Lãi nghìn tỉ, vì sao vẫn chưa đủ để đánh giá doanh nghiệp bất động sản?

NGUYÊN NGUYÊN

Theo các chuyên gia, để đánh giá đầy đủ về doanh nghiệp bất động sản cần xem xét từ quỹ đất, pháp lý, khả năng bán hàng, dòng tiền, đòn bẩy tài chính,... cho đến định giá lại giá trị tài sản.

Bất động sản là ngành đặc thù

Theo ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành Chứng khoán Kafi, bất động sản có những đặc điểm rất khác ngành sản xuất. Đây là ngành có tính chu kỳ cao, nhạy với lãi suất, thâm dụng vốn và đòn bẩy tài chính cao.

Bất động sản nghỉ dưỡng 'ấm' lên, chờ khơi thông pháp lý

Một dự án bất động sản có thể cần nguồn vốn lên đến hàng nghìn tỉ đồng và doanh nghiệp thường phải triển khai nhiều dự án cùng lúc. Vì vậy, nợ vay, khả năng trả lãi và dòng tiền là những yếu tố cần được theo dõi sát sao.

Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu lệch pha với bán hàng. Doanh thu và dòng tiền thường không vận động cùng thời điểm. Nếu chỉ nhìn vào báo cáo kết quả kinh doanh, nhà đầu tư có thể bỏ qua các dấu hiệu về dòng tiền.

Với các doanh nghiệp bất động sản nhà ở, nền tảng của doanh nghiệp đến từ quỹ đất và pháp lý. Nhà đầu tư cần quan tâm đến việc quy mô, vị trí và chất lượng quỹ đất, mức độ hoàn thiện pháp lý, giá vốn đất so với giá thị trường.

Một quỹ đất được hoàn thiện pháp lý từ nhiều năm trước có thể tạo lợi thế đáng kể khi chi phí pháp lý và tiền sử dụng đất tăng.

Tiếp theo, nhà đầu tư cần xem xét đến các thông tin dẫn dắt kinh doanh. Các chỉ báo đáng chú ý gồm doanh số bán hàng (presales), giá trị hợp đồng chưa ghi nhận doanh thu, người mua trả tiền trước và tỉ lệ hấp thụ dự án.

Xem xét sức khỏe tài chính

Để đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, nhà đầu tư cần kiểm tra các chỉ số như nợ vay trên vốn chủ sở hữu, hệ số khả năng trả lãi, hàng tồn kho so với tổng tài sản và dòng tiền kinh doanh so với lợi nhuận sau thuế,...

Ngưỡng an toàn với hệ số nợ vay là 1 lần, còn khả năng trả lãi là 3 lần. Dòng tiền kinh doanh âm kéo dài là dấu hiệu cảnh báo.

Về hiệu quả, có thể theo dõi biên lợi nhuận gộp từng dự án, hiệu suất lợi nhuận so với tổng tài sản (ROA), chất lượng lợi nhuận và tốc độ vòng quay vốn. Cần lưu ý lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi hay từ thu nhập tài chính, chuyển nhượng dự án.

Với bất động sản dân cư, chuyên gia cho rằng phương pháp P/E gặp hạn chế khi lợi nhuận biến động mạnh do đặc điểm ghi nhận doanh thu theo tiến độ dự án. Thay vào đó, phương pháp định giá lại toàn bộ tài sản dựa theo giá trị thị trường hiện tại (RNAV) sẽ phù hợp.

Với bất động sản thương mại có dòng tiền tương đối ổn định, phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) có thể phù hợp hơn. Bất động sản khu công nghiệp hay nghỉ dưỡng cũng có thể được xem xét bằng các phương pháp định giá phù hợp với đặc điểm dòng tiền.

Khó thấy được bức tranh đầy đủ

Ông Hồ Hữu Tuấn Hiếu - Trưởng nhóm chiến lược đầu tư Chứng khoán SSI - cho rằng cổ phiếu bất động sản là nhóm khó đánh giá cả về cơ hội và thách thức khi phân tích bằng báo cáo tài chính.

Theo ông, đặc thù của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thường có nhiều đơn vị thành viên. Cấu trúc này xuất phát từ chính hoạt động kinh doanh, khi doanh nghiệp cần các đơn vị khác nhau tham gia vào quá trình thu gom đất, phát triển dự án và bán hàng.

Điều này dẫn việc tồn tại các khoản nợ ngoại bảng và tài sản ngoại bảng, không được phản ánh đầy đủ. Nhà đầu tư khó có được bức tranh đầy đủ nếu chỉ đọc các báo cáo tài chính hợp nhất. Do đó, quan điểm của ông Hiếu là việc sử dụng các chỉ số phân tích khó chính xác.

Nhận diện 'chiêu lùa gà' bất động sản: Tiền tỉ trao tay, ôm đắng cay vì mác 'giám đốc'

Tận dụng mác "giám đốc", "tổng giám đốc" để tạo dựng lòng tin, vẽ ra các dự án hấp dẫn rồi "lùa gà" những nhà đầu tư nhẹ dạ xuống tiền góp vốn là điểm chung của các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong lĩnh vực bất động sản vừa bị cơ quan cảnh sát điều tra phanh phui, bắt giữ thời gian gần đây.