Sáng 22-8, thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, một số ý kiến đại biểu Quốc hội tập trung vào vấn đề kiểm soát dòng tiền huy động ở các dự án bất động sản để vừa bảo vệ người mua, vừa không làm nghẽn nguồn vốn phát triển dự án.

Người mua cũng phải được kiểm soát dòng tiền như ngân hàng

Đại biểu Phạm Trọng Nhân (TP.HCM) cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tuy điều chỉnh những khâu khác nhau nhưng cùng tác động đến một thị trường.

Nếu đất được đưa vào phát triển, nhà ở được hình thành thì khi tài sản bước vào thị trường, câu hỏi quan trọng là tiền đi đâu, giá được hình thành thế nào và giao dịch có tạo thêm giá trị hay chỉ làm tăng vòng quay tài sản.

Từ góc nhìn dòng vốn, ông Nhân đặc biệt lưu ý tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Ông đồng tình với việc kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác. Tuy nhiên theo ông, chỉ ngăn việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép là chưa đủ.

Vấn đề đại biểu quan tâm sâu hơn là sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, dòng tiền huy động hợp pháp được sử dụng ra sao.

Ông Nhân dẫn ví dụ một doanh nghiệp bất động sản vay ngân hàng 1.000 tỉ đồng phải trải qua thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm; ngân hàng còn kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ.

Trong khi đó 1.000 người mua nhà, mỗi người nộp 1 tỉ đồng, cũng tạo ra 1.000 tỉ đồng vốn cho dự án nhưng lại không có những công cụ kiểm soát tương tự ngân hàng. Người mua rất khó biết khoản tiền mình nộp có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình đang mua hay không.

Theo ông Nhân, dự thảo đã có quy định sử dụng tiền đúng mục đích và tài khoản bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Nhưng như vậy là chưa đủ.

Ông đề nghị nghiên cứu cơ chế quản lý tiền người mua theo từng dự án, cho phép doanh nghiệp tiếp tục sử dụng nguồn vốn này để thực hiện dự án nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

"Tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó" - ông Nhân nhấn mạnh, đồng thời dẫn kinh nghiệm Singapore về quản lý tài khoản dự án.

Đừng để đổi tên "đặt cọc" biến tướng thành một hình thức huy động vốn khác

Ở góc độ khác, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) đề nghị thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đồng thời kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Bà chỉ ra dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận, trong khi 5% còn lại được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo cũng quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên khi đối chiếu với dự thảo Luật Nhà ở, bà Nga nhận thấy một số trường hợp được miễn nghĩa vụ bảo lãnh, dẫn tới mức độ bảo vệ người mua khác nhau giữa các loại dự án.

Bà đề nghị mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ được chấp nhận khi có cơ chế bảo vệ thay thế tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đáng chú ý, bà Nga cảnh báo khoảng trống trong việc nhận tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Theo bà, nếu luật chỉ cấm "đặt cọc" thì trên thực tế có thể xuất hiện các tên gọi khác như "phiếu đăng ký", "giữ chỗ", "đăng ký ưu tiên", "thỏa thuận hợp tác", "khoản thiện chí"… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy luật phải quản lý theo bản chất giao dịch, chứ không theo tên gọi hợp đồng. Nếu không, đóng được cánh cửa "đặt cọc" nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại mở ra.

Cùng mối quan tâm bảo vệ người mua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) đề nghị khôi phục quy định cho khách hàng quyền lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh ngân hàng; đồng thời chỉ cho chủ đầu tư thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh. 

Theo ông, việc dự thảo chỉ giữ yêu cầu ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nhưng bỏ hai cơ chế trên có thể làm mất quyền lựa chọn của khách hàng, và tạo kẽ hở để chủ đầu tư thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành.

Ông Vũ cũng đề nghị giữ thời hạn 50 ngày để chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, bởi nếu bỏ mốc thời gian sẽ thiếu căn cứ xử lý tình trạng chậm thực hiện - vấn đề được nhiều cử tri phản ánh.

Bất động sản nào phải định danh khi giao dịch, tác động thị trường ra sao?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định về mã định danh điện tử cho bất động sản, yêu cầu bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã này trong quá trình thực hiện giao dịch.