Nhiều người đã mua đất, sang tên mới phát hiện ranh giới, vị trí hoặc tọa độ thực tế của thửa đất không phù hợp với hồ sơ địa chính. 

Có trường hợp thửa đất bị chồng lấn ranh nghiêm trọng với đất liền kề. Những sự việc này có thể khiến người mua chịu thiệt hại lớn về tài chính, mất nhiều thời gian giải quyết tranh chấp.

Đất đã công chứng, sang tên vẫn có thể phát sinh tranh chấp 

Đây là lời cảnh báo về rủi ro trong giao dịch bất động sản. Một giao dịch được công chứng, người mua đã sang tên vẫn có thể phát sinh tranh chấp nghiêm trọng liên quan ranh giới, vị trí thực tế của thửa đất.

Theo khoản 1 điều 45 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như có giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.

Mặt khác quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trước hết, người mua cần yêu cầu bên bán xuất trình bản gốc giấy chứng nhận để kiểm tra.

Sau đó phải trực tiếp đến xem đất, xác định vị trí, diện tích, hình thể và các mốc giới thực tế. Cần đặc biệt quan sát hàng rào, tường xây, cọc mốc và ranh giới sử dụng giữa thửa đất dự định mua với các thửa đất liền kề. Những thông tin này cần được đối chiếu với sơ đồ thửa đất và hồ sơ địa chính.

Nếu ranh giới thửa đất trên thực tế không rõ ràng, người mua nên thuê đơn vị có chức năng đo đạc hiện trạng và xác định tọa độ, mốc giới trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng. Đây là một trong những biện pháp quan trọng để phát hiện sớm tình trạng diện tích thực tế không đúng với giấy tờ, sai vị trí hoặc chồng lấn ranh giới với thửa đất bên cạnh.

Bên cạnh đó, người mua cần chủ động kiểm tra tại cơ quan quản lý đất đai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất và những vấn đề liên quan đến tranh chấp, khiếu nại hoặc xử lý vi phạm.

Chi phí phòng ngừa rất nhỏ so với giá trị bất động sản giao dịch

Nếu người mua đã ký hợp đồng hoặc sang tên rồi mới phát hiện đất bị chồng ranh, lệch ranh, người mua không nên tự ý xây tường, cắm lại cọc hoặc làm thay đổi hiện trạng phần đất đang tranh chấp.

Việc cần làm là thu thập hồ sơ, giữ nguyên hiện trạng và mời đơn vị đo đạc để xác định chính xác vị trí, diện tích và nguyên nhân của sự sai lệch.

Sau đó người mua nên liên hệ với bên bán, người sử dụng đất liền kề và những chủ thể có liên quan để thương lượng. 

Khoản 1 điều 235 Luật Đất đai năm 2024 khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở.

Việc tổ chức đo đạc với sự tham gia của các bên có thể giúp xác định sai lệch xuất phát từ quá trình đo đạc, hồ sơ địa chính hay từ hành vi sử dụng, lấn chiếm đất trên thực tế.

Nếu không thể tự giải quyết, các bên có thể yêu cầu UBND cấp xã hòa giải tranh chấp đất đai và khởi kiện ra tòa. Người mua có thể yêu cầu tòa án xác định ranh giới, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các biện pháp pháp lý khác phù hợp.

Nếu nguyên nhân do thông tin trên giấy chứng nhận có sai sót, người sử dụng đất có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét đính chính.

Nếu có căn cứ cho thấy bên bán đã cố ý cung cấp thông tin sai lệch hoặc che giấu sự thật thì người mua có thể cân nhắc yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả theo quy định. Trách nhiệm của người bán, môi giới hay chủ thể khác phải được xác định dựa trên hành vi, lỗi, thông tin đã cung cấp và thiệt hại thực tế trong từng vụ việc cụ thể.

Giao dịch về đất đai, bất động sản luôn có giá trị lớn, chi phí để kiểm tra pháp lý và đo đạc trước khi giao dịch thường rất nhỏ so với thiệt hại có thể xảy ra. Người mua nên nhờ người có chuyên môn kiểm tra hồ sơ, tư vấn trước khi đặt cọc, ký hợp đồng để nhận diện sớm những rủi ro khó phát hiện.

Cây người này trồng, trái nằm ở phía nhà kia, ai được hưởng hoa lợi?

Pháp luật quy định ra sao trong vụ việc cây người này trồng nhưng trái lại nằm ở phía nhà kia và nhà kia đòi hưởng hoa lợi?