Nhà chung cư: thời hạn sử dụng khác gì thời hạn sở hữu?

Ngay khi một cư dân có nhà chung cư được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), thì quyền sở hữu, thời hạn sở hữu nhà được ghi nhận rất rõ trong sổ hồng.

Xem thời hạn sở hữu nhà chung cư trên sổ hồng thế nào?

Mới đây anh Vũ Nguyên (TP.HCM) mua căn hộ ở chung cư tại khu vực Thủ Đức (cũ) đã được cấp sổ hồng cho từng căn hộ.

Trên sổ hồng có thông tin về thửa đất chung cư tọa lạc: diện tích 3.589m², hình thức sử dụng: sử dụng chung, mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị (xây dựng chung cư) và thời hạn sử dụng lâu dài.

Tại thông tin nhà ở, bên cạnh các thông tin về diện tích thì có ghi nhận hình thức sở hữu riêng với thời hạn sở hữu để ký hiệu (-/-).

Trao đổi với Tuổi Trẻ sau khi nhìn sổ hồng, anh Nguyên nói cũng băn khoăn không biết thông tin thời hạn sở hữu nhà ra sao. 

Anh Nguyên nói: "Những ngày qua thấy dư luận quan tâm nhiều đến thời hạn sở hữu nhà chung cư nên tôi cũng thắc mắc với trường hợp nhà của mình. 

Căn hộ này trước khi tôi mua chủ trước đã sử dụng một thời gian, mà trên sổ hồng cũng không ghi niên hạn chung cư nên không rõ tôi sẽ được sử dụng đến lúc nào...".

Với thắc mắc này, luật sư Bùi Quốc Tuấn - Đoàn Luật sư TP.HCM - cho biết Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn quy định chi tiết các mục thông tin trong sổ hồng liên quan thửa đất, nhà ở; diện tích đất, nhà; hình thức sử dụng... Trong đó quan trọng và cần chú ý nhất là thông tin về thời hạn sử dụng đất và thời hạn sở hữu nhà ở chung cư. 

Theo đó, với đất của chung cư là đất ở, chủ căn hộ có quyền sử dụng lâu dài, ổn định. Còn với thời hạn sở hữu căn hộ thường không xác định nên ghi nhận bằng ký hiệu (-/-). 

"Trường hợp này được hiểu là thời hạn sở hữu căn hộ cũng ổn định cho đến khi hết niên hạn, đến khi chung cư xuống cấp đến mức không còn an toàn để ở, buộc phải tháo dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

Như vậy khi mua nhà chung cư, người mua có quyền sử dụng đất ở lâu dài chung với tất cả các cư dân của chung cư và sở hữu riêng căn hộ với thời hạn ổn định cho đến khi chung cư không còn có thể sử dụng an toàn nữa...", luật sư Tuấn phân tích.

Hết niên hạn/thời hạn sử dụng căn hộ sẽ xử lý sao?

Hiện thời hạn sử dụng nhà chung cư đang được nghiên cứu xây dựng để gắn liền với niên hạn xây dựng nhà chung cư. 

Về niên hạn nhà chung cư, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành - cho hay trên thực tế niên hạn nhà chung cư không được ghi nhận tại giấy phép xây dựng nhà chung cư hay văn bản nghiệm thu công trình. 

Niên hạn nhà chung cư được căn cứ vào hồ sơ thiết kế thi công mà chủ đầu tư xin phép xây dựng. Căn cứ trên các tiêu chuẩn, quy chuẩn trong hồ sơ thiết kế thi công thì công trình chung cư thông thường được xếp loại vào cấp công trình cấp 1 có độ bền tối thiểu 100 năm.

"Chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư sẽ được Nhà nước giao đất ở và cấp giấy chứng nhận với thời hạn 50 năm. Còn người mua nhà được cơ quan chức năng cấp sổ hồng công nhận thời hạn sử dụng đất ở lâu dài, ổn định và thời hạn sử dụng căn hộ cũng ổn định hết vòng đời của chung cư.

Trừ dự án công trình xây dựng trung tâm thương mại, tổ hợp căn hộ văn phòng, du lịch... được thiết kế để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại của doanh nghiệp. 

Nguồn gốc đất để Nhà nước giao cho chủ đầu tư phát triển tòa nhà là đất thương mại dịch vụ, nên thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư, tối đa không quá 50 năm theo quy định...", ông Nghĩa cho hay.  

Về sự cần thiết của việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư tương ứng với niên hạn xây dựng, kỹ sư xây dựng Nguyễn Mạnh Trường cho hay mỗi công trình đều tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và độ bền sử dụng riêng. Theo đó, niên hạn của chung cư là công trình cấp 1 thường có độ bền tối thiểu 100 năm.

"Đương nhiên độ bền của chung cư cũng có thể sẽ kéo dài hơn niên hạn hay ngắn hơn niên hạn trong trường hợp sử dụng mà thiếu duy tu, bảo dưỡng... 

Niên hạn của công trình có ý nghĩa trong việc ràng buộc trách nhiệm bảo đảm chất lượng xây dựng của nhà đầu tư và để xác định thời điểm cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện kiểm định để đánh giá nhà chung cư còn sử dụng được nữa hay cần phải cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho cộng đồng cư dân. 

Giống như bất kỳ sản phẩm nào, nhà ở cũng có độ bền, niên hạn an toàn, giá trị sẽ giảm sút, khấu hao qua quá trình sử dụng. Vì vậy cư dân đô thị nên thấy rõ và chấp nhận với việc nhà ở của mình sẽ tới lúc cần dỡ bỏ để xây dựng lại là lẽ thường...", kỹ sư Trường phân tích.

Niên hạn công trình có phải là niên hạn sở hữu căn hộ?

Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, trong khi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn".