Khơi thông dòng vốn nhà ở cho thuê tại TP.HCM

TRẦN VĂN TƯỜNG

TP.HCM đang đứng trước một cột mốc mang tính bước ngoặt nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho hàng triệu công nhân, sinh viên và người lao động phổ thông.

Cư dân đô thị hiện đại không nhất thiết phải là sở hữu nhà nhưng họ rất cần nơi ở ổn định lâu dài. Con số cam kết 97.000 căn nhà ở cho thuê từ 13 đơn vị, doanh nghiệp tư nhân là một tín hiệu tích cực.

Tuy nhiên, nhìn lại thực tế nhiều năm qua phân khúc nhà ở cho thuê do tư nhân tự nguyện rót vốn là rất ít. Việc này không khó lý giải khi đó là hệ quả của một bài toán kinh tế luẩn quẩn với các thủ tục hành chính kéo dài, thời gian thu hồi vốn quá lâu (thông thường kéo dài trên 20 năm). Muốn khơi thông dòng vốn tư nhân buộc phải "cởi trói" bằng các cơ chế đặc thù, thay đổi tư duy quy hoạch cũ và thiết lập một mô hình vận hành mang tính hiện đại.

Vận dụng linh hoạt các cơ chế đặc thù từ nghị quyết 98 và Luật Nhà ở hiện hành là điều kiện mở lối cho doanh nghiệp tự nguyện vào cuộc. Tạo "luồng xanh" hành chính, thiết lập ngay một quy trình phê duyệt rút gọn, liên thông một cửa dành riêng cho 13 đơn vị đã cam kết nhằm cắt giảm tối đa thời gian thẩm định pháp lý và cấp phép xây dựng.

Ngoài ra có thể cho phép doanh nghiệp được chuyển đổi linh hoạt công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở cho thuê hoặc ngược lại với một tỉ lệ nhất định từ 10-20% trong cùng dự án giúp cân đối nguồn vốn.

Bình dân hóa đầu tư qua quỹ tín thác, chia nhỏ giá trị dự án thành các sản phẩm tài chính bằng cách lập quỹ tín thác bất động sản nhà ở cho thuê. Người dân và công nhân chỉ cần vài triệu đồng là có thể mua một phần nhỏ của dự án và hưởng cổ tức từ tiền thuê nhà hằng tháng.

Mô hình này vừa khơi thông hàng ngàn tỉ đồng vốn nhàn rỗi trong cộng đồng vừa giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh mà không bị nghẽn thủ tục ngân hàng, thúc đẩy tiến độ triển khai.

Người lao động có thể chấp nhận sống trong một căn hộ diện tích nhỏ hơn nhưng khó có thể thỏa hiệp với một vị trí giao thông bị cô lập. Đã đến lúc chuyển dịch sang mô hình quy hoạch tích hợp gắn với giao thông công cộng (TOD), các dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn nằm trong bán kính gần các ga metro hoặc các bến xe buýt lớn.

Nhà ở cho thuê không biến thành các "khu ổ chuột trên cao" sau vài thập niên cần một đơn vị vận hành chuyên trách được thành lập để kiểm soát chất lượng, điều tiết giá thuê và giám sát kỹ thuật. Việc trích lập quỹ bảo trì nghiêm túc ngay từ đầu là bắt buộc để bảo dưỡng hạ tầng định kỳ, giữ vững giá trị công trình trong vòng 50 năm.

Chuyển từ thuê nhà sang sở hữu nhà

Người dân đô thị sẽ chỉ từ bỏ tư duy phải sở hữu bằng được mảnh đất, ngôi nhà khi đã tìm thấy sự an toàn tuyệt đối về mặt pháp lý tại những căn nhà thuê.

Vậy nên quy định cụ thể quyền tiếp cận trường học công lập, dịch vụ y tế, bảo hiểm và các thủ tục hành chính công cho người thuê nhà một cách bình đẳng hoàn toàn như người sở hữu bất động sản.

Các hợp đồng thuê dài hạn đi kèm cơ chế kiểm soát giá minh bạch, có giới hạn trần dựa trên mức thu nhập trung bình của người lao động cần thuê nhà.

Cần có cơ chế tích lũy tài sản từ tiền thuê, một phần tiền thuê nhà hằng tháng sẽ tự động tích lũy vào quỹ đối ứng mua nhà, người thuê có quyền mua đứt căn hộ đó bằng cách trả nốt phần giá trị còn lại hoặc chuyển đổi sang căn hộ lớn hơn.

Đây chính là cái neo giữ chân người lao động gắn bó trọn đời, xóa bỏ cảm giác "ở trọ" tạm bợ.

Chuyên gia chỉ ra điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ khi phát triển nhà ở cho thuê

Điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển nhà ở cho thuê hiện nay là vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng.