Tuổi Trẻ Online trao đổi với TS Nguyễn Trí Cường (giảng viên khoa luật Trường đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM) một số vấn đề pháp lý xung quanh loại hình sở hữu kỳ nghỉ.

* Người mua cần hiểu thế nào về bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ? Đây là tài sản, quyền tài sản hay chỉ là quyền sử dụng dịch vụ, thưa ông?

- Câu hỏi này chạm đúng vào điểm mấu chốt mà nhiều người bị nhầm lẫn, một phần do chính tên gọi của hợp đồng tạo ra ảo giác. Để trả lời, chúng ta cần soi chiếu qua Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Còn quyền tài sản theo Điều 115 là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Từ đó, có thể xác định: hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, về bản chất, trao cho người mua một quyền sử dụng dịch vụ lưu trú có thời hạn, không phải quyền sở hữu bất động sản, cũng không phải quyền tài sản gắn liền với tài sản hữu hình.

Đây là sự khác biệt căn bản với hệ quả pháp lý rất lớn. Nếu sở hữu bất động sản, người mua có ba quyền năng đầy đủ theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Nhưng với hợp đồng kỳ nghỉ, người mua chỉ có quyền sử dụng dịch vụ trong phạm vi hợp đồng quy định, tức là không thể thế chấp, không thể đưa vào di sản thừa kế theo ý muốn, và việc chuyển nhượng thường phụ thuộc hoàn toàn vào điều khoản hợp đồng và sự đồng ý của bên bán dịch vụ.

Điều đáng lưu ý là ngay cả tên gọi "sở hữu kỳ nghỉ" cũng dễ gây hiểu lầm. Trong một số vụ án dân sự, người mua đã khởi kiện với lý do hợp đồng mang tên "sở hữu" nhưng không trao đầy đủ quyền chiếm hữu và định đoạt như sở hữu tài sản thực thụ.

Có thể kết luận rằng người mua hợp đồng kỳ nghỉ đang mua một quyền sử dụng dịch vụ theo hợp đồng, không khác gì mua một gói dịch vụ dài hạn, chứ không phải đang đầu tư vào tài sản có giá trị pháp lý như bất động sản.

* Vì sao trên thực tế nhiều người gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng hoặc thu hồi vốn từ các hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ?

- Theo tôi, có 3 nguyên nhân dẫn đến việc người mua hợp đồng kỳ nghỉ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc thu hồi vốn đối với loại hợp đồng này.

Thứ nhất, không có thị trường thứ cấp minh bạch. Khác với cổ phiếu hay bất động sản, hợp đồng kỳ nghỉ không có sàn giao dịch hay thị trường thứ cấp được pháp luật công nhận.

Việc chuyển nhượng, nếu hợp đồng cho phép, phải thông qua sự chấp thuận của bên bán dịch vụ ban đầu và phải tìm được người mua lại. Trong thực tế, rất ít người sẵn sàng mua lại một quyền sử dụng dịch vụ đã qua tay, vì vậy thanh khoản gần như bằng không.

Thứ hai, pháp luật chưa có khung điều chỉnh chuyên biệt. Hiện nay không có văn bản pháp luật nào tại Việt Nam quy định cụ thể về hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, quyền chuyển nhượng, điều kiện hoàn tiền hay cơ chế bảo vệ người mua trong loại giao dịch này. Toàn bộ quan hệ pháp lý phải xử lý theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 và Luật Du lịch - những quy định không được xây dựng đặc thù cho mô hình kinh doanh này, tạo ra nhiều khoảng trống pháp lý.

Thứ ba, qua tham khảo nhiều hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, tôi thấy hợp đồng thường chứa một số "bẫy" pháp lý kép khiến người mua không thể thoát ra. Ví dụ như "cam kết không hủy ngang", tức là từ bỏ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Hoặc quy định tiền đặt cọc "tự động chuyển thành một phần khoản thanh toán" sau ngày khai trương, tước bỏ luôn cơ chế hoàn cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Kết quả là người mua vừa không thể rút lui, vừa không thể đòi lại tiền, dù trên lý thuyết, Điều 405 - 406 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu giải thích hợp đồng mẫu theo hướng bất lợi cho bên soạn thảo, nhưng chứng minh điều khoản này vô hiệu trên thực tế tố tụng là điều không hề dễ dàng.

* Những điều khoản nào trong hợp đồng mà người dân thường bỏ qua nhưng có thể dẫn đến tranh chấp sau này?

- Tôi xác định có ít nhất 4 nhóm điều khoản mà người mua thường bỏ qua nhưng ẩn chứa rủi ro lớn.

Một là điều khoản về cam kết không hủy ngang. Người mua ký vào đây nghĩa là từ bỏ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, dù sau đó dịch vụ không được cung cấp đúng cam kết. Điều này xung đột tiềm tàng với quyền của người tiêu dùng theo Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023.

Hai là điều khoản chuyển hóa tiền đặt cọc thành tiền thanh toán. Đây là điều khoản xóa bỏ hiệu lực bảo đảm của tiền cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Người mua nghĩ mình đang "đặt cọc" để bảo lưu quyền rút lui, nhưng thực ra tiền đó đã trở thành khoản thanh toán không hoàn lại.

Ba là điều khoản về phí thường niên và điều kiện tăng phí. Hầu hết hợp đồng kỳ nghỉ quy định phí quản lý/duy trì hằng năm mà người mua phải đóng bất kể có sử dụng dịch vụ hay không. Điều khoản này thường không ghi rõ mức tăng tối đa hằng năm, tạo ra rủi ro phí có thể tăng liên tục theo thời gian.

Bốn là điều khoản về thời hạn và điều kiện hết hiệu lực. Quyền nghỉ dưỡng thường gắn với thời hạn hoạt động của dự án. Khi dự án kết thúc hoặc công ty giải thể, người mua mất toàn bộ quyền sử dụng còn lại mà không được đền bù, trừ khi hợp đồng quy định khác. Người mua cần đọc kỹ cơ chế xử lý khi dự án kết thúc sớm.

* Phí thường niên, phí quản lý hoặc các khoản phát sinh có thể ảnh hưởng như thế nào đến giá trị thực của hợp đồng?

- Đây là yếu tố bị đánh giá thấp nhất nhưng lại gây thiệt hại nặng nề nhất. Về phương diện pháp lý, phí thường niên là nghĩa vụ hợp đồng liên tục của người mua theo Điều 513 và 516 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu không đóng phí, bên cung cấp dịch vụ có quyền đình chỉ cung cấp dịch vụ, hoàn toàn hợp pháp. Trong khi đó, tiền gốc đã trả không được hoàn lại. Đây chính là vòng luẩn quẩn mà nhiều người rơi vào: không dùng được dịch vụ vì không đóng được phí, mà cũng không lấy lại được vốn.

Nếu tính tổng chi phí thực tế, tiền gốc chia đều cho số năm hợp đồng cộng với phí thường niên mỗi năm, chi phí mỗi tuần nghỉ thường cao hơn đáng kể so với đặt phòng khách sạn cùng hạng theo nhu cầu thực tế.

Chưa kể, khi công ty gặp khó khăn tài chính hoặc dự án bị đình chỉ, người mua vừa mất dịch vụ vừa không có cơ sở pháp lý để đòi bồi thường tương xứng.

Do đó trước khi ký hợp đồng, hãy tính tổng chi phí cả vòng đời hợp đồng, so sánh với phương án đặt phòng thông thường, và nhất thiết phải đọc kỹ điều khoản phí, đặc biệt là có hay không có mức trần tăng phí hằng năm.

Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ: Khách hàng kiện vì bị lừa dối nhưng đa số thua kiện

Trong vụ án lừa đảo bằng hình thức bán hợp đồng kỳ nghỉ mà Công an TP.HCM vừa triệt phá có nhiều nạn nhân trước đó sở hữu hợp đồng kỳ nghỉ của Công ty du lịch V.