nên sớm được giải ngân để hoàn thiện ngay các tuyến đường dẫn, cầu vượt bộ hành, bãi xe gom quanh dự án đó, tạo niềm tin cho thị trường và cộng đồng.
PGS.TS Trần Huy Hoàng đề xuất hai giải pháp trọng tâm. Một là phải phân vùng bán kính tính thuế. Chia khu vực TOD thành các bán kính khác nhau, ví dụ vùng 1 trong bán kính 300m thu 1%, vùng 2 từ 300m đến 1.000m áp dụng mức 0,5%.
Hai là phải đưa toàn bộ khoản thu này vào một quỹ (ví dụ như Quỹ phát triển hạ tầng giao thông) và có hạch toán riêng. Thành phố cần cam kết dành 100% nguồn quỹ này để chỉnh trang vỉa hè, công viên, bãi đỗ xe và hoàn thiện mạng lưới xe buýt kết nối quanh nhà ga. Khi người dân thấy đồng tiền đóng góp quay lại trực tiếp nâng cao chất lượng sống tại chỗ, sự đồng thuận xã hội sẽ rất cao.
Nguồn ưu tiên trên Google
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận