Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất cơ chế Nhà nước quyết định giá đất nhằm kiểm soát chi phí đầu vào, hạ nhiệt thị trường nhận được sự quan tâm lớn bởi giá đất là yếu tố đầu vào cốt lõi của mọi dự án.

Minh bạch thị trường khi Nhà nước quyết định giá đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của nền tảng Batdongsan.com.vn, nhận định rằng cơ chế sửa đổi lần này không phải là áp đặt giá đất một cách chủ quan. Nhà nước sẽ quyết định giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu và phương pháp khoa học, sát thực tế hơn.

Ông Tuấn chỉ ra, trước đây việc thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ dẫn đến việc bảng giá đất quy định chênh lệch lớn so với thực tế giao dịch. 

Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là định hướng phù hợp. 

Việc thay đổi cơ chế định giá không nhằm ép giá xuống thấp, mà để đưa giá về sát giá trị thực. Khi mặt bằng giá đất rõ ràng, doanh nghiệp sẽ chủ động dự báo chi phí tài chính, giảm rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh ẩn khuất trong quá trình đền bù giải tỏa.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng quyết định giá đất sát thực tế giúp xóa bỏ tình trạng "hai giá", tạo sự minh bạch trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Do doanh nghiệp chủ động dự báo trước chi phí đất đai, rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư được giảm thiểu tối đa.

Vì sao giá đất giảm, giá nhà chưa chắc hạ ngay?

Nhiều người dân cũng kỳ vọng khi giá đất đầu vào được kiểm soát tốt, giá căn hộ sẽ lập tức hạ nhiệt. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính khuyến cáo không nên lầm tưởng về mối quan hệ tự động này.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nghiên cứu sinh Nguyễn Nam Trung (khoa quản trị kinh doanh, Học viện Hàng không Việt Nam, CEO Công ty insAI Vietnam) phân tích cơ chế Nhà nước định giá đất chưa thể kéo giảm ngay giá nhà.

Theo ông Trung, giá bán căn hộ bị chi phối mạnh mẽ bởi quy luật cung - cầu. Khi nguồn cung nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, giá bán sẽ tự động neo ở mức cao. Nếu cố ép giá đất thấp, phần chênh lệch giá trị dễ rơi vào túi giới đầu cơ thay vì đến tay người có nhu cầu ở thực.

Ông Đinh Minh Tuấn phân tích thêm cấu trúc hình thành giá nhà bao gồm nhiều thành phần: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính (lãi vay), chi phí pháp lý, quản lý dự án, chi phí bán hàng, marketing và lợi nhuận. 

Do đó, trong ngắn hạn, giá bất động sản tại các khu vực trung tâm khó giảm. Thậm chí, khi bảng giá đất mới tiệm cận hơn với thị trường, chi phí đất đai được tính toán đầy đủ có thể khiến giá thành trong ngắn hạn có những nhịp điều chỉnh tăng nhẹ trước khi đi vào quỹ đạo ổn định trong trung và dài hạn.

Mặt khác, một "nút thắt" lớn đẩy chi phí doanh nghiệp lên cao chính là rào cản pháp lý và thời gian. Một chuyên gia kinh tế khác khi trao đổi với Tuổi Trẻ đã thẳng thắn chỉ ra: "Ách tắc thủ tục pháp lý kéo dài từ 3 - 5 năm chính là nguyên nhân đẩy chi phí vốn và lãi vay của doanh nghiệp lên cực kỳ cao".

Theo ông, "chi phí thời gian" do thủ tục hành chính kéo dài nhiều năm qua các cấp phê duyệt trùng lặp đã triệt tiêu hoàn toàn phần tiền đất tiết kiệm được. Những chi phí phát sinh này cuối cùng đều được doanh nghiệp cộng dồn vào giá thành bán ra cho người mua gánh chịu.

Sửa Luật Đất đai cùng nhiều chính sách khác: Định giá đất theo cơ chế mới để triệt tiêu giá ảo

Kỳ họp không thường lệ thứ nhất của Quốc hội khóa XVI đang nóng lên với các thảo luận xung quanh dự thảo sửa đổi ba đạo luật "xương sống" của thị trường địa ốc: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.