Dự thảo về hệ số K được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM công khai lấy ý kiến đang được nhiều người dân quan tâm, vì hệ số K được tính nhân với bảng giá đất làm tăng tiền sử dụng đất.

Hệ số K làm tăng tiền sử dụng đất

Theo dự thảo, hệ số K nhân (x) với bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại nghị quyết 254/2025 (về tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai). Cụ thể:

Hệ số K nhân (x) giá đất theo bảng giá dùng để tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai.

Hệ số K nhân (x) giá đất theo bảng giá được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;

Tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Với việc tính thêm hệ số K nhân giá đất sẽ làm tăng tiền đất cho nhiều đối tượng sử dụng đất. Trong đó đáng chú ý là khi người dân có đất bị Nhà nước thu hồi cũng được áp dụng thêm hệ số K là có lợi. 

Tuy nhiên hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ chịu mức tiền sử dụng đất tăng lên. Các hộ gia đình, cá nhân tại các phường, xã đô thị hóa mạnh, có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cao sẽ ảnh hưởng nhiều.

Ví dụ: Đường Thạnh Thới tại xã Cần Giờ có giá đất ở theo bảng giá là 11,4 triệu đồng/m² nhân hệ số K là 2,07 (tương đương 23,6 triệu đồng/m²). Như vậy hộ gia đình, cá nhân có đất ở Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường với giá 23,6 triệu đồng/m² và cũng giá này áp dụng nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng lên đất ở.

Hay đường ĐX-044 gần trung tâm hành chính - chính trị (phường Bình Dương) có giá đất ở tăng từ 9,3 triệu đồng/m² (theo bảng giá) lên hơn 30 triệu đồng/m² (nhân với hệ số là 3,23 lần theo dự thảo). 

Tương tự hẻm số 1 Nguyễn An Ninh (phường Vũng Tàu) có giá đất ở tăng từ hơn 32 triệu đồng/m² (theo bảng giá đất) lên hơn 83 triệu đồng/m². Như vậy hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở phải đóng tiền sử dụng đất tăng tương ứng theo hệ số nhân giá đất.

Hoàn thiện hệ số K, cân đối quyền lợi người dân

Hệ số K lần này được TP.HCM xây dựng trên cơ sở khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá tại gần 9.800 tuyến đường nhằm tiệm cận giá thị trường.

Trước việc hệ số K làm tăng tiền đất, trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Đào Quang Dương, Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường, cho hay để xây dựng hệ số K, sở đã thuê các đơn vị tư vấn độc lập để khảo sát giá thị trường, đồng thời căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến hệ số như tình hình kinh tế - xã hội, quy hoạch... bảo đảm hệ số K hài hòa lợi ích của các đối tượng sử dung đất.

Trong đó sở rất lưu ý tập trung vào 2 nhóm đối tượng chịu tác động gồm nhóm hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và nhóm công tác bồi thường, tái định cư cho các dự án. 

Bởi lẽ với hơn 14 triệu dân ở TP.HCM, nhu cầu và hồ sơ thực tế chuyển mục đích sử dụng đất ở TP.HCM là rất lớn. Bên cạnh đó thành phố cũng có hàng trăm dự án đang tăng tốc triển khai cần thu hồi, bồi thường, tái định cư, nhất là các dự án trọng điểm, dự án lớn.

"Đơn vị soạn thảo rất cân phân hết các nhóm đối tượng chịu tác động với hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó tập trung nhất vào yêu cầu làm sao bảo đảm quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích và quyền lợi người dân có đất thu hồi tại hàng trăm dự án bồi thường giải phóng mặt bằng đang triển khai khẩn trương. Đây là bài toán rất khó.

Với Luật Đất đai đang được xem xét sửa đổi, sở đề xuất sửa đổi theo hướng luật đưa ra khung giá đất và giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định các trường hợp cụ thể áp dụng bảng giá đất, áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K, xác định giá đất cụ thể. 

Việc này sẽ giúp cấp tỉnh có công cụ để áp dụng giá đất linh hoạt, bảo đảm hài hòa quyền lợi cho tất cả các đối tượng sử dụng đất. Sở cũng có đề xuất nội dung như trên vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đang được xây dựng. Hy vọng nếu được thông qua thì thành phố sẽ có công cụ để áp dụng linh hoạt, hài hòa.

Đơn vị soạn thảo sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý để hoàn thiện dự thảo hệ số K...", ông Dương chia sẻ.

Hệ số K dự kiến là 1,39 lần, đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi có giá đất ở cao nhất TP.HCM

Theo dự thảo, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,39 lần ở 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TP.HCM gồm đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi.