Gần hai tháng đi thực tế trong vai người mua đất, tôi đã ghi nhận nhiều cảnh tréo ngoe kỳ lạ. Lắm thông tin "hàng ngộp" (chủ nhà đất dính nợ cần bán tháo giá rẻ) tung nhan nhản trên mạng hầu hết là ảo để hút khách kết nối.

Khi tôi hỏi cụ thể "hàng ngộp" thì nhận được trả lời "dạ, tiếc quá, có người mới xuống cọc rồi. Em có hàng này cũng thơm, anh xem thử". Thực tế có nhà đất giảm giá ít nhiều và "đỏ mắt ngóng khách" nhưng cũng không hẳn dễ mua…

Chịu bán rồi lại thoái

Cần tìm nhà đất để ra riêng, tôi kết nối với mạng lưới môi giới nhà đất. Đúng là thời thế thay đổi, trong cơn sốt đất hồi cuối năm 2021, tôi nhiều lần phải "hạ giọng" để kết nối được với các "cò đại bàng" có nhiều hàng tốt dễ đầu tư, nhưng lúc này tôi mới chỉ thử nhá ý cần tìm mua đã có rất nhiều người nhanh chóng kết nối với mình.

TP.HCM hiện đang sẵn nhiều nguồn nhà đất cần bán. Tại khu đất vàng Thạnh Mỹ Lợi (TP Thủ Đức), cò Đỗ Văn Dũng, người khoe thạo vùng này như bàn tay với gần 20 năm ngang dọc kết nối người bán - kẻ mua, cam kết với tôi muốn xem… 1.001 căn nhà hay nền đất gì cũng sẵn.

"Chỉ sợ anh không đủ sức đi thôi", cò Dũng cười nói. Suốt buổi sáng, tôi theo chân Dũng, hầu hết nhà đất ở đây đều đẹp và có vị thế gần sông Sài Gòn. Với những nền nhà phố khoảng 100m2, Dũng báo giá khoảng 10 - 18 tỉ đồng tùy vị trí.

"Ở khu 1, tái định cư Thạnh Mỹ Lợi, nhà xây gần kín rồi, giá nền tầm này khoảng 10 - 15 tỉ tùy đường, anh nên xem. Gần sông Sài Gòn, gần Ủy ban TP Thủ Đức mà còn giá này là êm lắm đó. Nếu anh đi xích ra ngoài chỗ đảo Kim Cương thì giá còn cao hơn", Dũng thuyết phục.

Tôi trả lời: "Thời buổi đi đâu cũng nghe than nhà đất đóng băng, ế ẩm mà sao vẫn giữ giá cao vậy?". Dũng nói mặt bằng giá khu này được đẩy lên lần cuối vào thời điểm sốt 2020 - 2021, sang 2022 thì chựng lại. "Giá này là có giảm bảy trăm triệu, một tỉ đồng mỗi nền rồi đó. Anh mà đến cuối năm 2021 thì giá còn cao hơn giờ", Dũng nói.

Anh ta diễn giải thêm đây là khu trung tâm mới của phố Đông rất đẹp nhờ liền sông Sài Gòn và các cây cầu, "nếu anh muốn mua nên xuống tiền lúc này là ngọt nhất, cuối năm sốt lại thì bảo đảm sẽ nhảy lên mặt bằng giá mới thêm một vài tỉ nữa như các đợt sốt trước".

Người cò này bấm điện thoại liên tục cho năm chủ đất. Một người không trả lời, ba người nói ngay tạm chưa bán lúc này. Chủ còn lại đồng ý nói chuyện và kêu giá 11,5 tỉ cho nền đất 6x17,5m nhưng 30 phút sau bà ta đổi ý gọi lại tôi báo giá 12 tỉ chẵn mới chịu gặp mặt để coi giấy tờ, đặt cọc.

Dũng lầm bầm: "Bẻ giá nhanh quá, giờ đỏ mắt kiếm khách mà vẫn cứng giá". Anh ta thừa nhận giá này là mức cao nhất ở thời điểm sốt 2021 và thử gọi thêm vài người "có thể đang bị ngộp nợ" nhưng bất thành. Họ vẫn kêu giá 11,5 - 12 tỉ, có người nói "đợi từ từ mới tính".

Khuyên tôi săn "hàng ngộp" cần kiên nhẫn, Dũng tiếp tục dẫn tôi đi xem các nền khác và những căn nhà đã xây với giá trên dưới 15 tỉ. Tình trạng lặp lại, chủ nhà thì nói "tạm dừng giao dịch", chủ nhà không chịu bớt mà còn khuyên tôi nên mua nhanh vì cuối năm sẽ tăng giá. Chính người cò đất thâm niên nghe cũng phải cười hỏi lại: "Cuối năm sốt lại, nhưng cuối năm nào vậy? 2023 hay 2024, 2025?".

Chủ căn nhà ba lầu, có hầm xe khá đẹp với bề ngang 6m dài 18m gắt: "Chịu giá 15,5 tỉ thì bàn tiếp, không thì thôi. Tôi chỉ trả tiền cò và bao thuế, chứ giá không bớt đồng nào nữa". Gần trưa, Dũng kết nối được với chủ căn nhà khác cũng mới xây cùng quy mô trên diện tích này có giá 14,5 tỉ. Anh ta nói tôi nên chốt cọc nhanh vì giá này khá hời.

"Nền nhà cỡ này ở đây phải tầm giá 12 tỉ, rồi xây ba lầu, có hầm thì phải từ 3,5 tỉ mới làm được. Tính con số ra, mua nhà ngon hơn mua đất". Tuy nhiên, chiều hôm đó khi Dũng gọi lại thì chủ nhà lại đổi ý "phải 15 tỉ mới hẹn gặp". Ông ta còn nói thêm bán "thu về đúng 15 tỉ", còn hoa hồng môi giới thì tự Dũng tính với khách mua.

"Hàng ngộp" thật và ảo để thử giá

Trong một ngày chúng tôi kết nối hơn 10 chủ nhà đất, thực tế thị trường bất động sản có vẻ giảm giá nhưng đâu phải dễ mua. Chủ thì dừng giao dịch, chủ thì như chỉ dọ giá thị trường chứ không bán. Rời thành phố Thủ Đức, tôi quay sang thử tìm mua phía tây nam thành phố ở các quận 7, 12, Bình Tân, huyện Bình Chánh, Nhà Bè.

Thời buổi "cò đất gãy cánh", tôi chỉ thử liên hệ đã có hàng chục người kết nối ngay và vẫn câu "em đầy hàng ngộp, anh có tiền tươi thì giờ mua lợi lắm". Họ còn nói nền đất thì nhiều người cần bán tháo hơn nhà, vì trong cơn sốt vừa rồi dân đầu tư xuống tiền vào đất nhiều hơn nhà và… mắc nợ cũng dày hơn nên cần bán ra.

Kết nối với cò Nguyễn Văn Khánh, một người cũng có thâm niên nhiều năm "làm đất" khu Bình Tân, Bình Chánh, tôi được dẫn đi xem nhiều nơi. Bình Tân lắm nhà cần bán hơn đất vì mật độ xây dựng đã gần kín. Một số ít nền đất 4x20m còn lại ở các khu Tên Lửa, Ao Sen sầm uất đang rao giá 8 - 14 tỉ tùy đường.

"Giá này đã đứng từ cuối năm 2021 và có giảm xuống một chút, cỡ 10%", Khánh kể. Những căn nhà cùng diện tích này cũng đang rao bán khoảng 9 - 16 tỉ, nhưng đa số ở mức 8,5 - 10,5 tỉ. Dũng kết nối được khá nhiều người chủ và thực tế có một số người cần bán thật, trong đó có mấy chủ nói thẳng "phải bán rẻ vì làm ăn đang bất lợi". Họ cần thu tiền về để trả dứt nợ và mua nhà nhỏ hơn để ở.

Trong đó, chủ nhà ở đường 32, khu Ao Sen nói luôn là cần bán căn 3,5 lầu, diện tích 4x20m giá 10,5 tỉ để mua căn chung cư cỡ 3 - 4 tỉ ở, tiền còn lại để trả nợ và làm ăn. Ông ta nói: "Giá này xuống rồi đó, cuối năm 2021 tôi đòi tới 12 tỉ".

Tuy nhiên, tôi hỏi thăm người bạn đã sống ở khu này hơn 10 năm, thực tế không xuống giá nhiều như ông ta nói. "Có vẻ chỉ giảm giá cỡ năm, bảy trăm triệu thôi. Trước nhiều người kêu giá 12 tỉ thì giờ giảm xuống chút còn 11,5 tỉ".

Cò Khánh cũng thừa nhận mặt bằng giá không giảm nhiều, nhưng phía này có vẻ dễ "chốt kèo". Nhiều chủ đã đồng ý gặp chúng tôi để xem giấy tờ và "giảm chút tặng lộc cho khách". Sau đó, có người lại xin lỗi, "nay bận chưa gặp được".

Khánh nói đó là họ chỉ nhá hàng để thử giá, chưa quyết bán. Họ dọ giá và lừng khừng đợi diễn biến thị trường nhà đất có sốt lại không...

Cò đất khóc đứng khóc ngồi cuối năm

"Một, hai tháng đầu năm 2022 còn làm được chút, sau đó gần như "đóng băng âm độ" luôn đến giờ, không còn mấy giao dịch nữa. Hợp đồng chốt thành công không bằng 1/30 so cuối năm 2021". Đó là lời than thở của nhiều môi giới bất động sản (cò đất).