Sáng nay (22-8), các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm số hóa thị trường, tăng khả năng kiểm soát pháp lý, tài chính và hạn chế gian lận trong giao dịch bất động sản.

Mã định danh bất động sản tạo cơ sở để xác định và quản lý tài sản xuyên suốt quá trình giao dịch 

Một trong những nội dung mới đáng chú ý của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là bổ sung quy định về mã định danh điện tử.

Theo dự thảo, đây là chuỗi ký tự do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tạo lập và cấp duy nhất cho từng cá nhân, tổ chức, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đáng chú ý, dự thảo quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. 

Dữ liệu mã định danh của bất động sản sẽ được gắn với hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu liên quan, tạo cơ sở để xác định và quản lý tài sản xuyên suốt quá trình giao dịch.

Theo Điều 4 dự thảo, các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, trừ nhà ở thuộc tài sản công; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm công trình phục vụ giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình có công năng hỗn hợp; phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình này; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và dự án bất động sản.

Dự thảo cũng quy định trường hợp bất động sản chưa được cấp mã định danh điện tử vẫn được giao dịch theo pháp luật hiện hành; nhưng khi bất động sản đã được cấp mã thì việc giao dịch phải sử dụng mã này để xác định, quản lý tài sản trong toàn bộ quá trình giao dịch.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho biết việc buộc định danh tài sản khi giao dịch, trong đó có áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản, có ý nghĩa trước hết ở việc minh bạch hóa thị trường.

Khi mỗi bất động sản được gắn với một mã riêng và dữ liệu được cập nhật xuyên suốt quá trình hình thành, sở hữu, giao dịch, người mua sẽ có thêm cơ sở để kiểm tra lịch sử pháp lý và tình trạng thực tế của tài sản, qua đó hạn chế tình trạng thông tin không đầy đủ hoặc thông tin ảo trên thị trường.

TS Thuận cho rằng cơ chế này cũng có thể góp phần ngăn chặn các hành vi gian lận như một bất động sản được đưa ra giao dịch cho nhiều người hoặc sử dụng nhiều bộ hồ sơ giả. Khi tài sản có một mã định danh thống nhất, việc xác định chính xác đối tượng giao dịch sẽ thuận lợi hơn, đồng thời giúp giảm rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người mua, người bán.

Ở góc độ quản lý thị trường, ông Thuận đánh giá dữ liệu được chuẩn hóa theo mã định danh còn tạo cơ sở để định giá sát hơn với giá trị thực của bất động sản, bởi cơ quan quản lý và các chủ thể tham gia thị trường có thể tiếp cận thông tin rõ ràng hơn về vị trí, diện tích và tình trạng pháp lý của tài sản.

Đặc biệt, theo TS Phạm Viết Thuận, định danh bất động sản còn có tác động tới quản lý tài chính và chống thất thu thuế. Việc theo dõi được lịch sử giao dịch và dòng tiền có thể hạn chế tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm nghĩa vụ thuế, đồng thời hỗ trợ cơ quan chức năng kiểm soát nguồn gốc tài sản, truy vết dòng tiền và phòng chống rửa tiền.

Sửa luật để minh bạch hóa, số hóa thị trường

Theo định hướng xây dựng luật, việc sửa đổi nhằm tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, thúc đẩy chuyển đổi số và xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, liên thông, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn và tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển mạnh, hiệu quả, bền vững.

Dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó xác lập nguyên tắc và khung quy trình giao dịch.

Đồng thời bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT bằng bảo lãnh, nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Một điểm đáng chú ý khác là mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng và phần diện tích sàn trong công trình hình thành trong tương lai, cũng như công trình, phần diện tích sàn có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.

Về phân quyền, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng.

Đồng thời trách nhiệm quản lý nhà nước được điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, trong đó một số nhiệm vụ trước đây thuộc chính quyền cấp huyện được chuyển cho UBND cấp xã thực hiện.

Chính thức trình Quốc hội quy trình giao dịch bất động sản mới, sử dụng mã định danh điện tử bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch.