Tuy nhiên, trước những biến động về kinh tế, xã hội và nhân khẩu học, hệ thống từng được ca ngợi đang đối mặt với những thách thức chưa từng có trong tiền lệ.

Từng là hình mẫu toàn cầu

Theo dữ liệu từ Ngân hàng Julius Baer, Singapore thuộc nhóm ba thành phố có giá bất động sản đắt đỏ nhất hành tinh. Nghịch lý ở chỗ, đây cũng là nơi nhà ở được đánh giá là dễ tiếp cận bậc nhất.

Câu trả lời nằm ở hệ thống nhà ở xã hội độc đáo do Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB) xây dựng từ năm 1960, trong bối cảnh đảo quốc đối mặt với khủng hoảng quá tải dân cư.

Qua hơn nửa thế kỷ, HDB đã kiến tạo nên một trong những mô hình nhà ở xã hội thành công nhất thế giới, giúp Singapore đạt tỉ lệ sở hữu nhà ở trên 90% - con số hiếm thấy ở các nền kinh tế phát triển.

"Kiến trúc sư trưởng" đứng sau kỳ tích này là ông Liu Thai Ker. Theo tờ Financial Times, trong thời gian công tác tại HDB, ông đã giám sát việc xây dựng khoảng nửa triệu căn hộ.

Với tầm nhìn nhân văn, ông Liu đưa khái niệm "ngôi làng dựng đứng" (vertical kampongs) vào không gian đô thị hiện đại. 

Những hành lang rộng, các khu sinh hoạt chung tích hợp đầy đủ cơ sở vật chất, khu ẩm thực giá rẻ và cửa hàng tiện lợi giúp duy trì sự gắn kết cộng đồng giữa các cư dân sống trong những khối nhà cao tầng.

Thủ tướng Lawrence Wong và Tổng thống Tharman Shanmugaratnam đã không tiếc lời ca ngợi ông Liu Thai Ker là "cha đẻ của quy hoạch đô thị", người đã biến Singapore thành một "thành phố nhiệt đới đáng sống bậc nhất thế giới".

Theo Hãng tin Bloomberg, để mua một căn hộ HDB mới, phần lớn công dân Singapore phải tham gia hệ thống xổ số Build-to-Order (BTO). Người mua thường phải đã kết hôn (hoặc đính hôn), hoặc trên 35 tuổi.

Nhờ các khoản trợ cấp hào phóng, giá căn hộ HDB mới có thể thấp hơn tới một nửa so với nhà tương đương trên thị trường tự do.

Bên cạnh đó, các khoản vay ưu đãi từ chính phủ cho phép người dân sử dụng quỹ hưu trí bắt buộc (CPF) để trả thế chấp, qua đó giảm đáng kể gánh nặng tài chính.

Hiện nay, hơn 3/4 dân số là công dân và thường trú nhân đang sinh sống trong khoảng 1,1 triệu căn hộ do Chính phủ Singapore xây dựng với mức giá ưu đãi.

Theo ông Christopher Gee, phó giám đốc Viện nghiên cứu chính sách thuộc Trường Chính sách công Lý Quang Diệu, nhà ở xã hội chính là "nền tảng quốc gia" và là yếu tố then chốt thúc đẩy sự tiến bộ của Singapore.

Những thách thức mới

Tuy nhiên, mô hình hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề mà 60 năm trước gần như chưa từng được tính đến. Giá bất động sản tăng cao, đặc biệt trên thị trường chuyển nhượng nhà ở, đã làm dấy lên lo ngại nghiêm trọng về khả năng chi trả của người dân.

Theo số liệu chính thức, số căn hộ HDB cũ được bán lại đã tăng dần.

Tính đến tháng 1-2025, Singapore có hơn 36.000 môi giới bất động sản được đăng ký - trung bình hơn một môi giới cho mỗi hai giao dịch nhà ở trong năm 2024.

Thủ tướng Lawrence Wong thừa nhận thực tế rằng trong vòng 5 năm qua, chỉ số giá nhà bán lại đã tăng hơn 50%, trong khi thu nhập hộ gia đình chỉ tăng khoảng 20%.

Ông nhận định việc nhà ở bị coi là công cụ đầu cơ, tâm lý chạy theo và tích trữ bất động sản trở nên phổ biến, buộc chính phủ phải liên tục điều chỉnh chính sách - từ thuế mua nhà đến giới hạn sử dụng và tỉ lệ vay.

Ngoài ra, dân số Singapore hiện đã vượt mốc 6 triệu người, trong đó số công dân tăng thêm khoảng 500.000 người kể từ năm 2007, buộc chính phủ phải quy hoạch thêm đất, bao gồm cả sân golf công cộng và trường đua ngựa cũ, để xây dựng nhà ở mới.

Tuy nhiên, nỗ lực xây dựng bị gián đoạn nghiêm trọng trong đại dịch COVID-19. Các biện pháp phong tỏa đã làm chậm tiến độ xây dựng, đẩy chi phí tăng gần 30%, kéo dài thời gian chờ nhà mới từ 3 năm lên tới 6 năm, buộc nhiều người tìm đến thị trường thứ cấp, theo East Asia Forum.

Trả lời phỏng vấn Đài CNA, chị Elizabeth, 27 tuổi, cho rằng con đường mua nhà mới từ HDB không còn phù hợp với nhiều cặp đôi khi thời gian chờ đợi quá dài vì cơ hội trúng thăm ngày càng thấp. Vì vậy, chị buộc phải chuyển sang thị trường nhà bán lại, dù nhận thức rõ mức giá cao và mức độ cạnh tranh gay gắt.

Song song đó, cơ chế phân bổ theo hình thức xổ số - vốn ưu tiên các gia đình hạt nhân truyền thống - đang chịu áp lực từ những thay đổi trong chuẩn mực xã hội. Các quy định ưu tiên vợ chồng khiến không ít người trẻ vội vàng đính hôn chỉ để đủ điều kiện mua nhà.

Bên cạnh đó, chính sách phân chia tỉ lệ sắc tộc trong các khu nhà nhằm thúc đẩy hòa nhập đa văn hóa cũng đang khiến việc mua bán trên thị trường trở nên phức tạp hơn.

"Cung cấp nhà ở công cộng giống như một dạng khế ước xã hội giữa chính phủ và người dân. Nếu chính phủ không đảm bảo đủ nguồn cung nhà ở giá hợp lý, sự bất mãn xã hội sẽ gia tăng" - Bloomberg dẫn lời ông Nicholas Mak, giám đốc nghiên cứu của cổng thông tin bất động sản Mogul.sg, nêu.

Dù chính phủ đã triển khai hàng loạt biện pháp hạ nhiệt - từ kéo dài thời gian cư trú tối thiểu, thu hồi một phần trợ cấp khi bán nhà, đến siết tín dụng - giá nhà HDB bán lại vẫn tiếp tục leo thang.

"Chính phủ đang làm đúng theo sách giáo khoa kinh tế. Nhưng họ không thể dập tắt nhu cầu, vì nhà ở là nhu cầu thiết yếu. Ở một khía cạnh nào đó, hệ thống nhà ở xã hội của Singapore đang trở thành nạn nhân của chính thành công của mình" - ông Nicholas Mak nói thêm.

Trước áp lực gia tăng, Chính phủ Singapore cam kết xây dựng hơn 50.000 căn hộ mới trong giai đoạn 2025-2027, rút ngắn thời gian chờ đợi và tăng trợ cấp cho người thu nhập thấp.

Người nước ngoài làm việc ở Singapore 'sốc' vì giá thuê nhà tăng quá cao

Francesca, một người Indonesia sống ở Singapore cùng gia đình, cho biết ban đầu chủ nhà của cô yêu cầu tăng 60% tiền thuê nhà, nhưng sau đó tăng lên 100%. “Mỗi khi chúng tôi thương lượng, chủ nhà lại tăng giá!".