Đó là nhận định của PGS.TS Phạm Trọng Thuật (Bộ môn kiến trúc nhà ở, Trường đại học Kiến trúc TP.HCM) về giải pháp phát triển nhà ở giá phù hợp bên cạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê sau Hội thảo Giải pháp xây dựng và phát triển đô thị thông minh tại TP.HCM do Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức.

Nhà ở giá phù hợp, thêm lựa chọn an cư cho thị dân

* Ông đánh giá thế nào về chủ trương phát triển nhà ở giá phù hợp và Bộ Xây dựng đang triển khai xây dựng nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp?

- Với thực trạng giá nhà ở thương mại đang vượt khả năng chi trả của người dân hơn 30 lần (chỉ số giá nhà trên thu nhập - HPR hơn 30 lần, trong khi ngưỡng bền vững chỉ từ 3-5 lần) ở Hà Nội và TP.HCM cho thấy sự mất cân đối ngày càng rõ giữa giá nhà và túi tiền của hộ gia đình đô thị ngay cả hộ có thu nhập khá.

Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tạo thêm một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường, góp phần đưa giá nhà về vùng chi trả phù hợp hơn với thu nhập của hộ gia đình đô thị, hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở Việt Nam.

* So với nhà ở xã hội thì nhà ở thương mại giá phù hợp hướng đến phục vụ nhóm đối tượng nào?

- Nhà ở thương mại giá phù hợp hướng tới một tầng dân cư rất cụ thể, đó là những người không đủ điều kiện hoặc không thuộc đối tượng của nhà ở xã hội, nhưng cũng không thể với tới nhà ở thương mại đang bán ngoài thị trường. Đây là một khoảng trống chính sách hiện hữu. 

Nhà ở giá phù hợp có thể phục vụ nhu cầu thuê, thuê mua, mua để bảo đảm an cư cho tầng lớp có thu nhập trung bình hoặc chấp nhận mức chi trả trung bình cho nhà ở. Cần nhìn nhận rõ nhóm đối tượng phục vụ để thiết kế chính sách phù hợp.

* Theo ông, việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có giải quyết được bài toán giá nhà ở cao hay không?

- Có thể, nhưng chỉ trong trường hợp xây dựng khung chính sách đi đến tận gốc của vấn đề.

Điều tiết giá nhà ở vùng giá phù hợp

* Vậy để chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp Bộ Xây dựng đang xây dựng thí điểm bảo đảm hiệu quả thì cần đáp ứng các điều kiện, yêu cầu gì?

- Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết, nhưng hiệu quả của chính sách phụ thuộc lớn vào khả năng tạo lập quỹ đất phù hợp, thiết kế hệ thống tín dụng dài hạn và xây dựng cơ chế theo dõi định kỳ các chỉ số khả năng chi trả nhà ở.

Hiện nội dung dự thảo của Bộ Xây dựng đã xác định một số chính sách đáng chú ý để phát triển nhà ở giá phù hợp như: cho phép địa phương chủ động xác định nhu cầu, bố trí quỹ đất và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không phải đấu giá hay đấu thầu; dự án được áp dụng ưu đãi lãi suất, thời hạn vay dài hơn so với dự án thương mại thông thường; giá bán được xác định theo nguyên tắc chi phí cộng lợi nhuận định mức tối đa 15%; người mua chỉ được sở hữu một căn và không được chuyển nhượng trong ít nhất 5 năm… Đây là những điểm tích cực đáng ghi nhận.

Tuy nhiên, dự thảo còn chưa chỉ rõ được nhóm ngân hàng nào cho vay, nguồn tái cấp vốn ở đâu, chênh lệch lãi suất là bao nhiêu, biên độ cố định trong bao lâu, tỉ lệ cho vay tối đa là bao nhiêu, và liệu có cơ chế bảo lãnh hay chia sẻ rủi ro cho người mua lần đầu hay không. Bên cạnh đó cần quy định rõ về quỹ đất tốt, quy mô đủ lớn, hạ tầng kết nối, tiện ích liên quan…

Và quan trọng hơn, để đánh giá liệu chính sách này có thực sự kéo nhà ở về vùng chi trả phù hợp hay không, cần xây dựng một hệ thước đo định lượng rõ ràng. Trong số đó, chỉ số HPR có thể đóng vai trò then chốt và phù hợp với xu thế và kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên thế giới. 

Cần nghiên cứu xây dựng được căn hộ chuẩn, khu vực, vị trí và loại sản phẩm là tối quan trọng khi thiết kế chính sách. Song song đó cần định lượng được số năm thu nhập cần để mua một căn hộ chuẩn; số tháng thu nhập cần để mua 1m²; tỉ lệ chi trả nhà ở hằng tháng so với thu nhập…

* Ông đề xuất gì để hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp?

- Theo tôi, chúng ta có thể học tập kinh nghiệm tốt của một số quốc gia như Singapore. Nhà ở công của Singapore luôn được giữ trong vùng dễ tiếp cận cho đúng đối tượng có thu nhập thấp, trung bình bằng chính sách tài chính rất kỷ luật.

Mô hình nhà ở tại Vienna không bó hẹp nhà ở được hỗ trợ cho người thu nhập thấp nhất, mà chủ trương cung cấp nhà ở an toàn và hợp túi tiền cho cả nhóm thu nhập thấp lẫn trung bình. Còn Hàn Quốc điều tiết giá nhà cao tại vùng lõi bằng cách tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thông qua quỹ đất công hoặc doanh nghiệp nhà nước phát triển đất.

Từ phân tích khoa học về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở và chỉ số khả năng chi trả (HPR), tôi cho rằng nhà ở thương mại giá phù hợp chỉ thành công nếu được thiết kế như một gói chính sách hoàn chỉnh bao gồm các điểm chính:

Cần phải xác lập HPR và các chỉ số liên quan thành bộ chỉ số chính thức để theo dõi định kỳ trên bình diện đô thị, theo phường xã và theo phân khúc. Bộ Xây dựng cần xây dựng một hệ thống thông tin nhà ở quốc gia minh bạch, công bố định kỳ ít nhất 6 tháng một lần.

Cần phân biệt rõ giữa nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội mang tính an sinh rõ nét hơn và có mục tiêu riêng. Còn nhà ở thương mại giá phù hợp nên được xây dựng như một phân khúc bình ổn thị trường cho nhóm trung lưu đô thị. Nếu trộn lẫn hai logic này, chính sách rất dễ hoặc là quá bao cấp, hoặc là quá thương mại.

Phải gắn chính sách này với quỹ đất mới thuận tiện về giao thông, đủ gần nơi làm việc, ga metro, trục giao thông chính hoặc các cực dịch vụ đô thị... Phải tạo động lực thực sự cho chủ đầu tư bằng thủ tục đầu tư nhanh gọn, thông thoáng, ưu đãi thực chất về đất, hạ tầng, giải phóng mặt bằng và khả năng huy động vốn.

Tín dụng cho người mua lần đầu phải được thiết kế theo nguyên tắc an toàn tài chính với tỉ lệ chi trả cho nhà ở giữ ở mức ổn định chiếm khoảng 30% thu nhập hằng tháng của hộ gia đình là phù hợp.

Phải dịch chuyển dần tư duy từ sở hữu tuyệt đối sang thuê, thuê mua và sở hữu từng phần. Đây không phải là lời khuyên đạo đức mà là một điều chỉnh cấu trúc thị trường.

Chính phủ sẽ ban hành loạt ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng được mua, thuê mua tối đa một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được bán trong 5 năm đầu.